Thị trường bất động sản: tăng trưởng phụ thuộc kết quả thực thi chính sách mới

Vì vậy, sự ổn định và bền vững của thị trường phụ thuộc rất nhiều vào hiệu quả của quá trình thực thi những chính sách mới.

Xu hướng thị trường

Thị trường BĐS có vai trò và đóng góp quan trọng vào quá trình tăng trưởng của nền kinh tế, theo một số báo cáo nghiên cứu, ngành BĐS đang đóng góp khoảng 20% GDP của Việt Nam, bao gồm cả trực tiếp và gián tiếp. Như vậy, ngành BĐS không chỉ tạo ra những giá trị gia tăng mà còn có tác động lan tỏa, thúc đẩy sự tăng trưởng của nhiều ngành nghề khác gồm: vật liệu xây dựng, ngân hàng, tài chính, bảo hiểm...

Ở thời kỳ hậu Covid, thị trường BĐS vẫn chịu ảnh hưởng nặng nề, nguyên nhân chính là do sự tác động từ thể chế, chính sách, đó là sự thiếu đồng bộ của hệ thống pháp lý liên quan đến BĐS như: định giá đất đền bù và xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai, quyền sở hữu sản phẩm BĐS theo mô hình kinh tế chia sẻ (condotel), quy định về thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất ở để đầu tư xây dựng dự án nhà ở, thiếu quỹ đất cho nhà ở xã hội hay những lỗ hổng về đấu giá đất...

Bên cạnh đó là việc giá nhà, đất liên tục tăng cao, khiến đại bộ phận người dân ngày càng khó khăn trong việc tạo lập chỗ ở và tình trạng lệch pha cung - cầu. Chủ đầu tư các dự án nhà ở, khu đô thị chỉ tập trung vào những sản phẩm cao cấp, tỷ suất lợi nhuận cao, nhanh thu hồi vốn mà không quan tâm đến phân khúc sản phẩm bình dân đang chiếm nhu cầu lớn trên thị trường, dẫn đến hàng trăm triệu mét vuông sàn nhà ở cao cấp chỉ tồn tại dưới hình thức mua bán sang tay kiếm lời giữa các nhà đầu tư, thị trường BĐS rơi vào tình cảnh “thiếu trong thừa”.

Năm 2024, thị trường BĐS đã ghi nhận sự phục hồi ngoạn mục trong suốt hơn 2 năm hậu Covid, khi tổng số sản phẩm mới lần đầu ra mắt tăng gấp 3 lần và tỷ lệ giao dịch thành công cũng tăng khoảng 50% so với năm 2023. Theo Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp, với những kết quả đạt được trong năm 2024, thị trường BĐS Việt Nam sang năm 2025 sẽ tiếp tục phục hồi và tăng trưởng, với những xu hướng chính sau:

Về nguồn cung và phân khúc sản phẩm: dự kiến nguồn cung BĐS nhà ở sẽ tăng khoảng 10% so với năm 2024, với sự đóng góp đồng đều hơn từ các khu vực; nhiều dự án đã được tháo gỡ vướng mắc để triển khai trở lại, đặc biệt là các đại đô thị; nguồn cung tại Hà Nội và các đô thị vệ tinh ước tính đạt 37.000 sản phẩm, TP Hồ Chí Minh và vùng ven dự kiến có khoảng 18.000 sản phẩm.

Trong khi đó, phân khúc căn hộ chung cư, đặc biệt là phân khúc có giá từ 50 triệu đồng/m² trở lên, tiếp tục dẫn dắt thị trường, cùng với sự gia tăng của nguồn cung hạng sang. Loại hình biệt thự, liền kề nhà phố cũng trở thành tâm điểm với nguồn cung mới từ các dự án đại đô thị đồng bộ hạ tầng, tiện ích. Ngược lại, nguồn cung đất nền dự kiến giảm do quy định siết chặt về phân lô bán nền.

“Mặc dù nguồn cung tăng, nhưng vẫn khan hiếm so với nhu cầu, dẫn đến giá bán dự án nhà ở mới tiếp tục ở mức cao, mặt bằng giá dự kiến tăng từ 7 - 10% so với năm 2024. Phân khúc đất nền giá sơ cấp có thể tăng mạnh nhờ tiềm năng tăng giá tốt, đất nền đã tách thửa, pháp lý rõ ràng ở khu vực hạ tầng phát triển cũng thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư. Giá biệt thự, liền kề, nhà phố cũng duy trì ở mức cao. Phân khúc căn hộ dự kiến chiếm lĩnh thanh khoản trên thị trường, khi nhu cầu nhà ở, đặc biệt là nhu cầu đầu tư có xu hướng dịch chuyển dần sang vùng ven đô thị nơi có mức giá thấp hơn, tiềm năng tăng trưởng cao hơn” - ông Nguyễn Thế Điệp nhận định.

