Saturday, 14:07 27/02/2016
Tín dụng bất động sản: Siết hay buông?
Kinhtedothi - Tuần qua, dự thảo sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước đang trở thành vấn đề nóng thu hút sự quan tâm của đông đảo người dân bởi nó tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản (BĐS).
Trong khi quan điểm của Ngân hàng Nhà nước là cần ngay lập tức điều chỉnh Thông tư này theo hướng thắt chặt tín dụng vào BĐS thì các DN BĐS lại cho rằng, nếu sửa đổi thì chẳng khác nào “vùi dập” thị trường. Để rộng đường dư luận, phóng viên báo Kinh tế & Đô thị đã trao đổi với các chuyên gia BĐS và chuyên gia tài chính xung quanh vấn đề này.
| PGS. TS Ngô Trí Long - Chuyên gia kinh tế: Phòng hơn chữa  Theo dự báo, hiện tượng đầu tư vào BĐS vì nhu cầu thực là không nhiều. Thực chất tình trạng đầu cơ đã bắt đầu có biểu hiện, tiềm ẩn nguy cơ “bong bóng”. Một khi “bong bóng” vỡ thì rất nguy hại cho nền kinh tế mà thực chất là tác động đến nợ xấu và đóng băng của thị trường BĐS. Hơn ai hết, Ngân hàng Nhà nước hiểu rõ nhất vấn đề này nên nhanh chóng có động thái điều chỉnh Thông tư 36/2014/TT-NHNN theo hướng giảm mạnh trần sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn từ 60% hiện nay xuống còn 40% và nâng cao hệ số rủi ro của các khoản phải đòi về BĐS từ 150% lên 250%.Nhóm đầu tư khi tung hàng ra bán thì mục đích cuối cùng cũng nhắm đến người mua nhà nhưng những khách hàng này không phải là nhóm khách thực mà chủ yếu là đầu cơ. Cho nên, dựa vào bài học nhãn tiền của cuộc khủng hoảng BĐS mấy năm trước thì phải phòng hơn chữa. Quan trọng hơn là dấu hiệu đã rõ mười mươi, vốn chảy vào BĐS thực chất đây không phải là tiền của người dân có mà phần lớn là tiền của ngân hàng, nhu cầu ở thực thì ít mà phần lớn là đầu cơ. Thị trường chỉ khởi sắc ở một số phân khúc. Những phân khúc xã hội cần thì không đầu tư, mà chỉ phát triển ở các phân khúc mang lại nhiều lợi nhuận. Dù các DN BĐS có lý giải rằng “thị trường vẫn đang phát triển tốt, chưa có “bong bóng” tôi vẫn cho rằng sửa đổi Thông tư là hoàn toàn cần thiết. Ông Nguyễn Thế Điệp - Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư Reenco Sông Hồng: Sửa đổi là “phanh gấp” thị trường  Đứng ở góc độ DN, tôi cho rằng thị trường BĐS bao giờ cũng có chu kỳ lên xuống, năm 2014 - 2015 thị trường mới bắt đầu đi lên, vì vậy phải nhiều năm nữa mới có thể xuất hiện “bong bóng”. Thị trường vừa phục hồi, các DN BĐS còn nhiều khó khăn, dễ bị tổn thương. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở của người dân, nhu cầu đầu tư chính đáng của các DN BĐS rất lớn. Vì vậy, không thể "phanh gấp" thị trường bằng cách siết chặt tín dụng BĐS lại như dự thảo sửa đổi Thông tư 36. Ngân hàng Nhà nước cần nghiên cứu kỹ hơn, điều tiết thế nào cho hợp lý. Nếu muốn khống chế đầu cơ thì phải điều tiết theo cơ chế thị trường, có thể là đánh thuế cao hơn những người mua nhà từ căn nhà thứ hai trở đi.
