Thị trường căn hộ tại TP Hồ Chí Minh: Phân khúc bình dân trở lại

Việt Tâm
Chia sẻ

Kinhtedothi - Sau một thời gian phát triển ồ ạt, thị trường căn hộ cao cấp tại TP Hồ Chí Minh chững lại, nguồn cung mới hạn chế, giao dịch èo uột, trong khi phân khúc căn hộ tầm trung đang có dấu hiệu trở lại, “hâm nóng” thị trường.

Nhà đầu tư bán lỗ căn hộ cao cấp
Căn hộ cao cấp đã từng có tốc độ "tăng trưởng thần kỳ", đồng thời chiếm giữ phần lớn rổ hàng hóa trên thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh. Cụ thể, theo Jones Lang LaSalle (JLL) Việt Nam, nếu như trong các năm 2011 - 2014, phân khúc căn hộ cao cấp và hạng sang chỉ chiếm 10% rổ hàng hóa trên thị trường, thì đến nửa đầu năm 2016 đã chạm ngưỡng 44%. Tuy nhiên, bắt đầu từ nửa cuối năm 2016, phân khúc này bất ngờ chững lại, suy thoái rõ nét, mà dễ nhận thấy nhất là việc nguồn cung mới trên thị trường khá hạn chế, các DN chủ yếu tập trung xử lý hàng tồn, trong khi môi giới tích cực rao bán “cắt lỗ”.

Tiến độ dự án Him Lam Phú An do Công ty Địa ốc Him Lam làm chủ đầu tư tại khu Đông TP Hồ Chí Minh. Ảnh: Việt Tâm

Đơn cử như dự án Hà Đô Centrosa, Diamond Island, The EverRich Infinity… dù vẫn đang được chủ đầu tư tích cực đẩy hàng tồn, nhưng thanh khoản không mấy khả quan. Cá biệt, có những dự án "bán hoài không hết" hàng, điển hình là dự án The GoldView của TNR Holdings Việt Nam. Nắm giữ lợi thế vị trí đắc địa khi tọa lạc ngay mặt tiền đường Bến Vân Đồn, cận kề khu phố tài chính lớn nhất TP Hồ Chí Minh... thế nhưng gần 3 năm nay, chủ đầu tư vẫn miệt mài bán hàng.

Theo nhận định của giới chuyên môn, áp lực ra hàng của nhà đầu tư càng lớn, tình trạng rao bán gấp, cắt lỗ càng tăng nhiệt. Trong đó, The EverRich Infinity, The GoldView, Gateway Thảo Điền… là những dự án có lượng thông tin rao bán lỗ nhiều nhất trên thị trường thời gian gần đây.

Thực tế ghi nhận, từ cuối năm 2016 đến nay chỉ có Tập đoàn Novaland tung dự án căn hộ cao cấp mới ra thị trường, đó là dự án căn hộ Victoria Village. Nguyên nhân chính dẫn đến sự sụt giảm nguồn cung căn hộ cao cấp là do thị trường thứ cấp giảm tính thanh khoản, tỷ lệ sinh lời thấp, chủ đầu tư phải chậm lại, quan sát thị trường để đưa ra những kế hoạch tiếp theo. Đồng thời, với hàng chục ngàn căn hộ cao cấp đã và sắp bàn giao, sức cạnh tranh trên thị trường cho thuê sẽ ngày càng khốc liệt. Cung vượt cầu sẽ khiến giá cho thuê giảm xuống, buộc nhà đầu tư phải tính toán đến khả năng bán "cắt lỗ" để chuyển kênh đầu tư.

Phân khúc bình dân “hâm nóng” thị trường

Trái với cảnh "chợ chiều, phiên xép" ở căn hộ cao cấp, phân khúc bình dân đang cho thấy dấu hiệu trở lại, hứa hẹn "hâm nóng" thị trường.

Theo nhận định của các chuyên gia thuộc Bộ phận nghiên cứu thị trường của Công ty BĐS Danh Khôi Á Châu (DKRA), thị trường căn hộ đang có sự dịch chuyển rõ rệt về phân khúc nguồn cung. Cụ thể, nếu như trong năm 2016, các dự án căn hộ trung - cao cấp chiếm đến gần 70% nguồn cung, thì đến quý I/2017, các dự án căn hộ thuộc phân khúc bình dân chiếm khoảng 45% nguồn cung thị trường, đồng thời mở ra cơ hội cho nhiều khách hàng với mức tài chính phù hợp.

"Sự chuyển dịch phân khúc từ trung - cao cấp sang phân khúc bình dân kéo theo sự chuyển dịch về nhu cầu mua nhà từ xu hướng đầu tư sang khách hàng mua để ở thực. Nếu như năm 2016, thị trường ghi nhận chỉ khoảng hơn 30% khách mua có nhu cầu để ở thì đến quý I/2017, tỷ lệ này đã tăng lên khoảng 50%" - Tổng Giám đốc DKRA Phạm Lâm nhận định.

