Thị trường BĐS: Đất ven đô hút khách nhưng nhiều rủi ro

KTĐT - Giá đất nội đô ở Hà Nội quá cao, lên tới 40-50 triệu mỗi m2 nên nhiều nhà đầu tư đổ dồn ra vùng ven, đón đầu quy hoạch, nơi chỉ khoảng chưa tới 10 triệu đồng mỗi m2 để kỳ vọng thu được lợi nhuận lớn.

Khẳng định đất ven đô ở Hà Nội và TP HCM là kênh hấp dẫn đối với dòng vốn nhỏ song các chuyên gia lo ngại, nếu không cẩn trọng nhà đầu tư sẽ lãnh đủ vì chạy theo "quy hoạch vẽ" và hiện tượng sốt ảo.

Sau hơn hai tháng tăng giá gấp 2, 3 thậm chí 5 lần, đất thổ cư ở một số huyện vùng ven như Sóc Sơn, Đông Anh đã bắt đầu chững lại. Lãnh đạo Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản mới đây đã lên tiếng thừa nhận, chỉ những lô đất "nhạy cảm" gần quy hoạch có đường sắp mở mới sốt nóng. Trong khi người Hà Nội dồn về đất thổ cư thì tại TP HCM, người dân cũng đổ xô mua đất nền các tỉnh Long An, Bình Dương, Đồng Nai.

Lý giải về hiện tượng này, các chuyên gia cho rằng, đất nền có đầy đủ pháp lý tại Hà Nội và TP HCM giá rất cao nên khó hút dòng vốn nhỏ. Trong tình cảnh bị siết vốn, nhà đầu tư phải tính toán để dòng tiền mang lại hiệu quả cao nhất. Thực tế, giá đất vùng ven chỉ bằng 1/3-1/5 giá bất động sản tại nội đô, một sự so sánh quá khập khiễng nếu đặt lên bàn cân để đong đếm về suất đầu tư. Thay vì đổ tiền tỷ vào những dự án lớn thì nhà đầu tư đổ tiền trăm triệu vào các khu đất giá bèo, đón đầu quy hoạch. Với việc dạt ra vùng ven chi phí vốn nhẹ, giá thấp, đường xá, cầu cống chưa hoàn thiện nên khách hàng kỳ vọng tăng giá ăn theo hạ tầng.

Thêm vào đó, tình hình thắt chặt tín dụng khiến cho việc vay vốn đầu tư bất động sản khó khăn, hiện dòng tiền duy nhất còn nhàn rỗi là vốn để dành của các hộ gia đình, chỉ phù hợp với đất vùng ven có giá phải chăng.

Câu chuyện người đầu tư đón đầu hạ tầng dân đổ ra vùng ven đầu tư khiến nhiều người lo ngại kịch bản Ba Vì tái diễn. Mặc dù lãnh đạo Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản khẳng định "người dân đã khôn hơn xưa", song lời trấn an không làm nhiều người yên lòng. Ông Đặng Hùng Võ, cố vấn cấp cao của Bộ Tài nguyên Môi trường cho rằng, cục bộ địa ốc Hà Nội đang trông chờ vào "quy hoạch vẽ".

Người dân đổ vào đầu tư ở Đông Anh để đón đầu quy hoạch. Ảnh: Hoàng Lan.

Nhiều nhà đầu tư đã bắt đầu oải trước hàng loạt tai biến địa chất, vấn đề bảo vệ an toàn và cháy nổ xảy ra trong đối với chung cư nên lượng giao dịch trong thời gian qua khá chậm. Giá đất nội đô ở Hà Nội quá cao, lên tới 40-50 triệu mỗi m2 nên nhiều nhà đầu tư đổ dồn ra vùng ven, đón đầu quy hoạch, nơi chỉ khoảng chưa tới 10 triệu đồng mỗi m2 để kỳ vọng thu được lợi nhuận lớn.

