Giảm vốn vay – giảm nguồn cung
Theo dự thảo Thông tư thay thế Thông tư 36/2014/TT-NHNN của ngân hàng Nhà nước Việt Nam, tỉ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung, dài hạn đến năm 2022 sẽ giảm xuống còn 30%. Qua đó, Ngân hàng Nhà nước sẽ kiểm soát được rủi ro thanh khoản nhằm bảo đảm an toàn hệ thống, các quy định mới sẽ không ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường BĐS.
Từ đầu năm 2019, các ngân hàng đã giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn từ 45% xuống 40%, tăng hệ số rủi ro với hoạt động cho vay kinh doanh BĐS từ 150% lên 200%. Lộ trình giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn sẽ tiếp tục được hạ xuống 35% vào năm 2020 và 30% vào năm 2022.
Về phía bên mua, các khách vay ngân hàng mua nhà cũng phải chịu chi phí cao hơn khi Ngân hàng Nhà nước dự thảo tăng hệ số rủi ro với các khoản vay bất động sản có dư nợ gốc từ 1,5 tỷ đồng đến dưới 3 tỷ đồng và trên 3 tỷ đồng lên lần lượt 100% và 150%, so với mức 50% hiện nay.
Chuyên gia Trần Quốc Dương – Hiệp hội BĐS Việt Nam cho biết, việc Ngân hàng Nhà nước siết chặt tỷ lệ sử dụng vốn vay cho đối với các hoạt động kinh doanh BĐS nhằm đảm bảo cho thị trường không xảy ra “bong bóng”, nhưng thực tế thị trường đang phụ thuộc quá nhiều vào nguồn vốn tín dụng từ Ngân hàng.
“Thiếu nguồn vốn đầu tư khiến cho nguồn cung sản phẩm trên thị trường bị thu hẹp, TP Hà Nội nguồn cung giảm xuống thấp nhất trong khoảng 3 năm trở lại đây; trong khi đó TP Hồ Chí Minh giá bán bị đẩy lên cao khiến cho thị trường không còn những sản phẩm nhà ở giá rẻ” – ông Dương cho hay.
Theo đánh giá của các chuyên gia, thị trường BĐS tại Việt Nam đang rất cần nguồn vốn trung, dài hạn; trong tình cảnh các quỹ đầu tư và thị trường chứng khoán BĐS chưa thực sự đủ đáp ứng với nhu cầu phát triển của thị trường thì nguồn vốn lại phụ thuộc chủ yếu vào tín dụng ngân hàng và huy động trực tiếp từ khách hàng tại các dự án.
Ngoài việc thực hiện lộ trình giảm nguồn tín dụng ngắn hạn cho vay trung, dài hạn; Ngân hàng cũng siết chặt nguồn vốn vay để mua BĐS của người dân, khiến cho việc tiếp cận các kênh vốn của doanh nghiệp ngày càng trở nên khó khăn.
Chủ động với khả năng tài chính
Cũng theo ông Trần Quốc Dương, mặc dù thị trường đang gặp nhiều khó khăn, nhưng nhu cầu của người dân vẫn đang rất lớn. Cùng với đó là việc rất nhiều nhà đầu tư thứ cấp vẫn xem BĐS là kênh đầu tư kiếm lời nhanh và nhiều ở thời điểm hiện tại, do đó vẫn không ít người vẫn “đổ” tiền vào kênh đầu tư này.
“Tỷ lệ hấp thụ sản phẩm BĐS trong quý III/2019 tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đều đạt từ 84 – 95%, có thể thấy mức hấp thụ của thị trường là rất lớn trong giai đoạn khó khăn này. Theo đánh giá thì những giao dịch ở thời điểm hiện tại đa phần là những người có nhu cầu thực, nhưng tôi cho rằng trong đó vẫn có không ít nhà đầu tư nhỏ lẻ “gom” hàng chờ thời điểm” – ông Dương cho biết thêm.
Cùng quan điểm, chuyên gia Bùi Quang Huy – Hiệp hội nhà đầu tư tài chính cho rằng, ở thời điểm hiện tại BĐS là sản phẩm khó có khả năng trượt giá, đối với những nhà đầu tư thứ cấp nếu “trường” vốn thì sẽ đảm bảo lợi nhuận khi đầu tư. “Quỹ đất tại các đô thị ngày càng thu hẹp, dân số thì tăng cơ học đều theo từng năm, nhu cầu về chỗ ở ngày càng cấp thiết, vì vậy BĐS bị trượt giá là điều khó có thể xảy ra” – ông Huy nhận định.
Các chuyên gia đưa ra lời khuyên đối với những nhà đầu tư nhỏ lẻ, nếu muốn đầu tư trong thời điểm hiện tại thì cần phải có sự chủ động về vốn, vì đầu tư vào các sản phẩm BĐS cần phải có nguồn vốn lớn. Đặc biệt, là những trường hợp đầu tư khi phải đi vay ngân hàng thì cần chú ý đến khoản lãi vay, thời hạn cho vay cũng như khả năng chi trả. Chỉ cần sản phẩm chậm được giao dịch là sẽ phải trả thêm mức chênh lệch lớn, dẫn đến rủi ro và không có lợi nhuận.
Ngoài ra, đối với những nhà đầu tư nhỏ lẻ thì việc chia sẻ lợi nhuận cũng là vấn đề được các chuyên gia khuyên nên làm, đó là huy động nguồn vốn nhàn rỗi từ người thân, bạn bè để đầu tư chung. Mặc dù lợi nhuận thấp hơn nhưng đảm bảo an toàn để có thể đầu tư dài hạn.
