Thị trường bất động sản vẫn đối mặt với chênh lệnh cơ cấu sản phẩm

Chênh lệch cơ cấu nguồn cung

Từ đầu năm 2024 đến nay, thị trường BĐS ghi nhận có nhiều tín hiệu tích cực, với sự tác động từ việc Quốc hội thông qua các dự án luật sửa đổi, bổ sung nên niềm tin vào thị trường đã dần được vực lại, kết quả là tín dụng đổ vào lĩnh vực BĐS tiếp tục gia tăng. Theo số liệu báo cáo từ Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, tín dụng dự nợ của lĩnh vực BĐS đang chiếm tới 22% tổng dư nợ tín dụng của toàn nền kinh tế và đây cũng là lĩnh vực hoạt động quan trọng nhất của hệ thống ngân hàng.

Đáng chú ý, khi niềm tin của người dân dần được vực lại thì nhu cầu vay vốn để mua BĐS cũng gia tăng, cụ thể tín dụng vay tiêu dùng BĐS đã chiếm tới 62% tổng dự nợ toàn hệ thống đối với toàn ngành BĐS, tại một số ngân hàng lớn con số này còn lên tới xấp xỉ 80%. Đây cũng là kết quả của những chính sách nới lỏng, linh hoạt của Nhà nước đối với hoạt động tín dụng liên quan đến BĐS, đáng chú ý nguồn vốn FDI và kiều hối đổ vào BĐS cũng tiếp tục xu hướng gia tăng, đã phần nào có tác động tích cực đến quá trình hồi phục nguồn cung.

Số liệu nghiên cứu thị trường từ Hội môi giới BĐS Việt Nam chỉ ra rằng, riêng trong quý II/2024 thị trường BĐS Việt Nam đón nhận trên 27.300 sản phẩm gấp 3 lần so với quý trước đó. Tuy nhiên, chênh lệch về cơ cấu sản phẩm trong tổng nguồn cung mới vẫn là vấn đề gây ra nhiều quan ngại, cụ thể 50% nguồn cung nhà ở thuộc về phân khúc căn hộ chung cư, trong đó 60% thuộc phân khúc cao cấp, hàng sang (giá bán từ 50 triệu đồng/m2 trở lên).

“Nguồn cung nhà ở bình dân, nhà ở xã hội tiếp tục thiếu hụt trên thị trường bất chấp nhu cầu hiện tại là rất lớn. Nguyên nhân chính dẫn đến sự chênh lệch về cơ cấu nguồn cung sản phẩm trên thị trường là do thời gian qua xảy ra tình trạng đầu cơ, găm hàng và đẩy giá, nhiều sản phẩm thuộc phân khúc bình dân đã bị đẩy giá lên phân khúc cao cấp. Bên cạnh đó, việc pháp lý các dự án nhà ở phải kéo dài cũng khiến cho các chủ đầu tư phải tăng giá bán nhằm đảm bảo và tối đa lợi nhuận” – Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam Trần Văn Bình phân tích.

Linh hoạt giải pháp phát triển nhà ở bình dân

Với việc giá nhà ở không ngừng gia tăng trong thời gian gần đây, đã khiến một bộ phận lớn người dân thuộc nhóm thu nhập trung bình tại các đô thị ngày càng khó khăn hơn trong quá trình tạo lập nơi ở, an cư lạc nghiệp. Vì vậy theo nhận định của các chuyên gia, giải pháp cấp bách hiện nay là cần phải tập trung phát triển các sản phẩm nhà ở bình dân, nhà ở xã hội.

“Để nguồn cung các sản phẩm nhà ở bình dân được mở rộng, vấn đề quan trọng nhất là cần phải vận dụng hiệu quả những quy định mới từ các dự án luật sửa đổi, bổ sung nhằm giải quyết vấn đề về pháp lý; Nhà nước cần tạo điều kiện tốt hơn cho việc đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật – xã hội kết nối với những vị trí có dự án nhà ở bình dân; Đặc biệt, cần linh hoạt trong những giải pháp thanh toán cho phép các chủ đầu tư được huy động vốn và sử dụng các kênh tài chính bán hàng, nhằm khuyến khích người mua nhà” - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội Đỗ Thu Hằng nói.

Đồng quan điểm, TS Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, thời gian qua thị trường BĐS gặp nhiều khó khăn, nhưng nhờ sự nỗ lực tháo gỡ từ Chính phủ nên khó khăn dần được tháo gỡ, thị trường từng bước hồi phục. Tuy nhiên, thị trường BĐS vẫn đối diện với hiện tượng tăng giá bất thường, đặc biệt là tại các đô thị lớn; trong khi đó nguồn cung sản phẩm liên tục trong tình trạng thiếu hụt do vướng mắc về pháp lý.

“Những khó khăn, vướng mắc đã buộc các chủ đầu tư phải đẩy cao giá bán và tập trung vào những sản phẩm nhà ở cao cấp, vì vậy đã dẫn đến sự mất cân đối về cơ cấu nguồn cung sản phẩm trên thị trường. Với việc các dự án luật sửa đổi, bổ sung có hiệu lực thi hành sớm hơn dự kiến được kỳ vọng sẽ tháo gỡ vướng mắc, giảm quy trình thủ tục và các công đoạn pháp lý của dự án, như vậy vừa đồng thời được sự kiểm soát chặt chẽ hơn, thúc đẩy thị trường phát triển minh bạch, bền vững và giúp gia tăng nguồn cung sản phẩm, hạn chế được sự chênh lệch về cơ cấu giữa các phân khúc nhà ở” – TS Nguyễn Văn Đính nhìn nhận.