Thu hồi dự án không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính: Giúp minh bạch thị trường nhà đất

Trong đó, đáng chú ý nhất là những quy định chặt chẽ hơn về việc thu hồi dự án, nếu DN không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính về tiền thuê đất, sử dụng đất.

Nan giải vấn đề chậm tiền thuê đất

Qua thực tế thi hành Luật Đất đai năm 2013, trong suốt hơn 10 năm bên cạnh những kết quả tích cực đã đạt được thì vẫn còn đó nhiều tồn tại, hạn chế, đặc biệt là vấn đề liên quan đến quy định về thu tiền sử dụng, tiền thuê đất, dẫn đến ở hầu hết các địa phương việc cho thuê đất so với nhu cầu sử dụng thực sự tại một số DN gây ra lãng phí; chính sách về giá đất chưa phù hợp, tương xứng với nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, làm phát sinh tham ô, tham nhũng, tiêu cực... nên chưa phát huy được tối đa hiệu quả kinh tế của tài nguyên đất, gây thất thoát ngân sách Nhà nước.

Kết quả thanh tra, kiểm tra công tác quản lý ngân sách Nhà nước của Thanh tra Bộ Tài chính, đã chỉ ra rất nhiều hạn chế, tồn tại ở các địa phương. Trong đó, một số địa phương xảy ra tình trạng nợ tiền sử dụng, tiền thuê đất với số lượng lớn như: Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Quảng Ninh, Quảng Nam, Đồng Nai, Lâm Đồng...

Cụ thể, Cục Thuế TP Hồ Chí Minh vừa mới công khai danh sách 267 DN nợ thuế trên địa bàn đợt 2/2024, với tổng số tiền lên đến hơn 4.600 tỷ đồng. Trong đó, Công ty TNHH Thương mại vận tải và du lịch Xuyên Việt Oil đứng đầu danh sách với số nợ hơn 1.678 tỷ đồng, tiếp theo là Công ty TNHH Thương mại và dịch vụ Long Hưng nợ hơn 179 tỷ đồng, Công ty giày Hiệp Hưng nợ 128 tỷ đồng, Công ty TNHH Timatex nợ hơn 118 tỷ đồng, Công ty CP Đầu tư xây dựng và Khai thác công trình giao thông 584 nợ hơn 95 tỷ đồng…

Tại Hà Nội, theo báo cáo của Ban Kinh tế - Ngân sách HĐND TP Hà Nội mới đây về việc thực hiện các quy định của pháp luật trong việc quản lý thu các khoản tiền thuế nợ trên địa bàn TP giai đoạn 2021 – 2023, nợ tiền thuế liên quan đến đất chiếm tới hơn 50% tổng nợ hàng năm. Cụ thể, năm 2021 là 11.838 tỷ đồng, chiếm 55,95%; năm 2022 là 13.545 tỷ đồng, chiếm 57,82%; năm 2023 là 15.466 tỷ đồng, chiếm 53,71%.

Kết quả thanh tra của Thanh tra Bộ Tài chính cũng chỉ ra, đến hết tháng 12/2022 nợ thuế trên địa bàn TP Hà Nội là 23.424 tỷ đồng. Đáng chú ý, riêng DN kinh doanh bất động sản (BĐS) nợ số tiền thuế đất lên tới gần 8.000 tỷ đồng, những dự án có số tiền nợ thuế cao như: dự án Hòa Bình Green City tại 505 Minh Khai (quận Hai Bà Trưng), nợ tiền sử dụng đất từ năm 2013 nhưng chưa được xử lý dứt điểm là 193,6 tỷ đồng; dự án Đầu tư xây dựng Khu thương mại - dịch vụ - nhà ở 1/5 do Công ty CP Phát triển đô thị Đông Anh làm chủ đầu tư nợ hơn 19,8 tỷ đồng; dự án Khu đô thị mới Phú Lương do Công ty CP Đầu tư xây dựng Trung Việt làm chủ đầu tư, đến thời điểm tháng 12/2023, công ty còn nợ tiền sử dụng đất (chưa bao gồm tiền chậm nộp) là 200 tỷ đồng...

Cần linh động với điều kiện thực tế

Theo luật sư Hoàng Văn Đạo – Hội Luật gia Việt Nam, pháp luật về thuế đã có những quy định chi tiết về việc xử phạt hành chính trong việc chậm nộp tiền sử dụng, tiền thuê đất tại Luật Quản lý thuế năm 2019. Căn cứ vào khoản 1 Điều 59, khi người có nghĩa vụ nộp thuế chậm nộp tiền thuế so với thời hạn quy định, thời hạn gia hạn nộp thuế, thời hạn ghi trong thông báo của cơ quan quản lý thuế, thời hạn trong quyết định ấn định thuế hoặc quyết định xử lý của cơ quan quản lý thuế thì phải nộp tiền chậm nộp. Tiền chậm nộp tiền sử dụng đất sẽ được căn cứ vào khoản 2 Điều 59, mức tính bằng 0,03%/ngày trên số tiền thuế chậm nộp, tương đương với mức 0,9%/tháng.

