Thị trường căn hộ: Bức tranh khó sáng màu?

Phân khúc chung cư vốn được đặt nhiều kỳ vọng, nay đã đảo chiều. Bởi mới đây, thông tin “lượng giao dịch căn hộ chung cư thành công trong quý III/2017 ghi nhận 5.700 căn, giảm 6% theo quý” được phát ra từ các công ty tư vấn bất động sản, và điều đó tạo ra một tín hiệu không vui với giới đầu tư.

Đánh giá về mức giá bán, bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc Bộ phận tư vấn và nghiên cứu CBRE Hà Nội cho biết: "Giá bán chung cư có giảm nhẹ so với quý trước. Mức tăng trưởng tương đối nhanh về nguồn cung sơ cấp phần nào tạo áp lực cho thị trường. Giá bán trung bình có xu hướng giảm rõ rệt nhất là tại các dự án đã hoàn thiện, với mức giảm 3% theo quý, tương đương 12% theo năm".

Bà An cũng nhấn mạnh: "Trên thị trường thứ cấp cũng xuất hiện tình trạng giảm giá. Hiện nay, khách hàng mua nhà kỳ vọng chốt lời trong một khoảng thời gian ngắn là việc rất khó. Điều này khác hẳn so với thị trường cách đây vài năm. Xu hướng này, chúng tôi đã thấy rõ tại TP Hồ Chí Minh và Hà Nội".

Lý giải về độ chững của thị trường vốn có sức hút lớn, ông Phạm Thanh Hưng - Phó Chủ tịch HĐQT Tập đoàn CenGroup cho biết, xuất phát từ nhiều nguyên nhân. Thứ nhất, do nguồn cung các sản phẩm nhà ở thuộc phân khúc giá thấp (sản phẩm được nhiều khách hàng mong đợi nhất) được tung ra thị trường hiện quá ít (qua thanh tra của các cơ quan quản lý, nhiều dự án bị xác định chưa đủ điều kiện bán hàng hoặc không đảm bảo các điều kiện sống, trong đó có phòng cháy, chữa cháy…). Thứ hai, tâm lý người mua thường e dè với các tài sản có giá trị lớn như bất động sản vào tháng 7 âm lịch. Một phần, đây cũng là thời điểm các gia đình lo cho con cái thi cử và nghỉ ngơi nên chưa tham gia giao dịch.

“Đáng chú ý, các thông tin về dự thảo tăng thuế giá trị gia tăng đối với bất động sản và đánh thuế sở hữu căn nhà thứ hai cũng ảnh hưởng không nhỏ đến tâm lý của nhà đầu tư lẫn người mua nhà để ở thật” - ông Hưng nhấn mạnh.

Thực tế, xu hướng giảm giá chung cư đã được các chuyên gia cảnh báo từ cuối năm 2016. Quan sát trên thị trường có thể thấy, 2017 cũng là năm mà các chính sách kích cầu của chủ đầu tư diễn ra mạnh mẽ nhất. Ngoài các đợt chiết khấu trực tiếp lên giá bán, chủ đầu tư còn sử dụng hình thức giảm giá ngầm thông qua chương trình tặng gói nội thất, hỗ trợ lãi suất 0%... Tiềm năng của thị trường căn hộ vì vậy vẫn được kỳ vọng lội ngược dòng trong quý cuối năm 2017. Phân khúc chung cư vẫn đang đón nhận sự gia tăng mạnh mẽ cả về nguồn cung và nguồn cầu, số lượng nhà đầu tư trên thị trường sụt giảm mạnh, người mua nhà để ở tăng cao.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam dự báo, nguồn cung trong quý IV/2017 sẽ có khoảng 20 dự án đủ điều kiện bán hàng, với trên 6.000 sản phẩm, nâng tổng nguồn cung của quý IV lên 19.842 căn hộ. Trong đó vẫn chủ yếu là sản phẩm ở phân khúc trung cấp. Giá bán bình quân căn hộ tăng nhẹ khoảng 2%. Các dự án mới chào bán sản phẩm tập trung chủ yếu ở các khu vực quận Hoàng Mai, Thanh Xuân, Hà Đông, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm và Long Biên. Ở khu vực trung tâm TP không có dự án đất nền nào mở bán mới.

Với những diễn biến trên, các chuyên gia nhận định một cuộc cạnh tranh gay gắt trên thị trường căn hộ sẽ tiếp tục diễn ra. Cùng với đó là xu thế đào thải các nhà đầu tư nhỏ lẻ, ngắn hạn. Tâm lý của người mua vẫn chờ đợi sự giảm giá, bởi nguồn cung tăng, cũng như những chương trình khuyến mại được các chủ đầu tư không ngừng tung ra, nhằm thu hút khách hàng.

Đứng ở góc độ DN phát triển bất động sản, ông Nguyễn Thế Điệp - Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư Reenco Sông Hồng cho biết, giá nhà điều tiết theo cơ chế thị trường, theo cung - cầu. Nếu thị trường ra nhiều hàng hóa, giá cả sẽ có sự cạnh tranh mạnh, mà DN muốn cạnh tranh phải hạ thấp giá xuống.