Thị trường bất động sản sẽ ấm dần

70% số doanh nghiệp bất động sản thiếu vốn

Từ đầu năm 2023 đến nay, đã có 10 dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân được khởi công với tổng số khoảng 19.853 căn; đã có 20 tỉnh công bố danh mục 52 dự án đủ điều kiện vay theo Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng với nhu cầu vay vốn là 25.884 tỷ đồng.

Điều đáng nói, số vốn giải ngân đến nay tương đối khiêm tốn khi tính đến hết quý III, Bộ Xây dựng cho hay chỉ có một số dự án nhà ở xã hội được giải ngân với số vốn khoảng 83,1 tỷ đồng trong tổng số 1.095 tỷ đồng đã ký hợp đồng vay vốn (tức chưa đến 0,07%).

Ông Vũ Ngọc Tuân - nguyên Tổng Giám đốc Công ty CP Rich Real Holdings chia sẻ, trong và sau dịch Covid-19, nền kinh tế và các DN, đặc biệt là DN BĐS đều rất khó khăn. DN phải vay ngân hàng để đầu tư và không thể nào thanh toán nợ gốc, lãi hằng tháng cho ngân hàng. Và cuối cùng cả DN, cá nhân đều rơi vào nợ xấu.

Tổng Giám đốc Công ty Lê Thành Lê Hữu Nghĩa cho biết, dù có chính sách về vốn và lãi suất, song tiến độ gỡ vướng, hỗ trợ pháp lý cho các dự án nhà ở xã hội chậm, thiếu các dự án đủ điều kiện pháp lý. Nếu dự án đủ điều kiện DN cũng rất khó tiếp cận và giải ngân vốn. Hiện tại, một số ngân hàng áp dụng lãi suất 8,2%/năm (với chủ đầu tư dự án) và 7,7%/năm (với khách hàng vay) theo gói 120.000 tỷ đồng, theo ông Thành vẫn là quá cao so với khả năng tài chính của đối tượng là người có thu nhập thấp.

Ngoài ra, theo các DN BĐS, thời gian ưu đãi của gói tín dụng này đối với người mua nhà chỉ trong 5 năm là quá ngắn, chỉ phù hợp với các dự án quy mô trung bình nhưng chưa phù hợp với các dự án quy mô lớn.

“Sau 5 năm, lãi vay sẽ được thỏa thuận giữa ngân hàng và khách hàng, đây là điều rất rủi ro đối với công nhân, do đó, cần có hỗ trợ từ ngân sách” - TS Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA) nhận định.

Theo dữ liệu khảo sát của Hội Môi giới BĐS (VARS), khoảng 700 dự án nhà ở thương mại trên toàn quốc gặp vướng mắc về pháp lý. Số lượng dự án được tháo gỡ chỉ dưới 10%. Vẫn còn những khó khăn, vướng mắc liên quan tới pháp lý, giao đất, xác định giá đất, thị trường vốn, thủ tục hành chính, việc phân cấp, phân quyền, nhất là tiếp cận tín dụng cho BĐS vẫn còn nhiều khó khăn (70% số DN).

Thị trường ảm đạm

Số liệu cho thấy, kết thúc quý II, dư nợ cho vay BĐS tại một số ngân hàng có chiều hướng tăng giảm trái chiều. Chẳng hạn, tổng dư nợ cho vay BĐS của MB đạt 147.000 tỷ đồng, tăng trưởng 4,2% so với cuối năm 2022.

Trong đó, 80% dư nợ tín dụng BĐS là cho vay cá nhân mua nhà (khoảng 115.400 tỷ đồng, chiếm 21,5% tổng dư nợ của MB). 20% còn lại là tài trợ DN, chiếm khoảng 6% tổng dư nợ của ngân hàng này. Tín dụng của MB tập trung ưu tiên nhà ở phân khúc trung bình, phục vụ nhu cầu để ở của người dân. Đồng thời, MB cũng đẩy mạnh tiếp cận đối với BĐS khu công nghiệp, khu chế xuất.

Tương tự, dư nợ cho vay của Techcombank là 153.600 tỷ đồng, chiếm khoảng 33% tổng dư nợ cho vay khách hàng; VPBank cho vay cá nhân hơn 88.400 tỷ đồng để mua nhà ở (chiếm 22%), cho vay kinh doanh BĐS 82.764 tỷ đồng (chiếm 17%); TPBank dư nợ cho vay hoạt động kinh doanh BĐS đạt 13.731 tỷ đồng, chiếm 7,75% tổng dư nợ cho vay; SHB cho vay hơn 59.460 tỷ đồng, chiếm 14,59%...

Ngược lại, một số ngân hàng có dư nợ cho vay giảm như PGBank, VIB, VietBank.

Trước đây các tổ chức tín dụng rất cởi mở cho các DN BĐS vay vốn bởi BĐS là tài sản cố định, ngân hàng có thể đến tận nơi xem xét và đưa ra định giá. Thậm chí trong giai đoạn vốn tín dụng vào BĐS được kiểm soát chặt chẽ hơn, DN nhóm này vẫn có thể hút vốn từ thị trường trái phiếu một cách dễ dàng như những năm 2019 - 2021.