Kỳ vọng từ thực thi chính sách

Theo đánh giá, năm 2025 được kỳ vọng là giai đoạn thị trường BĐS Việt Nam bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, với nhiều cơ hội cho cả nhà đầu tư và người mua ở thực. Bởi các yếu tố hỗ trợ như việc thể chế hóa đầy đủ các văn bản pháp lý liên quan, đồng bộ hóa quy hoạch và tài chính hóa các công cụ phái sinh, được kỳ vọng sẽ tạo điều kiện cho thị trường BĐS “bùng nổ”. Tuy nhiên, thị trường vẫn còn những thách thức về áp lực tăng giá, nguồn cung chưa đồng đều giữa các phân khúc và khó khăn về pháp lý có thể tiếp tục ảnh hưởng đến nguồn cung mới.

Theo TS Lê Xuân Sang - Phó Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, thị trường BĐS vốn đã chịu ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch Covid-19; tiếp theo đó ở giai đoạn hậu Covid lại tiếp tục bị ảnh hưởng bởi chính sách tiền tệ thắt chặt từ giữa năm 2022, dẫn đến việc số lượng DN BĐS bị phá sản, giải thể tăng nhanh và tiếp tục kéo dài cho đến nửa đầu năm 2024.

Đến thời điểm nửa cuối năm 2024, thị trường BĐS có dấu hiệu “ấm dần”, dự báo trong năm 2025 sẽ ổn định hơn, nhưng chưa thể phục hồi bằng giai đoạn trước đại dịch Covid-19. Bên cạnh đó, trong năm 2025 “bom” trái phiếu BĐS vẫn còn hiện hữu, nếu không có cách ứng xử phù hợp thì thị trường vẫn chưa thể phát triển một cách bền vững, vì vậy câu chuyện thực thi một cách hiệu quả hành lang pháp lý mới là vấn đề được đặc biệt quan tâm trọng giai đoạn hiện nay.

“Thời gian tới thị trường BĐS sẽ tiếp tục tiến trình phục hồi, nhất là khi hành lang pháp lý mới đã có hiệu lực thi hành, tâm lý đầu tư cũng dần được giải tỏa khỏi sự “ức chế”. Tuy nhiên, tốc độ phục hồi và tăng trưởng của thị trường BĐS như thế nào phụ thuộc rất nhiều vào hiệu quả của việc thực thi các chính sách mới của các cơ quan quản lý Nhà nước chuyên ngành. Thị trường có thực sự phát triển một cách minh bạch, hiệu quả hay không đều phụ thuộc vào việc xây dựng và ban hành các văn bản hướng dẫn chi tiết việc triển khai thực hiện một cách chuyên nghiệp, tận tâm của cơ quan quản lý” - TS Lê Xuân Sang nêu quan điểm.

Chuyên gia kinh tế PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cũng cho rằng, bước sang năm 2025 khung pháp lý liên quan đến thị trường BĐS sau một thời gian có hiệu lực, được đưa vào thực tế sẽ dần ổn định, đặc biệt là khi các văn bản hướng dẫn dưới luật được xây dựng và ban hành đầy đủ. Đáng chú ý, với sự tăng trưởng tích cực của nền kinh tế, sẽ mang lại những tác động to lớn đến quá trình phục hồi, tăng trưởng của thị trường BĐS trong những năm tiếp theo.

“Tuy nhiên, vấn đề quan trọng nhất hiện nay là làm sao để tăng nguồn cung cho thị trường, đặc biệt là nguồn cung sản phẩm nhà ở bình dân, nhà ở xã hội. Chính phủ cần thay đổi cách thức, có cơ chế quản lý hiệu quả để phát triển nhà ở xã hội, xem xét kỹ điều kiện phát triển của thị trường ở từng khu vực rồi mới quyết định đầu tư. Bên cạnh đó, nguồn vốn BĐS vẫn là một trong những vấn đề cần đáng được quan tâm hơn nữa, vì thị trường vẫn còn phụ thuộc nhiều vào vốn ngân hàng; Nhà nước cũng cần quan tâm và can thiệp nhiều hơn đến chính sách tài khóa đối với thị trường BĐS” - PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nói.