Thị trường đất nền còn nhiều trắc trở

Nhưng đất nền vốn được xem là sản phẩm luôn chiếm sóng thị trường vẫn ở trong tình trạng ảm đạm, việc hồi phục vẫn cần phải thêm một thời gian dài.

Chưa hết ảm đạm

Vốn là sản phẩm luôn chiếm “sóng” thị trường, nhưng lại đang rơi vào tình trạng ảm đạm kéo dài gần 1 năm qua. Hầu hết các khu vực xảy ra tình trạng sốt đất đầu năm 2021 và năm 2022 đến thời điểm hiện tại đều ghi nhận có sự cắt lỗ, giảm giá sâu.

Đơn cử tại Hà Nội, một số khu vực luôn là điểm nóng như Sơn Tây, Thạch Thất, Hoài Đức, Quốc Oai, Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên... đã giảm từ 15 - 35% so với đầu năm 2022, tương tự đất nền trong dự án cũng giảm từ 8 - 15%.

Tương tự, tại tỉnh Bắc Ninh là địa bàn có giao dịch đất nền tương đối sôi nổi trong thời gian sốt đất, nhưng đến thời điểm này giao dịch chỉ xuất hiện ở những sản phẩm cắt lỗ từ 40 - 50%, như tại huyện Thuận Thành, mặc dù đã được nâng cấp hành chính cấp đô thị (từ tháng 4/2023 trở thành thị xã), nhưng trái ngược lại giá đất nền liên tục giảm sâu, thời điểm cao nhất ghi nhận đất nền trong khu dân cư từ 25 - 30 triệu đồng/m2, đến nay chỉ còn 13 - 17 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, thị trường phía Nam cũng ở trong tình cảnh ảm đạm, đặc biệt là ở TP Hồ Chí Minh, theo số liệu khảo sát từ Hội môi giới BĐS Việt Nam, mức giảm bình quân của sản phẩm đất nền toàn thị trường đạt 2 con số (khoảng 10%). Trong đó, một số địa bàn ghi nhận giảm giá sâu như TP Thủ Đức (giảm 30 - 40%), huyện Hoóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ... 30 - 50%. Các khu vực lân cận: Đồng Nai, Bình Phước, Long An... đất nền khu dân cư giảm từ 25 - 30%, trong dự án 5 - 10%...

“Thị trường đất nền giai đoạn 2021 - 2022 xảy ra nhiều đợt sốt nguyên nhân chính là do sự buông lỏng quản lý của chính quyền các địa phương. Nhìn nhận một cách khách quan, việc sốt đất xảy ra là do chính quyền không kiểm soát việc phân lô, tách thửa bất hợp pháp, trong đó có cả việc phân lô, tách thửa với cả đất nông nghiệp, đất trồng cây mà không phải đất ở đặc biệt là ở các khu vực ven đô thị. Sau một thời gian ngắn khiến thị trường rơi vào tình cảnh hỗn loạn, với việc kiểm soát chặt chẽ hơn từ cơ quan chức năng, đến nay đất nền đã hạ nhiệt, không còn hiện tượng sốt giá” - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu nhìn nhận.

Cần thêm thời gian hồi phục

Theo lý giải của các chuyên gia, sở dĩ thị trường đất nền giảm nhiệt thời gian gần đây là do sự kiểm soát chặt chẽ hơn từ phía cơ quan chức năng.

Trong khi đó, tình trạng cắt lỗ, giảm giá sâu hầu hết đều tập trung vào những sản phẩm được đưa ra thị trường với mục đích đầu tư, đầu cơ, không phục vụ nhu cầu ở thực; bên cạnh đó, nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính với mong muốn “lướt sóng” kiếm lời nhanh, nên khi thị trường bị kiểm soát, những nhà đầu tư này không chịu được áp lực về trả gốc/lãi các khoản vay đầu tư, buộc phải tìm mọi cách “thoát hàng” dù có khi chấp nhận chịu lỗ sâu.