“Tuy nhiên, với mức quy định xử phạt chậm nộp thuế như vậy được xem là vẫn chưa đủ sức răn đe, nên thời gian qua số lượng các DN bị phạt chậm nộp thuế rất nhiều, thậm chí có những DN bị phạt tiền chậm nộp lên đến vài chục tỷ đồng và kéo dài thời gian chậm nộp qua nhiều năm” – luật sư Hoàng Văn Đạo nói.

Nhiều ý kiến khác cũng cho rằng, việc các DN chây ì, chậm nộp tiền sử dụng, tiền thuê đất trong thời gian qua, bên cạnh do không đủ thực lực để triển khai dự án thì rất nhiều DN bị vướng mắc không thể nộp thuế đất do bất cập của một số quy định trong công tác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dẫn đến hàng trăm dự án BĐS, nhà ở thương mại trong cả nước không thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Từ đó dẫn đến thất thu ngân sách, trong khi DN không thể hoàn thiện thủ tục cấp sổ hồng cho khách hàng cũng bị thất thu số tiền 5% giá trị hợp đồng còn lại, không những vậy mà còn bị phạt chậm nộp, nguyên nhân này không phải do phía người sử dụng đất.

Bên cạnh đó, việc một số địa phương đã ban hành quyết định giao đất cho DN để thực hiện dự án, nhưng một thời gian dài sau mới ban hành văn bản về phương án tính tiền sử dụng đất, mà thời điểm này giá đất đã cao hơn thời điểm giao đất rất nhiều, dẫn đến việc tiền chi phí từ sử dụng đất, thuê đất bị đội lên gấp 2 – 3 lần, vượt xa dự toán đầu tư khiến DN gặp nhiều khó khăn và chậm nộp tiền sử dụng, tiền thuê đất.

Trước những vấn đề bất cập về công tác thu tiền sử dụng, tiền thuê đất trong thời gian qua, Luật Đất đai năm 2024 trên cơ sở kế thừa, phát huy đã sửa đổi, bổ sung nhiều nội dung quan trọng và được quy định chi tiết tại Nghị định 102/2024/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2024 đã có quy định cụ thể về việc thu hồi đất đối với người sử dụng không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

“Nghị định 102/2024/NĐ-CP sẽ góp phần khắc phục những tồn tại, bất cập trong nhiều năm qua đối với những dự án chậm triển khai, vì cơ chế thu hồi đất đã được quy định hết sức nghiêm ngặt. Qua đây, buộc các DN phải đánh giá được tính khả thi, năng lực thực tế và dự phòng rủi ro có thể xảy ra khi quyết định tham gia đầu tư. Bởi theo quy định mới, nếu DN không thực hiện đúng cam kết và các nghĩa vụ của mình thì khi Nhà nước thu hồi đất sẽ không có cơ chế bồi thường tài sản gắn liền với đất, chi phí đầu tư trên đất” - Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Phan Đức Hiếu cho hay.

Đồng quan điểm, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp cho biết, quy định về thu hồi đất khi người sử dụng không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước là rất đúng và rất trúng ở thời điểm hiện tại. Vì thực tế trong thời gian qua có rất nhiều DN được giao đất mà không triển khai đầu tư, dẫn đến việc thiếu dòng tiền để thanh toán các chi phí (trong đó có tiền thuế đất).

“Tôi hoàn toàn đồng tình với quy định thu hồi đất nếu người sử dụng không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Tuy nhiên, khi triển khai thực hiện, các cơ quan chuyên môn cần phải kiểm tra, rà soát kỹ lưỡng; nếu DN nào không có khả năng tài chính để triển khai dự án thì kiên quyết thu hồi, còn DN nào thực sự khó khăn mà cần cơ chế thì phải linh động với điều kiện thực tế, tạo giải pháp để tiếp tục triển khai. Nếu cứ đúng quy chế mà làm thì sẽ ảnh hưởng đến nhiều DN có thực lực nhưng đang gặp khó khăn; ngoài ra phía các cơ quan thực thi cũng cần phải nâng cao trách nhiệm của mình trong việc thực thi công việc một cách kịp thời” – ông Nguyễn Thế Điệp phân tích.