Tuesday, 11:06 13/09/2011
Thị trường BĐS xuống đáy, nhà đầu tư lãi lớn?
KTĐT - Trong khi thị trường BĐS phát triển nóng và liên tục tăng giá, nhiều chuyên gia lý giải hiện tượng này là vì cầu quá lớn, trong khi nguồn cung hạn chế, khiến BĐS bị đẩy giá quá cao.
Tuy nhiên, giá trị thực là bao nhiêu và việc xác định giá trị thực của 1 sản phẩm BĐS ấy là thế nào thì chưa ai đưa ra một tiêu chí cụ thể.
Chỉ đến khi thị trường BĐS nhiều khu vực lao dốc thảm hại và khi từ “đáy thị trường” được nhiều người nhắc đến, người ta mới nói nhiều hơn đến việc xác định giá trị thật của những sản phẩm BĐS.
Giá trị thật của BĐS không phải chỉ là giá đất + nhà!
Đối với BĐS, hạ tầng giao thông và các cơ sở vật chất liên quan có tác động rất lớn tới việc BĐS tăng giá hay không. Vì thế, đã có một thời gian dài thị trường BĐS Hà Nội hoặc Tp. Hồ Chí Minh lại phát sốt mỗi khi nghe nói đến một con đường sắp được quy hoạch hoặc một dự án đô thị sắp được cấp phép.
Và, chỉ cần những tin đồn nghe có vẻ trời ơi đất hỡi như thế thôi thì thị trường BĐS những khu vực ấy đã sôi động và giá được đẩy cao từng ngày.
Ông Phạm Trung Hà, Tổng giám đốc Hòa Phát Land cho rằng: Thị trường BĐS nước ta, đặc biệt tại Hà Nội, giá nhà đất nhạy cảm với quy hoạch đến nỗi chỉ vần nghe nói đến một con đường sắp mở không biết thực hư ra sao, giá của nó đã thay đổi đến chóng mặt rồi. Đến khi biết được quy hoạch chi tiết hoặc thời gian khởi công con đường thì giá BĐS khi ấy còn thay đổi kinh khủng hơn.
Đối với việc một dự án đô thị nào đó nghe nói đang xin được cấp phép cũng vậy. Dù chưa biết dự án ấy khi nào mới chính thức được cấp phép, rồi khi nào mới khởi công nhưng giá nhà đất khu vực lân cận cũng đã khác. Còn khi dự án đã được cấp phép rồi thì đất nền trong dự án ấy cứ gọi là tăng phi mã, dù chưa biết dự án ấy khi nào mới khởi công, khi nào mới hoàn thành.
Dường như thị trường BĐS ở ta đã trải qua thời kỳ quá dài mà hễ ai nhảy vào cũng thắng, cũng lãi to. Tuy nhiên, thị trường BĐS khi ấy chỉ là sân chơi của các nhà đầu cơ trong khi người có nhu cầu mua nhà thật sự (đầu ra thật sự) lại không có tiếng nói gì cả. Chỉ đến khi thị trường BĐS trầm lắng và liên tục tuột dốc như thời gian qua, các nhà đầu cơ và cả nhà đầu tư BĐS mới ngộ ra một điều rằng: Thị trường BĐS không thể vững bền nếu chỉ có đầu cơ. Giờ đây, nếu nhà đầu tư không biết chọn phân khúc và chọn sản phẩm đầu tư, thì thua lỗ là điều chắc chắn xảy ra.
Ông Nguyễn Đỗ Việt, Phó tổng Giám đốc CTCP Sông Đà Thăng Long cho rằng: Đã qua rồi thời kỳ người mua nhà chỉ quan tâm đến một con đường. Bởi cuộc sống con người không chỉ có nhu cầu đi lại, mà cần nhiều nhu cầu khác nữa như: mua sắm, giải trí, chữa bệnh, chuyện con cái học hành… Vì thế, giá trị của sản phẩm BĐS cao không chỉ là nhờ có hệ thống giao thông tốt, mà cần phải có cả hạ tầng xã hội tương xứng.
