Tiếp tục khan hiếm nguồn cung căn hộ tầm trung
TP Hồ Chí Minh không còn các sản phẩm dưới 2 tỉ đồng/căn
Những năm gần đây, phân khúc nhà ở tầm trung tại TP Hồ Chí Minh ngày càng trở nên khan hiếm, người có nhu cầu mua nhà để ở lúc này muốn tìm kiếm sản phẩm giá “mềm” chỉ có thể tìm đến các vùng giáp ranh.
Theo khảo sát của phóng viên Báo Lao Động, trong các dự án công bố ra thị trường TP Hồ Chí Minh thời gian tới, mức giá dự kiến đều không dưới 100 triệu đồng/m2.
Chẳng hạn, tại dự án Eaton Park ở TP Thủ Đức của chủ đầu tư Gamuda Land, dù chưa công bố giá chính thức, song theo chia sẻ từ các đơn vị môi giới, giá bán sẽ rơi vào khoảng 6.000-7.000 USD/m2, tương đương từ 147,6-172,2 triệu đồng/m2.
Hay như dự án căn hộ cao cấp trong Khu đô thị Vạn Phúc cũng tại TP Thủ Đức, theo thông tin ban đầu của đại diện chủ đầu tư, giá bán chắc chắn không dưới 100 triệu đồng/m2.
Tương tự, dự án căn hộ cao cấp nằm trong đô thị The Global City của Masterise Homes, theo các đơn vị khảo sát, cũng có giá bán từ 100 triệu đồng/m2 trở lên bởi sản phẩm nhà phố tại dự án này từng bán ra thị trường với mức giá lên đến 400 triệu đồng/m2.
Ở thị trường thứ cấp, theo ghi nhận từ trang Batdongsan.com.vn, thị trường này đã không còn xuất hiện nhiều các “deal” giảm trên 30% như giai đoạn cùng kỳ 2023.
Hầu hết các giao dịch nhà đất thời điểm này đều giữ nguyên khoảng giá rao bán thời điểm cuối năm. Không có động thái điều chỉnh tăng, nhưng cũng không còn những màn “ép giá” giảm xuống bất chấp như cùng kỳ năm ngoái. Bên cạnh đó, lượng tin đăng bán cắt lỗ đã giảm mạnh so với cùng kỳ.
Bộ phận Nghiên cứu thị trường và S22M Savills TP Hồ Chí Minh cho biết, trong năm 2023, TP Hồ Chí Minh không còn các sản phẩm dưới 2 tỉ đồng/căn; 90% giao dịch thuộc phân khúc từ 2-5 tỉ đồng/căn. Trong giai đoạn 2024-2026, số lượng căn hộ có giá bán từ 2-5 tỉ đồng ở TP Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục khan hiếm, nguồn cung tập trung chủ yếu ở phân khúc 5-10 tỉ đồng/căn.
Xu hướng đổ về vùng ven
Tiềm lực tài chính là một yếu tố quan trọng và quyết định phần lớn thành công cho một dự án đầu tư bất động sản, nhưng việc xây dựng một chiến lược về giá sao cho đúng nghĩa “bình dân” cũng là một thách thức rất lớn với bất kỳ nhà phát triển dự án nào.
Tìm được quỹ đất giá rẻ đã rất khó, thời gian làm thủ tục pháp lý không đơn giản, chi phí đầu vào của một dự án thường rất lớn. Với quá trình xét duyệt dự án kéo dài như hiện nay, chi phí đầu vào thường rất cao và đội lên cao nhất thường là chi phí đất.
Đó là chưa tính tới câu chuyện lãi vay, khi đa phần doanh nghiệp đều phải đi vay ngân hàng để phát triển dự án. Như vậy, cứ chậm một năm thủ tục dự án không hoàn thành, doanh nghiệp mất 10% chi phí lãi vay; trên thực tế, nhiều dự án chậm hoàn thành thủ tục vài ba năm, thậm chí nhiều hơn. Để đảm bảo bài toán hiệu suất đầu tư, chi phí này doanh nghiệp buộc phải cộng vào giá, khiến giá bán sản phẩm không thể rẻ.
Trong bối cảnh quỹ đất sạch tại TP Hồ Chí Minh ngày một khan hiếm, đắt đỏ, các chủ đầu tư có xu hướng đổ về vùng ven để phát triển dự án bởi có giá đất rẻ hơn, giúp nguồn cung nhà ở nơi đây trở nên dồi dào, giá bán cũng dễ “điều tiết” hơn.
Theo thống kê, trong năm 2024, có đến 96% nguồn cung căn hộ tương lai ở Bình Dương, Đồng Nai và Long An nằm ở phân khúc giá dưới 5 tỉ đồng/căn. Đây được xem là lời giải cho bài toán nhà ở tầm trung đang rất khan hiếm tại TP Hồ Chí Minh.
