Thị trường bất động sản tiếp tục lao dốc đến giữa năm 2012

Theo ông Nguyễn Hữu Cường, trong bối cảnh lạm phát chưa giảm đáng kể, các NH đang gặp khó khăn về nguồn vốn thì việc đổ vỡ tín dụng đen đã làm cho bức tranh thị trường BĐS càng thêm xám xịt.

Sóng “ảo”

“Nếu nhìn vào thị trường BĐS từ sau tháng “cô hồn” đến nay, có thể thấy những cơn sốt cục bộ ở dự án này, dự án kia khiến nhiều người đã vội mừng thị trường BĐS sắp ấm lại nhưng thực tế đó chỉ là những cơn sóng “ảo”, là các chiêu kích giá của giới đầu cơ BĐS”, ông Cường nói.

Quả thật, việc tăng giá nhanh chóng từ 7-10 triệu đồng/m2 chỉ trong hơn 1 tháng (từ tháng 8 đến cuối tháng 9.2011) của đất dự án Vân Canh vừa qua khiến không ít người ngỡ ngàng, khó hiểu. Nói như ông Nguyễn Hữu Cường, đây là kết quả của việc kích giá cục bộ, như một ngọn núi lửa mà không có lửa do thị trường BĐS vẫn chưa thoát khỏi chu kỳ trầm lắng, khó khăn chung. “Một nhóm lợi ích tự đẩy giá, trục lợi trên bối cảnh thị trường ảm đạm chung thì việc giảm giá đột ngột ngay sau đó cũng không quá bất ngờ. Tôi được biết có những người đã lỗ cả tỉ đồng vì trót ôm đất Vân Canh qua vụ sốt ảo này”, ông Cường hé lộ.

Trước đó, nhiều nguồn tin trên thị trường cho rằng, đất Vân Canh tăng giá bất thường do bị một nhóm các DN BĐS “làm xiếc” , trong đó có những lệch đặt mua cả hơn 20 lô liền kề một lúc khiến hệ thống môi giới đất Hà Nội náo loạn. Nhiều người đầu tư cá nhân nhỏ lẻ nhận thấy giá đất Vân Canh sau thời gian dài tăng cao đã trở về mức khá hấp dẫn (các lô đất đường nhỏ có giá 38 triệu đồng/m2, lô góc đường to 40-41 triệu đồng/m2) nên đã mạnh dạn mua vào. Sau khi đã tạo được “cầu”, thị trường liên tục đánh “sóng lên”, đẩy giá mỗi mét vuông đất cùng loại tăng thêm từ 7-10 triệu đôngg/m2. Tuy nhiên, vì là “cầu” ảo nên giá đất Vân Canh nhanh chóng hạ nhiệt.

Theo một số văn phòng giao dịch BĐS, từ hơn 1 tuần nay, giá đất dự án này đã giảm 5-6 triệu đồng/m2. Đơn cử, những lô đường 12m bây giờ còn khoảng 40-41 triệu đồng/m2, lô đường to 50 -55 triệu đồng/m2 mà không có người hỏi mua. Số giao dịch thành công vì vậy gần như bằng không.

Áp lực bán tháo

Theo các chuyên gia, thị trường BĐS đang đứng trước áp lực bán tháo sau khi các vụ vỡ nợ “tín dụng đen” liên tiếp xảy ra. Đây là cơ sở để nhiều chuyên gia cho rằng, từ nay đến cuối năm, giá BĐS sẽ còn tiếp tục lao dốc.

Trên thực tế, làn sóng bán tháo BĐS đã từng xảy ra cách đây vài tháng sau khi lãi suất NH điều chỉnh tăng lãi suất, đồng thời hạn chế cho vay BĐS. Điều này buộc các NĐT bán tháo BĐS để trả nợ vay ngân hàng. Chính vì vậy, giá đất tại nhiều dự án liên tục giảm trung bình 10-15 triệu đồng/m2, cá biệt có nhiều lô đất giá giảm 20 triệu đồng/m2. Tia sáng cho thị trường bắt đầu le lói từ đầu tháng 8 khi đà bán tháo bắt đầu giảm dần, giá đất một số dự án như đô thị mới An Hưng, Vân Canh, Văn Khê, Văn Phú... bắt đầu tăng trở lại 1-3 triệu đồng/m2 sau khi có thông tin lãi suất ngân hàng điều chỉnh giảm. Nhiều nhà đầu tư kỳ vọng đã đến điểm đáy, thị trường khó có thể giảm sâu thêm và đã đến thời điểm thích hợp để mua vào.

“Tuy nhiên, thị trường chưa kịp hồi phục lại tiếp tục hứng chịu thêm “cú sốc” khi chỉ trong vòng 1 tháng liên tiếp 5-6 vụ vỡ nợ quy mô lớn vài trăm tỉ đồng. Đáng chú ý, hầu hết các chủ nợ lớn đều là đại gia có tiếng tăm trong làng BĐS Hà Nội. Đây là một đòn giáng nặng nề lên thị trường vốn như một cơ thể đang suy nhược nay phải hứng thêm trọng bệnh”, ông Cường nói.

Theo điều tra của cơ quan chức năng, nguyên nhân khiến cho các chủ nợ tuyên bố vỡ nợ lo do giá BĐS giảm quá sâu trong một thời gian dài khiến các khoản lãi vay bị đội lên từng ngày, trong khi thị trường BĐS lại đang mất khả năng thanh khoản. “Các con nợ lớn đã bị cơ quan CSĐT bắt giam, nhưng một hệ thống “chân rết” phía dưới cũng như đang ngồi trên đống lửa do phải ôm một khối lượng nợ khổng lồ. Thời gian tới chắc chắn nhiều chủ nợ phải chọn phương án bán tháo hoặc gán nhà đất để thu tiền trả nợ, do vậy giá BĐS sẽ còn giảm”, ông Cường nhận định.

Tuy nhiên, ông Cường cũng cho rằng không nên “vơ đũa cả nắm” và nhìn thị trường BĐS quá u ám bởi BĐS nóng, lạnh cũng tùy phân khúc. Có phân khúc sẽ giảm, có phân khúc vẫn lên. Hàng BĐS cao cấp, hàng có giá trung bình nhưng diện tích lớn nên số tiền bỏ ra lớn thì khó thanh khoản. Các sản phẩm có tính pháp lý cao, đặc biệt là những mảnh đất thổ cư có sổ đỏ dưới 3 tỉ đồng, hay các khu vực ven đô có giấy tờ pháp lý nghiêm chỉnh, giá rẻ vẫn là một kênh hấp dẫn được nhiều người tìm mua. “So với việc gửi tiền vào ngân hàng lấy lãi suất tiết kiệm 14%/tháng thì đầu tư vào đất thổ cư, về lâu dài tỉ lệ sinh lời vẫn chắc chắn cao hơn”, ông Cường khẳng định.