DÒNG SỰ KIỆN. * KỲ HỌP THỨ NHẤT, QUỐC HỘI KHÓA XV * HĐND TP HÀ NỘI KHÓA XVI, NHIỆM KỲ 2021 - 2026 * ĐẠI DỊCH COVID-19 * EURO 2021 * CÙNG KINH TẾ & ĐÔ THỊ CHUNG TAY PHÒNG, CHỐNG DỊCH COVID-19

Thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh tiềm ẩn nhiều yếu tố bất ổn

18-04-2016 19:09
Kinhtedothi - Thị trường bất động sản (BĐS) TP Hồ Chí Minh vẫn đang phục hồi tương đối tốt, nhưng tiềm ẩn những yếu tố bất ổn, rất đáng quan ngại, điển hình là tình trạng “lệch pha” cung - cầu, đó là nhận định của ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh, khi đánh giá về tình hình thị của trường.
Phát triển nóng căn hộ cao cấp

Theo báo cáo của Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA), thị trường BĐS đang có dấu hiệu phát triển nóng ở phân khúc cao cấp khi số lượng nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp cũng tăng gấp 3 lần, chiếm khoảng 15% giao dịch. Giá bán BĐS cao cấp tại nhiều dự án cũng tăng từ 5% đến trên dưới 15% so với năm 2014.

TP Hồ Chí Minh hiện có trên 10 triệu dân (dự kiến đến năm 2020 sẽ có dân số lên đến 12 triệu người) với hơn 1,8 triệu hộ gia đình, và khoảng 50.000 cặp kết hôn mới mỗi năm có nhu cầu thuê nhà, tạo lập nhà ở rất cao. Chưa kể, hơn 20.000 hộ dân sống trong các khu nhà lụp xụp trên và ven kênh rạch hoặc trong các chung cư hư hỏng nặng cũng đặt ra nhu cầu rất lớn về cải thiện nhà ở đi đôi với chỉnh trang đô thị.
Toàn cảnh dự án ban đêm Him Lam Chợ Lớn (1)
Toàn cảnh dự án ban đêm Him Lam Chợ Lớn
Để đáp ứng nhu cầu của các tầng lớp Nhân dân TP Hồ Chí Minh, nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở thương mại nhất là loại căn hộ 1 - 2 phòng ngủ để cho thuê, hoặc bán với giá trên dưới 1 tỷ đồng/căn rõ ràng là rất lớn. Tuy nhiên, thực tế nguồn cung tại các phân khúc này lại quá hạn hẹp do chủ đầu tư chạy đua phân khúc cao cấp. Trong khi đó, về nguyên tắc, sự phát triển bền vững của thị trường BĐS chỉ có thể đạt được khi giải quyết được cơ bản nhu cầu nhà ở của số đông người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, người nhập cư.

"Nhiều DN đặt tham vọng quá lớn vào sự phát triển của các dự án BĐS cao cấp mà "vô tình" bỏ quên căn hộ bình dân. Trong khi phân khúc nhà ở thương mại có giá bán trên dưới 1 tỷ đồng/căn nhiều năm qua vẫn là phân khúc trụ cột của thị trường, đáp ứng nhu cầu thật của phần lớn người tiêu dùng" - ông Lê Hoàng Châu chia sẻ.

Cơ hội của các “ông lớn”?

Cũng theo báo cáo của HoREA, năm 2015, các DN BĐS trên TP Hồ Chí Minh đã bán được 26.500 căn trong tổng số 50.000 căn chào bán so với 16.955 căn đã bán được trong năm 2014. Quy mô tín dụng vào thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh năm 2015 đạt khoảng 140.000 tỷ đồng, chiếm 12,3% tổng dư nợ tín dụng trên địa bàn, cao hơn so với mức 10,3% của cả nước. Quý I/2016, lượng kiều hối chuyển về TP đạt 1,15 tỷ USD, trong đó, đầu tư vào lĩnh vực BĐS chiếm khoảng 21,6%.