Còn bối cảnh hiện nay, giá trị BĐS trên thị trường đã giảm mạnh, kéo theo giá trị tài sản thế chấp cho các khoản vay cũng giảm, ngân hàng có thu hồi tài sản cũng không đủ bù cho dư nợ. Cộng với sức khỏe tài chính DN suy yếu, việc giảm lãi suất chưa phải là "chiếc đũa thần" đối với nhóm BĐS.

"Tôi chưa nhìn thấy ánh sáng ở cuối đường hầm và không dám lạc quan nhiều. Vấn đề khơi thông nguồn vốn được kỳ vọng từ năm 2024” - TS Nguyễn Trí Hiếu dự đoán.

Hiện, thị trường BĐS vẫn đang hết sức ảm đạm. Thông tin từ Bộ Xây dựng về nhà ở và thị trường BĐS quý II/2023 cho biết số lượng các dự án phát triển nhà ở vẫn tiếp tục ghi nhận đà sụt giảm, giao dịch trầm lắng và giá nhà tiếp tục tăng.

Số lượng dự án nhà ở thương mại hoàn thành chỉ bằng khoảng 50% so với quý I/2023 và bằng 29,17% so với cùng kỳ năm 2022. Ngoài ra có 986 dự án phát triển nhà ở thương mại đang triển khai xây dựng, quy mô 413.539 căn. Số lượng dự án bằng 141,26% so quý I/2023 và bằng 90,38% so với cùng kỳ năm 2022; có 15 dự án được cấp phép mới với 3.239 căn, số lượng dự án chỉ bằng 88,24% so với quý I/2023 và bằng 51,72% so với cùng kỳ năm 2022.

Tháo gỡ vốn, cải thiện nguồn cung

Tại Công điện số 993/CĐ-TTg, Thủ tướng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước (NHNN) chỉ đạo các ngân hàng thương mại nghiên cứu, có chính sách khuyến mại tín dụng đặc biệt dành cho các dự án BĐS khả thi và đẩy mạnh giải ngân gói tín dụng nhà ở xã hội 120.000 tỷ đồng...

Thủ tướng yêu cầu các cơ quan chức năng tích cực phân loại các dự án đang gặp khó khăn, vướng mắc; chủ động làm việc trực tiếp với từng DN, từng dự án có vướng mắc hoặc triển khai chậm để xác định rõ các nguyên nhân, kịp thời tháo gỡ....

Phó Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (NHNN) Nguyễn Xuân Bắc cho hay, nguồn cung nhà ở xã hội hiện nay vẫn hạn chế, cùng với đó còn đến 43 tỉnh, TP vẫn đang tổng hợp danh sách dự án có nhu cầu vay theo chương trình này. Ngoài ra, đại diện NHNN cho rằng một số dự án nhà ở xã hội chưa thực sự hấp dẫn với người mua nhà bởi các yếu tố về giá thành, vị trí, quy hoạch, hạ tầng...
"

Gần đây, có dự án được người dân quan tâm xếp hàng từ sớm để xếp hàng bốc thăm mua nhà, nhưng cũng có nhiều dự án mở bán hàng chục lần vẫn ế" - ông Bắc nói.

Theo ông Bắc, để giải ngân cho chủ đầu tư, các nhà băng cũng cần phân bổ theo khối lượng thực hiện, tiến độ dự án, còn phía khách hàng phải có hợp đồng mua bán. Ông cho rằng tiến độ giải ngân chưa nhanh cũng do đề án xây dựng một triệu căn nhà ở xã hội mới triển khai được nửa năm.

Trưởng Ban nghiên cứu thị trường và tư vấn xúc tiến đầu tư Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) Nguyễn Đình Cương, kiến nghị cần có cơ chế, chính sách cải thiện nguồn cung cho thị trường. Bởi hiện tại, nguồn cung vẫn bế tắc, mới chỉ 10% dự án được tháo gỡ.

“Mặc dù có nhiều hơn sự “góp mặt” của “cánh chim đầu đàn” trong triển khai dự án nhà ở xã hội và nhà ở thương mại. Nhưng thị trường BĐS quý IV/2023 sẽ khó ghi nhận sự thay đổi đột biến trong ngắn hạn, các dự án cũng cần thời gian để triển khai, đủ điều kiện mở bán. Đặc biệt, số lượng dự án nhà ở xã hội sắp mở bán vào thời gian tới vẫn ít so với nhu cầu” - ông Nguyễn Đình Cương lưu ý.

Phó Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (NHNN) Nguyễn Xuân Bắc cũng đánh giá các điều kiện để hưởng chính sách ưu đãi về nhà ở xã hội nhiều điểm chưa phù hợp, cần điều chỉnh. Theo ông, trước khi vay được vốn để nhà băng giải ngân, người dân cần phải là đối tượng được mua nhà ở xã hội. Tuy nhiên, các quy định hiện nay quá chặt chẽ. Ông kỳ vọng sắp tới các quy định về điều kiện được sửa đổi, giúp việc giải ngân thuận tiện hơn.