Thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh: Nguồn cung nhà ở giảm kỷ lục

Báo cáo toàn cảnh thị trường bất động sản nhà (BĐS) tại TP Hồ Chí Minh và vùng phụ cận của Công ty CP DKRA Việt Nam (DKRA Vietnam) cho thấy, ngoại trừ phân khúc nhà phố, biệt thự tăng so với năm 2019, các phân khúc còn lại đều sụt giảm cả về nguồn cung mới lẫn sức cầu. Năm 2020, thị trường BĐS rơi vào trạng thái gần như “ngủ đông”.

Tương tự, theo khảo sát của Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, sản lượng nhà ở toàn TP năm 2020 giảm gần 60% so với 2019, đây là mức thấp kỷ lục trong nửa thập niên qua. Điều đáng quan ngại nhất chính là sản lượng nhà giá rẻ – loại nhà vừa với túi tiền của đại đa số người dân, chỉ còn chiếm 1% rổ hàng trong bối cảnh giá nhà vẫn leo thang bất thường.

Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) đánh giá, trước sức ép mặt bằng giá mới tăng cao, người mua nhà gần như không có cơ hội tìm mua các căn hộ ở trung tâm TP với mức giá hợp lý. Thay vào đó, họ đang có xu hướng chấp nhận và dịch chuyển việc lựa chọn các dự án tại trung tâm về các quận, huyện hoặc đô thị vệ tinh. Đặc biệt, người mua nhà đang rất cẩn trọng, chỉ “chọn mặt gửi vàng” những dự án có pháp lý hoàn chỉnh.

Vướng ở đâu, gỡ ở đó

Cho rằng, các nút thắt pháp lý là nguyên nhân phong tỏa nguồn cung nhà ở thời gian qua, HoREA kiến nghị tháo gỡ 7 điểm nghẽn pháp lý để thị trường phát triển bền vững. Thứ nhất, vướng mắc về thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư đối với dự án đầu tư, dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp. Thứ hai, vướng mắc do quy định dự án phải có 100% đất ở thì mới được chỉ định chủ đầu tư (quy định tại Khoản 2 Điều 22 và Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở). Thứ ba, vướng mắc trong việc xử lý các thửa đất thuộc diện Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong dự án.

Thứ tư, vướng mắc với các dự án đã có quyết định chủ trương đầu tư nhưng nhà đầu tư không thể trình duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, do không được coi là chủ đầu tư. Thứ năm, vướng mắc về công tác xác định giá đất dự án, thẩm định giá đất để tính tiền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận (sổ hồng) cho chủ đầu tư dự án nhà ở và người mua nhà bị kéo dài, thường mất trên dưới 3 năm.

Thứ sáu, vướng mắc do cơ quan có thẩm quyền yêu cầu DN phải nộp tiền sử dụng đất dự án nhà ở thì mới được công nhận chủ đầu tư, được cấp giấy phép xây dựng. Trong khi đó, Luật Đất đai, Luật Xây dựng và Luật Kinh doanh BĐS chỉ yêu cầu phải nộp tiền sử dụng đất dự án trước khi bán sản phẩm hoặc xin cấp giấy chứng nhận (sổ đỏ). Thứ bảy, vướng mắc trong xử lý chuyển tiếp đối với các dự án đầu tư, dự án nhà ở sử dụng quỹ đất có nguồn gốc đất công, do sắp xếp lại trụ sở làm việc, di dời nhà xưởng ô nhiễm (quy định tại Nghị định 167 được Chính phủ ban hành năm 2017).

HoREA đánh giá, về lý thuyết, một số vướng mắc đã được giải quyết thông qua một số văn bản luật và nghị định của Chính phủ vào cuối năm 2020 nhưng vẫn cần thêm thời gian để đi vào cuộc sống trong năm 2021.

Đồng quan điểm, Giám đốc bộ phận R&D DKRA Việt Nam Nguyễn Hoàng cũng nhận định, để thị trường BĐS được khai thông trở lại trong năm 2021, tất cả các bên liên quan từ DN, chính quyền và cả khách hàng cần chú trọng cải thiện quy trình pháp lý, thủ tục hành chính. Đồng thời có chính sách tài chính dài hạn và mang tính toàn dân cho việc mua nhà ở lần đầu. Chủ đầu tư chú trọng vào chất lượng dự án để tăng tính cạnh tranh hơn, đa dạng cơ cấu nguồn vốn. Cuối cùng, thị trường cần phải minh bạch và rõ ràng hơn.