Tuy nhiên, lượng giao dịch trong quý I/2016 có dấu hiệu chững lại so với quý IV/2015 khi chỉ bán được khoảng 9.000 căn trong tổng số khoảng 57.000 căn dự kiến chào bán trong năm 2016. Toàn TP hiện có 1.219 dự án với quy mô 4.921 ha, với 315.506 căn nhà. Trong đó, có 549 dự án đã hoàn thành (chiếm 45%) với 78.140 căn nhà; 584 dự án đang triển khai đầu tư (chiếm 48%); và có đến 86 dự án hết hạn công nhận chủ đầu tư (chiếm 7%).

"Như vậy, có đến 137 dự án tạm ngưng thi công hoặc hết hạn công nhận chủ đầu tư, chiếm 11,2% tổng số dự án. Đây cũng là nguồn hàng hóa dự án tiềm năng cho thị trường mua bán, chuyển nhượng dự án (M&A) nếu có chính sách và cơ chế phù hợp" - ông Lê Hoàng Châu nhận định. 

Hơn ai hết, các nhà đầu tư hiểu rằng, đây chính là cơ hội của các "ông lớn" trong giới đầu tư, kinh doanh BĐS. Bởi một thực tế rằng, trong vài năm qua, người "thống lĩnh" thị trường M&A phần lớn là các DN nội địa, với những cái tên nổi trội như Hưng Thịnh Corp, Novaland, Đất Xanh... 

Theo dự báo, trong thời gian tới, thị trường sẽ còn gặp khó khăn do ngân hàng hạn chế tín dụng. Các chủ đầu tư dự án, các ngân hàng thương mại, các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp đều phải tự điều chỉnh và tái cấu trúc đầu tư, kinh doanh để đảm bảo thị trường phát triển bền vững.
Chuyên gia nhận định
Đa dạng hóa các loại hình bất động sản
Trước những diễn biến của thị trường BĐS, ông Vũ Nguyễn Tri Cận - Giám đốc Truyền thông, Công ty BĐS Danh Khôi cho rằng: Cần đa dạng hóa các loại hình và phải có chính sách phát triển phân khúc nhà ở phù hợp với nhu cầu của tầng lớp có thu nhập trung bình, chiếm số đông trong xã hội. Về nguyên tắc, yếu tố quyết định sự phát triển bền vững của thị trường là sự phù hợp giữa cung và cầu. Thế nhưng, giữa nhu cầu và nguồn cung đang có sự "lệch pha" nhau. Sự "lỗi nhịp" này rất dễ dẫn đến tình trạng bội cung, khiến thị trường có thể rơi vào khủng hoảng.
Thị trường BĐS đang hồi phục cùng lúc với nền kinh tế đất nước đang tốt lên. Các căn hộ cao cấp cũng bắt đầu có người mua và giá giao dịch có xu hướng tăng lên. Đặc biệt là đối với những dự án căn hộ có vị trí thuận lợi. Vì vậy, người mua cần đề phòng tâm lý quá hưng phấn khi mua nhà mà quên rằng đã xuất hiện yếu tố đầu cơ để kiếm chênh lệch giá. Bên cạnh đó, cũng cần đề phòng việc chủ dự án "tung hỏa mù" để bán căn hộ với giá cao, không tương xứng với tương quan cung - cầu thực.
"Tuy nhiên, tôi vẫn tin rằng, sự "lệch pha" hiện tại giữa nhu cầu và nguồn cung chỉ là tạm thời. Bởi những hậu quả mang lại do sự đóng băng của thị trường thời gian vừa qua chính là bài học đắt giá cho các nhà đầu tư không nắm vững biến động trong quan hệ cung cầu". Do đó, nếu nhà đầu tư hướng đến đối tượng khách hàng thuộc tầng lớp thu nhập trung bình để xây dựng các dự án thì sẽ có nhiều người mua; nhất là đối với những dự án hoàn chỉnh đa chức năng để người dân và gia đình họ có thể kinh doanh, tìm việc làm, mua sắm, giải trí, học hành... chứ không chỉ đơn thuần để ở.
Theo tôi, Nhà nước nên có quỹ cho người thu nhập thấp vay ưu đãi dài hạn để mua loại nhà phổ cập này tại nơi nào thấy thích hợp.
Gia Việt ghi
TAG: