Thị trường đất nền tại Đông Anh: giao dịch vẫn đìu hiu nhưng giá “neo” cao

Những lực đẩy giá không ngừng

Trong suốt hơn 1 thập kỷ qua, thị trường đất nền ven đô ở huyện Đông Anh (Hà Nội) liên tục biến động với “sóng sau xô sóng trước” do liên tiếp đón nhận các thông tin về quy hoạch, hạ tầng, siêu dự án… Ngược dòng thời gian, giai đoạn 2014 - 2015, đất nền Đông Anh nổi sóng khi nhiều công trình giao thông lớn đi vào vận hành như cầu Nhật Tân, cầu Đông Trù tuyến đường 5 kéo dài... Năm 2016, sóng đất nơi đây tiếp tục được đẩy lên khi đồ án Quy hoạch chi tiết hai bên tuyến đường Nhật Tân - Nội Bài được công bố, các đại gia ngành BĐS như Sun Group, Vin group, BRG, Becamex ITC “ đổ bộ” vào Đông Anh với các dự án quy mô khủng…

Các tin vui này khiến đất Đông Anh giai đoạn 2016 - 2017 “nhảy múa”. Đất Vĩnh Ngọc gần vòng xuyến, sát cầu Nhật Tân thời điểm đầu năm 2017 chạm mức 170 - 190 triệu đồng/m2, trong khi giá của 2 năm trước đó chỉ nhỉnh ngoài 100 triệu đồng/m2. Đất trong làng thuộc Ngọc Giang (Vĩnh Ngọc) từ mức loanh quanh 15 - 17 triệu đồng/m2 lên mức 20 - 25 triệu đồng/m2. Cùng biên độ thời gian, đất trong làng thuộc Lại Đà (Đông Hội) cũng tăng từ 12 - 14 triệu đồng/m2 lên mức 16 - 20 triệu đồng/m2.

Đầu năm 2020, thị trường đất nền Đông Anh lại nổi sóng với thông tin phân khu quy hoạch sông Hồng. Tâm điểm của quy hoạch này là khu vực Tàm Xá - Xuân Canh (Đông Anh) với tỷ lệ xây dựng lớn nhất: khoảng 408ha. Thị trường BĐS Đông Anh lại tiếp tục sôi sục. Đất mặt tiền khu vực Xuân Trạch, Lực Canh, Văn Thượng (Xuân Canh) bị đẩy lên mức giá 51 - 69 triệu đồng/m2. Đất mặt tiền Tiên Hội, Đông Trù (Đông Hội, Đông Anh) thiết lập mức 55 - 70 triệu đồng/m2. Đất trong ngõ nhỏ tại Lực Canh, Vạn Lộc, Văn Thượng tăng lên mức 19 - 26 triệu đồng/m2.

Khó khăn của thị trường BĐS khởi phát từ giữa năm 2022 và kéo dài đến hiện tại đã “ngắt mạch” tăng giá của BĐS Đông Anh. Đáng chú ý, từ cuối năm 2022 và nửa đầu năm 2023, khi lãi suất ngân hàng tăng cao, rất nhiều lô đất nền tại đây rao bán cắt lỗ từ 20 - 40%, thanh khoản đóng băng. Tuy nhiên, tình trạng cắt lỗ không mang tính diện rộng.

Bà Phùng Quỳnh Anh, môi giới kiêm nhà đầu tư chuyên thị trường đất nền phía Bắc cho rằng, thị trường đất nền Đông Anh là sự “tụ họp” đông đảo của giới đầu tư, trong đó có sự góp mặt không nhỏ của giới đầu tư chuyên nghiệp, có tiềm lực. Khi thị trường trầm lắng, nhóm nhà đầu tư này sẵn sàng “chôn đất chờ thời” thay vì tìm cách bán cắt lỗ, bán tháo. Cơ sở cho việc chờ đợi là niềm tin thị trường này sẽ sớm bật tăng trở lại, do có rất nhiều yếu tố lực đẩy trong tương lai. Đó là việc Đông Anh đã cơ bản hoàn thành các tiêu chí và đủ điều kiện theo tiêu chuẩn tối thiểu để lên quận, các công trình giao thông lớn sắp được khởi công như cầu Tứ Liên, tuyến đường từ đường Đản Dị đến đường Võ Nguyên Giáp…

Trên thực tế, lãi suất ngân hàng giảm mạnh từ cuối năm 2023 đến nay đã kích hoạt dòng tiền đổ vào các kênh đầu tư khác. Đến thời điểm hiện tại, trừ những lô đất chủ muốn đẩy bán nhanh thì giá có giảm so với đầu năm 2022, còn lại giá đất Đông Anh đã thiết lập lại mức giá của năm 2021 – thời kỳ thị trường chưa rơi vào suy thoái. Đất đấu giá Tây Bắc Lễ Pháp (Tiên Dương - Đông Anh) đang có mức giá 70 - 90 triệu đồng/m2. Đất tại Nguyên Khuê vị trí đường hai ô tô tránh nhau, mặt tiền có thể kinh doanh giá dao động 50 - 75 triệu đồng/m2.