“Tuy nhiên, qua các số liệu báo cáo từ Bộ Xây dựng và một số tổ chức xã hội nghề nghiệp, tình hình giao dịch đất nền từ giữa năm 2023 đến nay hết sức ảm đạm, một phần là do nhà đầu tư đã cạn kiệt nguồn lực tài chính; những nhà đầu tư còn khả năng thì vẫn đang trong tình trạng nghe ngóng, chờ các văn bản luật sửa đổi được thông qua và những chính sách hỗ trợ thị trường từ Chính phủ có thêm thời gian thẩm thấu... khi thực sự có tín hiệu khả quan hơn mới xuống tiền.

"Thời điểm này họ sẽ dành tiền cho các kênh đầu tư khác có khả năng sinh lời tốt hơn, nhanh hơn, còn đầu tư đất nền lúc này là phải xác định trung và dài hạn” - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp phân tích.

Ngoài ra, các chuyên gia cũng cho rằng, đất nền nhiều khu vực đang ghi nhận giảm giá đến 50%, nhưng đây hầu hết là những sản phẩm khó có thể khai thác được thặng dư ở thời điểm hiện tại. Bên cạnh đó, với sự kiểm soát chặt hơn về tính pháp lý, nhà đầu tư cũng không còn dễ dàng đưa sản phẩm như vậy ra để mua đi bán lại thông qua các chiêu trò thổi giá để lướt sóng như trước đây nữa.

Trong khi đó, những sản phẩm đất nền có đầy đủ pháp lý, phục vụ nhu cầu ở thực thì các chủ đầu tư/chủ sở hữu cũng đang gìm mức giá khá cao. Có thể kể đến như, tại TP Hà Nội, các khu vực Vành đai 4 đi qua huyện Hoài Đức (gần Cụm công nghiệp Dương Liễu, cầu vượt Song Phương) giá khoảng gần 100 triệu/m2; khu vực gần dự án Vinhomes Wonder Park (huyện Đan Phượng) 140 triệu đồng/m2; khu vực đầu cầu Nhật Tân (huyện Đông Anh) hơn 200 triệu đồng/m2 với những lô đẹp mặt đường lớn.

Tại TP Hồ Chí Minh, giá đất nền khu Thủ Thiêm Villa (quận 2) có giá khoảng 126,2 triệu đồng/m2; The EverRich III (quận 7) 115,5 triệu đồng/m2; Đông Tăng Long (quận 7) 66,2 triệu đồng/m2; Hoàng Anh Minh Tuấn (quận 9) 91,5 triệu đồng/m2; Kim Sơn (quận 7) 136,5 triệu đồng/m2; Khu dân cư Kiến Á (quận 9) giá khoảng 72 triệu đồng/m2... điều này cũng được xem là một trong những nguyên nhân khiến nhà đầu tư phải chùn bước hoặc cân nhắc về dòng tiền khi quyết định tham gia đầu tư.

“Nhiều luật liên quan đến thị trường BĐS: Luật Đất Đai, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở... dự kiến sẽ được thông qua trong năm 2023 sẽ giúp thị trường tháo gỡ được nhiều điểm nghẽn về pháp lý. Bên cạnh đó, các chủ đầu tư cũng đang thay đổi chiến lược kinh doanh khi huy động vốn đầu tư từ khách hàng và đối tác nước ngoài, phía ngân hàng cũng bắt đầu giải ngân trở lại.

"Tuy nhiên, với phân khúc đất nền do sản phẩm tồn đọng còn khá lớn, giá lại đang ở mức cao nên thị trường cần thêm thời gian để tiêu thụ, dự kiến phải bước sang năm 2025 thì mới có sự phục hồi rõ rệt hơn, các phân khúc khác như chung cư, BĐS khu công nghiệp sẽ hồi phục nhanh và sớm hơn” - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam Dương Thùy Dung nhận định.

Theo đánh giá, đến nay thị trường BĐS trên cả nước mặc dù đã ghi nhận có sự hồi phục so, nhưng vẫn còn ở mức thấp. Vì vậy, các chuyên gia khuyến cáo nhà đầu tư thời điểm này nếu muốn đầu tư vào đất nền thì vấn đề quan trọng nhất là phải xem xét khả năng tài chính, vì đây không còn là thời của nhà đầu tư lướt sóng; cùng với đó là nên lựa chọn những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, phục vụ nhu cầu ở thực.