Thị trường BĐS Quảng Nam liệu có đảo chiều?

Qua thời sốt đất

Những kỳ vọng cho thị trường BĐS trong năm Giáp Thìn 2024 tại Quảng Nam được dự báo vẫn còn nhiều thách thức. Điển hình phải kể đến tiến độ giải phóng mặt, thủ tục pháp lý cũng như các cơ chế về chính sách tài chính. Chưa kể, một số dự án ra mắt trước đó vẫn gặp khó khăn về mặt thanh khoản hoặc tái đầu tư cho khách hàng.

Báo cáo về thị trường đất nền mới đây của một đơn vị có tiếng trong lĩnh vực bất động sản, trong năm 2023 nguồn cung đất nền mới tại các tỉnh miền Trung (Đà Nẵng, Quảng Nam, Thừa Thiên Huế) giảm mạnh tương đương khoảng 26% so với năm trước. Đây là mức thấp nhất trong 5 năm qua. Nguồn cung mới tập trung tại Quảng Nam, Đà Nẵng với tỷ trọng đạt lần lượt 58% và 42%. Tại Quảng Nam tập trung giao dịch ở nhóm sản phẩm có mức giá từ 10.6 - 11.3 triệu đồng/m2.

Song vẫn có những tín hiệu tích cực với nhà đầu tư chuyên nghiệp. Điển hình là đồ án Quy hoạch tỉnh Quảng Nam giai đoạn 2021 – 2030, tầm nhìn năm 2050 đã hoàn thiện. Trong đó có sự phân chia khá rõ ràng về mặt định hướng phát triển kinh tế - xã hội gồm 2 cụm động lực: đô thị Điện Bàn - Hội An - Đại Lộc và Phú Ninh - Tam Kỳ - Núi Thành.

Cụm Điện Bàn - Hội An - Đại Lộc với điểm nhấn kết nối các không gian kinh tế của TP Đà Nẵng cũng như hình thành chuỗi đô thị ven sông, ven biển thông qua các tuyến đường bộ và hệ thống sông. Cụm Tam Kỳ - Núi Thành - Phú Ninh kết nối thành khu vực phát triển kinh tế công nghiệp, dịch vụ logistic cảng biển, hàng không, thương mại, du lịch biển, y tế, giáo dục - đào tạo, đô thị thông minh.

Điểm nhấn quy hoạch còn kể đến việc sáp nhập huyện Núi Thành với TP Tam Kỳ. Theo lộ trình, sau năm 2030, Tam Kỳ là đô thị loại I, huyện Núi Thành sẽ là đô thị động lực phát triển công nghiệp; Chu Lai là khu kinh tế tổng hợp, đa ngành, với hạt nhân là ngành công nghiệp cơ khí ô tô. Nhìn chung, quy hoạch tỉnh Quảng Nam có nhiều giải pháp, nhiệm vụ đột phá. Điểm cộng trong đồ án quy hoạch là hướng đến thiết lập đô thị tiện ích thông minh; sử dụng công nghệ thông minh để tối ưu hóa tiêu thụ năng lượng và tài nguyên, cũng như quản lý hệ thống giao thông và hạ tầng đô thị.

Là nhà đầu tư có kinh nghiệm gần 10 năm tại Quảng Nam, anh Nguyễn Minh Tuấn cho rằng thông tin quy hoạch vừa qua có tác động mạnh mẽ đến thị trường địa ốc. Những khu vực có dự án đã và đang được triển khai sẽ có thêm cơ sở để đẩy nhanh tiến độ và đưa ra các giải pháp thanh khoản. Thời gian qua thị trường địa ốc Quảng Nam khá trầm lắng vì một phần cũng liên quan đến việc chờ đợi thông tin quy hoạch. Do vậy, các dự án đang vướng về mặc pháp lý hoặc chậm triển khai sẽ có thêm hướng xứ lý tháo gỡ. Riêng các nhà đầu tư chuyên nghiệp và kinh nghiệm sẽ có thêm thông tin để định hình đầu tư, khoanh vùng khu vực sản phẩm.

“Thông qua quy hoạch, năm 2024 sẽ trở thành bản lề cho thị trường BĐS tại Quảng Nam phục hồi. Chưa kể, các dự luật cũng đã được thông qua nên phần nào tháo gỡ tâm lý cho khách hàng. Nhưng nhìn chung, thị trường trong ngắn hạn vẫn sẽ ưu tiên giao dịch phân khúc nhu cầu ở thực, khai thác dòng tiền và tính thanh khoản tương đối. Giá giao dịch các phân khúc sẽ đi ngang hoặc biến động không nhiều” – anh Tuấn nhìn nhận.