Trong khi đó thực tế, thông tin quy hoạch mới đây công bố về những miền đất hứa như Sóc Sơn sẽ trở thành một trong 5 thành phố vệ tinh và chuyện Đông Anh có 7 chùm đô thị mới chỉ nằm trên bản đồ quy hoạch. Ông Võ cho rằng, nhược điểm lớn nhất của thị trường là đi tắt đón đầu quy hoạch trong khi quy hoạch Hà Nội thay đổi liên tục. Do đó, theo ông Võ, canh bạc này chỉ phù hợp với những ai có nhu cầu thực và nhà đầu tư trường vốn. Bởi khi thị trường tốt, đất tăng giá, nhà đầu tư thắng lớn, nếu không tăng giá, người có nhu cầu thực có thể mua để ở.

Ông Nguyễn Đỗ Việt, Phó tổng giám Công ty cổ phần sông Đà Thăng Long bổ sung, ngoài việc chạy theo quy hoạch, người dân HN còn đang đẩy thị trường vào vòng luẩn quẩn. "Nghe mách" có quy hoạch là người dân chạy theo. Nhưng thực tế, quy hoạch rỉ tai có thể là quy hoạch thật, ảo hoặc treo. Thậm chí ngay cả quy hoạch thật thì cũng mất một thời gian rất lâu bởi chủ trương của Chính phủ đang cắt giảm đầu tư công vào các dự án mới, không trọng điểm. Do đó, ông Việt cho rằng, cơ sở hạ tầng- xã hội như điện đường trường học, bệnh viện chưa có thì người mua sẽ không mặn mà dẫn đến thị trường ở một số khu vực vùng ven Hà Nội sau khi sốt nóng sẽ chững lại, nhiều nhà đầu tư sẽ khó đẩy hàng.

"Người mua và người bán không phải là người tiêu dùng cuối cùng dẫn đến tinh trạng đầu cơ kép làm thị trường chỉ phục vụ những nhà đầu tư lướt sóng. Và cứ thế giá đất liên tục bị đẩy lên làm người có nhu cầu thực khó tiếp cận", ông Việt nói.

Tại TP HCM, các chuyên gia cũng lo ngại về nguy cơ xuất hiện những khu đô thị "ma" không người làm đất nền trở thành thị trường ảo. Thêm vào đó, một số dự án phân lô hiện nay thường thiếu điểm nhấn, không đầu tư công trình tiện ích công cộng.

Khách hàng chọn mua nền đất giá rẻ của một dự án tại Thủ Thừa, Long An, gần TP HCM. Ảnh: Vũ Lê.

Tổng giám đốc Công ty địa ốc ACBR, Phạm Văn Hải băn khoăn giá đất nền vùng ven quá rẻ trong khi chi phí xây dựng rất lớn sẽ dẫn đến hệ quả: Mua đất thì không thành vấn đề nhưng xây dựng để ở thì không ai làm nổi. Sau khi bán nền đất xong, ra sổ đỏ, chủ đầu tư bàn giao dự án lại cho địa phương, nếu không ai đến đây sống thì khu vực này sẽ trở thành đô thị "ma".

Giám đốc Công ty cổ phần đầu tư Mega, Nguyễn Xuân Châu lý giải cơn sốt đất nền vùng ven là một minh chứng cho khao khát đầu tư của nhiều người trong xã hội. Thế nhưng, đầu tư vào đâu trong khi các chính sách về vàng chưa ổn định, ngoại tệ không ai dám buôn, tín dụng thắt chặt, bất động sản ảm đạm... lại là bài toán buộc phải cân nhắc nhiều lần.

Ông Châu cho rằng, dù bị thắt chặt tín dụng nhưng địa ốc vẫn còn một vài phân khúc hấp dẫn nhà đầu tư. Trong đó đất nền có sổ đỏ là kênh an toàn nhất cho những dòng vốn nhỏ. Chính vì vậy, những tỉnh thành nào ra được đất nền sổ đỏ bung hàng trong thời điểm này thì lập tức hút khách. Mối quan ngại của ông Châu là, những dự án phân lô bán nền làm rất đơn giản, chủ yếu khai hoang đất rừng hoặc đất trồng cây cao su đã qua khai thác rồi tách nhỏ ra để bán.

"Khách chỉ mua chứ không xây nhà sinh sống ở các dự án phân lô bán nền. Hệ quả thường thấy là, nếu không được đầu tư đến nơi đến chốn thì khi bán xong, khu này trở thành đô thị hoang đầy cỏ, vắng bóng người", ông Châu lo ngại.