Thị trường bất động sản trước những thách thức trong quá trình phục hồi

Sự phục hồi và thách thức

Theo ông Lê Đình Chung, Thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường (Hội môi giới BĐS Việt Nam – VARS), thị trường BĐS Việt Nam đang dần phục hồi sau giai đoạn khó khăn, nhưng từng phân khúc vẫn đối mặt với những thách thức riêng. Theo đó, phân khúc BĐS công nghiệp tiếp tục duy trì sức “nóng” với số lượng dự án mới được triển khai tăng trưởng mạnh, cũng nguồn vốn FDI ngày càng "dồi dào".

Tỷ lệ lập đầy các KCN đã đi vào hoạt động vẫn duy trì mức tăng ổn định, đạt khoảng 75%. Trong đó, các tỉnh trọng điểm phía Bắc đạt 82% và các tỉnh trọng điểm phía Nam đạt 92%. Tuy nhiên, tỷ lệ lấp đầy các KCN đã thành lập vẫn khó bật tăng do cung - cầu "chờ" nhau, chủ đầu tư KCN "chốt" được khách mới đầu tư hạ tầng trong khi nhà đầu tư lại chỉ quyết định đầu tư dự án đã có hạ tầng. Thách thức của phân khúc này còn đến từ yêu cầu "xanh hoá" các KCN, đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của nhà đầu tư và định hướng phát triển bền vững của đất nước.

Phân khúc BĐS thương mại văn phòng và bản lẻ đều tiếp tục phát triển với nhiều tiềm năng trong dài hạn, từ nhu cầu ngày càng tăng trưởng cả về quy mô lẫn chất lượng. Các văn phòng hiện đại, cao cấp, đạt chứng chỉ xanh, đáp ứng những tiêu chuẩn phát triển bền vững tiếp tục thu hút khách thuê, đặc biệt là doanh nghiệp nước ngoài. Các trung tâm thương mại mới, tích hợp nhiều hoạt động, cũng tiếp tục đắt khách. Trong khi những tòa nhà văn phòng cũ, các trung tâm thương mại cũ, không chủ động cải tạo, nâng cấp, cùng với mặt bằng nhà phố diện tích nhỏ tại những tuyến phố đắc địa, ghi nhận tỷ lệ trống ngày càng cao.

“Phân khúc BĐS nghỉ dưỡng vẫn đang trong giai đoạn khó khăn. Theo đó, trong quý III/2024, chỉ ghi nhận khoảng 945 sản phẩm mới, bằng 35% so với quý trước và tương đương với cùng kỳ năm 2023, sự sụt giảm này chủ yếu do nguồn cung mời quý trước phát sinh cục bộ từ một dự án lớn. Tính chung trong 9 tháng đầu năm 2024, toàn thị trường du lịch, nghỉ dưỡng ghi nhận 4.059 sản phẩm mở bản mới, tăng 80% so với cùng kỳ năm 2023 nhưng mới chỉ đạt 25% so với cùng kỳ năm 2022” – ông Lê Đình Chung cho hay.

Cần tiếp tục có chính sách hỗ trợ

Phó Chủ tịch VARS Trần Văn Bình cho biết, hiện nay, hành lang pháp lý ngày càng được hoàn thiện, vì vậy các chủ đầu tư, sàn giao dịch và môi giới BĐS cần chủ động cập nhật và nắm bắt kịp thời các thay đổi mới. Đồng thời, DN cần điều chỉnh chiến lược kinh doanh để phù hợp với hành lang pháp lý và xu hướng phát triển thị trường, tập trung đẩy mạnh nghiên cứu phát triển sản phẩm theo đúng xu hướng, khả năng chi trả của phần đông người dân; nâng cao trách nhiệm trong việc thẩm định pháp lý dự án, nhằm đảm bảo lựa chọn những dự án chất lượng tham gia phân phối.

Thị trường BĐS đang ở giai đoạn chuyển giao, vì vậy sẽ rất nhạy cảm trước những yếu tố ảnh hưởng tích cực hay tiêu cực từ các chủ thể. Sự tăng trưởng nhẹ ở một số phân khúc có thể tạo nên đã hồi phục mạnh mẽ nếu những yếu tố hỗ trợ từ chính sách, hạ tầng và tài chính được đáp ứng. Tuy nhiên, câu chuyên tăng giá BĐS nếu không được can thiệp sớm, sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy cho thị trường và cho cả xã hội.

“Để giải quyết được tình trạng này, Nhà nước cần sớm có các biện pháp hỗ trợ nhâm "thông" đường đi cho các dự án nhà ở thương mại già bình dân, nhà ở xã hội và có thêm những chính sách phục hồi cho thị trường BĐS nghỉ dưỡng. Song song đó, cần sự tham gia, đồng hành của tất cả các chủ thể bao gồm cơ quan quản lý Nhà nước, tổ chức xã hội nghề nghiệp, DN và môi giới BĐS” – ông Trần Văn Bình nhìn nhận.

Bên cạnh đó, đại diện lãnh đạo VARS cũng cho rằng, nếu các yếu tố như chính sách pháp lý, tài chính và đầu tư công tiếp tục được cải thiện, thị trường khả năng sẽ tiếp tục "tăng nhiệt” trong giai đoạn cuối năm khi hành lang pháp lý mới chính thức đi vàc cuộc sống, chủ đầu tư tiếp tục đấy mạnh triển khai dự án... Đặc biệt, nguồn cung nhà ở sẽ tiếp tục được thúc đấy, tạo động lực dẫn dắt cho thị trường, thông qua hoạt động M&A theo hướng "góp gạo thổi cơm chung".

“Với việc Nhà nước sẽ tiếp tục tăng cường giảm sát và điều tiết thị trường, bảo đảm sự ổn định và phát triển đúng hướng. Đồng thời, xu hướng BĐS xanh đang nổi lên, được kỳ vọng sẽ dẫn dắt thị trường trong chu kỳ mới. Các phân khúc sẽ tiếp tục ghi nhận sự phục hồi: căn hộ cao cấp tiếp tục dẫn dắt thị trường, biệt thự, liên kẽ trở nên sôi động, đất nền pháp lý sạch thu hút nhà đầu tư và nhà ở xã hội sẽ có thêm cơ hội nhờ vào các quy định mới. BĐS công nghiệp tăng trưởng, du lịch nghỉ dưỡng sẽ có cơ hội cải thiện nhờ vào việc condotel được cấp số” – Phó Chủ tịch VARS Trần Văn Bình nhận định.