Cũng thuộc Nguyên Khuê nhưng đất sâu trong làng, ngõ rộng 2 - 3m có giá từ 30 - 40 triệu đồng/m2. Đất Đông Hội, mặt đường 2,5 - 3m, giá bán dao động 45 - 50 triệu đồng/m2. Đất đấu giá thuộc Hội Phụ (Đông Hội) giá vẫn đang duy trì mức giá 80 - 100 triệu đồng/m2. Đất mặt tiền kinh doanh tại Hải Bối đang được chào bán 70 - 80 triệu đồng/m2. Đất mặt ngõ Hải Bối cũng đang có giá 35 - 45 triệu đồng/m2. Đây là mức giá rao bán của các năm 2020 - 2021.

Giao dịch trầm lắng

Mặt bằng giá đất Đông Anh hiện “neo” cao nhưng giao dịch trên thị trường không nhiều. Khảo sát của phóng viên Kinh tế & Đô thị với các môi giới ghi nhận, dù lượng giao dịch sau Tết Nguyên đán bắt đầu tăng lên nhưng so với cùng thời điểm của các năm 2021 đổ về trước thì lượng giao dịch chỉ bằng 20 - 30%. Anh Nguyễn Quang Đăng, môi giới đất nền Đông Anh cho biết: “Nếu so với giai đoạn thị trường tốt thì diễn biến hiện tại là kém nhưng nếu so với sau Tết năm 2023 thì hiện tại tốt hơn khá nhiều”.

Một thực tế tréo ngoe là rất nhiều khu đất tại Đông Anh, đặc biệt tại các khu đất đấu giá, dù giá đất rất cao, hạ tầng đều đã hoàn thiện nhưng lại trong tình trạng bỏ hoang, không có người ở nhiều năm nay. Bà Phùng Quỳnh Anh chia sẻ thêm: “Thị trường này nặng tính đầu cơ. Nhà đầu tư đến từ trung tâm Hà Nội, Bắc Ninh, Quảng Ninh, Hải Dương… không ai trong số họ mua đất để an cư lạc nghiệp tại đây cả. Nhà đầu tư nào sử dụng đòn bẩy lớn, không chịu được lãi vay thì phần lớn đều đã rao bán cắt lỗ trong 2 năm 2022 và 2023. Đến thời điểm này, những người vẫn còn bám trụ với thị trường đều có tiềm lực, không chịu áp lực tài chính nên giá bán chưa được như kỳ vọng thì họ giữ tiếp. Họ vẫn đợi sóng từ việc Đông Anh lên quận, sóng từ các siêu dự án, công trình hạ tầng để bán ra thu lời”.

Đất bỏ không, không có người ở nhưng giá cao ngất ngưởng là hiện tượng phổ biến ở Đông Anh trong nhiều năm qua, khi giới đầu tư chiếm lĩnh thị trường này. Theo tâm sự của bà Quỳnh Anh, không rõ kết quả của sự “chờ đợi” là “ngọt” hay “đắng” nhưng bà đã chứng kiến rất nhiều nhà đầu tư từng đổ tiền vào mua đất tại Mê Linh, Ba Vì, Sơn Tây cũng kiên trì chờ đợi chu kỳ mới của thị trường. Dù vậy, khi chu kỳ mới qua đi, chu kỳ khác ập đến, nhà đầu tư vẫn mắc cạn, chưa về được bờ do thị trường vẫn chưa lập lại đỉnh giá của cơn sốt đất từ chục năm trước.

Nhìn nhận về thực trạng trên, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn Nguyễn Quốc Anh cho rằng, đầu tư theo quy hoạch, hạ tầng, siêu dự án, dù những thông tin này có khi còn chưa xác thực là một trào lưu, xu hướng của giới đầu tư. Không phủ nhận việc đầu tư đón đầu hạ tầng, quy hoạch khi có thông tin là thời điểm mà BĐS có biên độ tăng giá lớn nhất nhưng ông Nguyễn Quốc Anh cũng nhấn mạnh lợi nhuận lớn đi cùng với rủi ro cao; không phải cứ mua BĐS ăn theo quy hoạch, hạ tầng, siêu dự án là sẽ có lợi nhuận. Đi kèm với hạ tầng phải là câu chuyện phát triển kinh tế địa phương, tạo công ăn việc làm, kéo cư dân về sinh sống. Khu vực đó, thị trường đó phải hình thành khu đô thị, khu dân cư thì mới có câu chuyện giá trị đất, giá trị BĐS mới được nâng lên.

Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn khuyến cáo, nhà đầu tư cần tìm hiểu và xác minh các thông tin về quy hoạch, hạ tầng xuất hiện trên thị trường và chỉ nên đầu tư khi biết đó là thông tin chuẩn xác, có lộ trình rõ ràng.