Ghi nhận thực tế thị trường từ đầu năm đến nay, hầu hết những dự án có giá bán "vừa túi tiền" được tung ra thị trường đều có tỷ lệ hấp thụ khá cao. Trong đó có thể kể đến như dự án Saigon Gateway do Đất Xanh Miền Nam phát triển. Dự án tọa lạc ngay mặt tiền đường Song Hành – Xa Lộ Hà Nội với đầy đủ tiện ích như hồ bơi, công viên, khu thể thao, khu thương mại, shophouse, khu vui chơi trẻ em… Với giá bán chỉ từ 1,15 tỷ đồng/căn 2 phòng ngủ, Saigon Gateway đang được kỳ vọng sẽ trở thành tâm điểm của thị trường căn hộ tại khu vực phía Đông TP Hồ Chí Minh trong quý II này.

Trong khi đó, tại khu vực phía Tây TP Hồ Chí Minh, một loạt dự án được tung ra thị trường trong quý I đều có sức thanh khoản cực tốt. Điển hình như căn hộ Toky Tower của Danh Khôi Việt, Tecco Town của Công ty CP Đầu tư xây dựng và Ứng dụng công nghệ mới (Tecco); đặc biệt là 2 dự án Moonlight Park View và Moonlight Boulevard của chủ đầu tư Hưng Thịnh Corp. Với giá bán khoảng từ 1,1 tỷ đồng/căn, cả hai dự án này đã “cháy hàng” ngay ngày đầu mở bán.

Theo ông Dương Minh Tiến - Giám đốc Kinh doanh Công ty BĐS Danh Khôi (DKR), sự trở lại của phân khúc bình dân cho thấy thị trường đang có dấu hiệu "tự điều chỉnh" để phát triển phù hợp với nhu cầu của khách hàng. Thực tế, nhiều chủ đầu tư đã bắt đầu có sự điều chỉnh để phù hợp với nhu cầu của thị trường bằng việc tung ra thị trường một loạt dự án căn hộ có giá bán từ 1 - 1,5 tỷ đồng/căn trong thời gian gần đây. Lượng căn hộ này sẽ giải quyết cơ bản tình trạng thiếu nhà ở bình dân hiện nay và góp phần khắc phục tỷ lệ chênh lệch cung - cầu.

“Sự điều chỉnh cơ cấu sản phẩm của các chủ đầu tư có thể coi là việc "tự điều chỉnh" của thị trường nhằm hướng tới nhu cầu thực của khách hàng. Khi thị trường tự điều chỉnh, những người đã tiết kiệm được khoảng 500 triệu đồng trở lên và mỗi tháng có khả năng tiết kiệm khoảng trên dưới 10 triệu đồng vẫn có cơ hội mua nhà" - ông Tiến nhận định.

Chuyên gia nhận định:

Phát triển chưa bền vững

Thị trường bất động sản (BĐS) vẫn chưa phát triển minh bạch, lành mạnh và bền vững, mà nguyên nhân chủ yếu là do còn vướng những "điểm nghẽn" cố hữu như tiền sử dụng đất, chính sách tín dụng, thủ tục hành chính...

Trên đây là nhận định của ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA).

Theo ông Châu, sau thời gian bị khủng hoảng, đóng băng, thị trường BĐS đã phục hồi và tăng trưởng trở lại. Tuy nhiên, bắt đầu từ khoảng giữa năm 2016 đến nay, thị trường BĐS đã có dấu hiệu chững lại, mà sự sụt giảm rõ nét nhất nằm ở phân khúc BĐS cao cấp, hạng sang, giao dịch thành công giảm 1/3 so với quý I/2016.

Nhìn toàn cục, thị trường BĐS vẫn còn tiềm ẩn những yếu tố rủi ro mà điển hình là tình trạng lệch pha cung - cầu, chủ yếu lệch về phân khúc BĐS cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng. Nguồn vốn tín dụng của các ngân hàng và nguồn vốn xã hội (chủ yếu là của người mua nhà) đổ vào thị trường BĐS rất lớn và có xu hướng lệch vào phân khúc cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng.

Thị trường đã có sự gia tăng về số lượng nhà đầu tư thứ cấp. Chỉ riêng phân khúc BĐS cao cấp, tỷ lệ nhà đầu tư thứ cấp lên đến hơn 60%. Cùng với đó là hiện tượng "sốt giá ảo" trong phân khúc đất nền... Trong lúc phân khúc thị trường nhà ở xã hội, nhà ở thương mại vừa túi tiền (chiếm đến 2/3 số lượng giao dịch thành công trên thị trường trong quý I/2017) có tính thanh khoản cao, thì cung không đủ cầu.

Thị trường BĐS hoạt động trung hạn và dài hạn, nhưng chưa có cơ chế tạo lập nguồn vốn tín dụng phù hợp. Chúng tôi cho rằng, Ngân hàng Nhà nước cần có cơ chế tính lãi suất cho vay trung hạn trong khoảng 15 - 20 năm nhằm hỗ trợ người mua căn nhà đầu tiên thuộc loại nhà vừa túi tiền, đồng thời tạo điều kiện để phân khúc BĐS quan trọng này phát triển bền vững.

Gia Việt ghi