PGS. TSKH Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT: Phải điều chỉnh ngay để hãm tín dụng  Hiện nay, tình trạng thế chấp hai lần đang xảy ra, mà điều này là nguy cơ rất lớn dẫn đến sự sụp đổ của thị trường BĐS. Bởi lẽ khi thế chấp hai lần có nghĩa là giá trị của BĐS tăng gấp đôi. Dù vấn đề nợ xấu của BĐS đã được giải quyết một phần nhưng sự thật là kho BĐS tồn đọng vẫn còn nhiều. Chính vì vậy, cá nhân tôi cho rằng cần phải sửa đổi ngay Thông tư 36/2014/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước để hãm tín dụng rồi rà soát lại những thế chấp BĐS nhằm lành mạnh hóa thị trường theo hướng tốt hơn. Cần nhớ rằng, tất cả những khủng hoảng tài chính đều bắt đầu từ khủng hoảng BĐS gắn với thế chấp. Thực tế thị trường chưa xảy ra “bong bóng” nhưng đừng chờ “bong bóng” lên rồi mới giải quyết vấn đề, lúc đó đã quá chậm trễ. Đây chính là thời điểm manh nha tích tụ “bong bóng” và nếu cứ để thế chấp với giá trị tăng gấp đôi thì “bong bóng” sẽ vỡ.
TS Nguyễn Minh Phong – Chuyên gia kinh tế: Không nên nới lỏng tín dụng BĐS  Theo tôi, việc Ngân hàng Nhà nước muốn siết chặt cho vay tín dụng BĐS là có lý nhằm đảm bảo an toàn cho hệ thống, giảm thiểu nợ xấu BĐS. Tinh thần siết là đúng nhất trong bối cảnh các dự án cao cấp ngày càng tăng, dẫn đến nguy cơ gây rất nhiều tích tụ nợ xấu. Nếu không siết thì DN và nhà đầu tư sẽ chạy theo lợi nhuận kỳ vọng, tinh thần siết là cần nêu ra để các DN không “tưởng bở” là được vay thoải mái rồi cứ làm tới. Sẽ có nhiều DN BĐS phản ứng với việc này. Điều này dễ hiểu và cũng có lý vì việc điều chỉnh không nên là việc tùy hứng, mà phải có lộ trình, phải có thời gian để DN chuẩn bị.Quan điểm của tôi là không nên nới lỏng tín dụng BĐS vì hiện nay thị trường đã chớm hình thành “bong bóng” BĐS. Những căn hộ có giá bán 500 triệu đồng – 1 tỷ đồng thì vẫn bán tốt nhưng một số dự án ở tầm trung và cao cấp đang bị trì trệ, cung đang vượt cầu. Tuy nhiên, giá bán những dự án này không thật cao lắm nên các DN BĐS đang rất lo lắng nếu ngân hàng siết chặt tín dụng cho vay. Ông Trần Khánh Quang - Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hòa: Lo doanh nghiệp gặp khó  Dự thảo sửa đổi Thông tư 36 nếu được Ngân hàng Nhà nước áp dụng, các quy định hạn chế dòng tiền ra thị trường có thể khiến lãi suất cho vay trung dài hạn tăng lên. Hiện, lãi suất cho vay cá nhân BĐS khoảng 11%, dự kiến nếu áp dụng sẽ tăng lên 12 - 12,5%, người mua nhà sẽ chịu lãi suất vay cao hơn. Việc tăng hệ số rủi ro cho vay kinh doanh BĐS từ 150% lên 250% có thể dẫn đến hệ quả là room cho vay kinh doanh BĐS bị thu hẹp lại. Nếu điều này được áp dụng, ngân hàng sẽ hạn chế cho vay các dự án BĐS mới. Một kịch bản có thể xảy ra là những dự án mới trong năm 2016 sẽ rất khó vay vốn nhà băng. Đây là lý do khiến cho nhiều DN phải thận trọng trong việc mua dự án, tăng quỹ đất và hạn chế nguồn cung ra thị trường để tránh rủi ro. Rõ ràng điều chỉnh Thông tư 36, chẳng những tác động rất mạnh đến nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp (mua đi bán lại) mà còn ảnh hưởng rất lớn đến các DN phát triển dự án. |