Theo ông Việt, nếu đánh giá giá trị BĐS theo những tiêu chuẩn này thì nhiều khu đô thị hiện nay không đáp ứng được, trong khi giá cả đã bị đẩy lên ở mức giá cao không tưởng.
Giá trị thật của BĐS = trị giá BĐS + giá trị gia tăng trong tương lai?
Nói về việc xác định giá trị thật của một sản phẩm BĐS, ông Phạm Trung Hà, Tổng Giám đốc Hòa Phát Land cho rằng: việc xác định giá trị của một sản phẩm BĐS cao hay thấp cần phải xác định xem BĐS ấy có thể đem lại giá trị gia tăng trong hiện tại và tương lai hay không.
Nếu sản phẩm BĐS đem lại giá trị gia tăng rất cao trong tương lai thì hiện tại dù giá của nó có đắt đỏ cũng là điều hợp lý. Ngược lại, nếu một sản phẩm có giá rất cao nhưng không thể đem lại giá trị gia tăng thì có nghĩa sản phẩm BĐS ấy có giá vượt quá so với giá trị thật.
Ông Hà lấy ví dụ một người đầu tư một sản phẩm BĐS tại khu vực từ vành đai 2,5 trở vào trung tâm với giá khá cao, nhưng bù lại, họ có thể ngay lập tức cho thuê và thu về giá trị gia tăng trong khi tài sản của họ vẫn bảo toàn, thậm chí tiếp tục tăng giá.
Trái lại, một nhà đầu tư biệt thự tại các khu vực xa xôi như Bắc An Khánh hay Nam An Khánh, Vân Canh, thậm chí xa hơn, nơi chưa có sự kết nối hạ tầng giao thông tốt, chưa có hạ tầng vật chất tốt và hạ tầng xã hội thì thiếu thốn đủ thứ với mức giá rất cao. Nếu giá đất tại đây không tiếp tục tăng nhanh để nhà đầu tư hưởng chênh lệch thì sản phẩm ấy cũng không biết bao giờ mới đem lại giá trị gia tăng. Và nếu làm bài toán đơn giản thì việc đầu tư một sản phẩm vượt xa giá trị thật như vậy là không mấy hiệu quả.
Có cùng quan điểm với ông Phạm Trung Hà, anh Cao Xuân Cường, Phó Giám đốc kinh doanh Công ty CP BĐS Cát Đại Lợi cho rằng: Việc có nhiều nhà đầu tư đổ xô đi mua BĐS tại những khu vực rất xa trung tâm với một mức giá rất cao mà không biết BĐS ấy có thể đem lại giá trị gia tăng gì trong tương lai là một cách đầu tư không mấy thông minh và mang nhiều rủi ro.
Theo anh Cường, giá trị thực của BĐS không chỉ là giá đất + giá xây nhà có thể đo đếm được, mà nó còn bao gồm cả các giá trị hạ tầng xã hội khác như: dịch vụ, y tế, giáo dục, giải trí và khả năng mang lại giá trị gia tăng của BĐS.
Trong xu hướng trầm lắng của thị trường hiện nay, nhà đầu tư khó có thể đẩy giá tăng cao để hưởng chênh lệch dễ dàng như trước, ấy là chưa xét đến khả năng thị trường có thể tiếp tục đi xuống. Vì vậy, những nhà đầu tư thông minh hiện nay là những người xác định được đúng giá trị của sản phẩm BĐS mà họ đầu tư.
Bởi, xác định đúng giá trị sản phẩm BĐS có nghĩa sản phẩm ấy có tính thanh khoản rất tốt. Ngoài ra, nó chắc chắn bảo toàn vốn và có khả năng sinh lời, đồng thời lại có thể đem lại những giá trị gia tăng ngay lập tức cho nhà đầu tư.