Cũng theo anh Tuấn, hơn 50% khó khăn của các doanh nghiệp BĐS là do vướng pháp lý, trong đó thể hiện rõ nhất là giải phóng mặt bằng, định giá đất, khung giá đền bù hoặc điều chỉnh quy hoạch… Thông thường, một dự án từ lúc triển khai đến thời điểm bán hàng thì mất khoảng 2 đến 3 năm. Nhưng thực tế thời gian qua ở Quảng Nam nhiều dự án kéo dài từ 5 đến 7 năm, thậm chí chưa có thời hạn hoàn thành. Đây là nguyên nhân khiến thị trường thiếu đi nguồn cung, hao hụt dòng tiền triển khai dự án và đẩy giá của BĐS lên cao.

“Tôi tin thời gian đến giá BĐS sẽ được điều chỉnh về mức giá hợp lý. Các dự án được tháo gỡ và thị trường sẽ đa dạng nguồn cung hơn. Qua đó BĐS sẽ bước vào chu kỳ phát triển bền vững” – anh Tuấn nói.

Định hình giai đoạn mới

Nhìn chung thị trường Quảng Nam đang bước vào giai đoạn “củng cố” nhờ các thông tin tích cực. Thời gian qua, doanh nghiệp và chính quyền đã nhiều lần gặp mặt, trao đổi và đối thoại nhằm tìm cách tháo gỡ và chia sẻ khó khăn. Lãnh đạo tỉnh cam kết sẽ đồng hành, đưa ra các giải pháp nhằm vượt qua giai đoạn khó khăn.

Sau một khoảng thời gian biến động, các doanh nghiệp BĐS vì vậy cũng tìm cách điều chỉnh chiến lược thực hiện dự án, kế hoạch kinh doanh sao cho phù hợp và hiệu quả hơn. Phần lớn chủ đầu hợp tác với các đơn vị phân phối uy tín và có kinh nghiệm nhằm đảm bảo tính thanh khoản, hạn chế rủi ro thấp nhất. Đương nhiên việc mất cân đối nguồn cung được xem là thách thức dành cho các doanh nghiệp, bởi thị trường gần như không có sản phẩm mới được ra mắt. Riêng bài toán loại hình BĐS căn hộ vẫn chưa có lời giải.

Ông Đoàn Thanh Phong – Giám đốc kinh doanh Công ty Cổ phần Minh Minh Group, nhìn nhận thị trường địa ốc Quảng Nam đã qua giai đoạn khó khăn và đang bước vào chu kỳ phục hồi. Thời gian qua, thị trường chuyển biến tích cực nhờ các kênh dẫn vốn được thúc đẩy, yếu tố pháp lý được tháo gỡ và diễn biến niềm tin của khách hàng dần cải thiện. Các dự án, doanh nghiệp BĐS cũng có tính thanh lọc rõ ràng để nhà đầu tự tin tìm kiếm.

“Tầm nhìn quy hoạch của Quảng Nam cũng tác động mạnh mẽ lên thị trường địa ốc. Ngoài ra, chính quyền địa phương và doanh nghiệp BĐS thời gian qua đã không ngừng trao đổi, tìm kiếm các phương hướng tháo gỡ khó khăn cho dự án. Đây chính là động lực để thị trường nhiều tiềm năng như Quảng Nam tiếp tục được khai phá” – ông Phong đánh giá.

Ông Phong cũng cho rằng, hành lang pháp lý dần hoàn thiện sau khi loạt luật mới được ra đời, tín dụng cũng bắt đầu thoáng hơn, chính quyền tích cực hỗ trợ doanh nghiệp… có thể giúp hành trình phục hồi của thị trường BĐS bớt khó trong thời gian đến.

Điều quan trọng và dễ dàng nhìn thấy chính là nguồn lực tài chính rót vào thị trường khởi sắc, đầu tư cơ sở hạ tầng tiếp tục được chú trọng. Song song với đó, các chủ đầu tư cũng bắt đầu tái cơ cấu nguồn cung, cải thiện chất lượng sản phẩm, minh bạch và hoàn thiện về hạ tầng lẫn pháp lý.