Tòa án khẳng định: Hợp đồng vay vô hiệu, ngân hàng và công ty môi giới phải chịu trách nhiệm pháp lý

Hợp đồng vay từ giao dịch không hợp pháp

Theo hồ sơ, ngày 25/11/2020, ông T.H.S và bà N.T.X.Đ ký hợp đồng vay 3,65 tỷ đồng từ ngân hàng để thanh toán tiền đặt cọc theo văn bản thỏa thuận mua biệt thự song lập mã số NWP.5.5-2.71 thuộc một dự án bất động sản tại Lâm Đồng.

Hợp đồng tín dụng có kỳ hạn 36 tháng, lãi suất 11,5%/năm, tài sản bảo đảm là “quyền tài sản phát sinh từ văn bản thỏa thuận mua bán” căn biệt thự. Nói cách khác, ngân hàng nhận thế chấp chính “quyền mua” căn biệt thự trong tương lai, chứ không phải bất động sản hiện hữu. Do đó, khi tranh chấp phát sinh, tòa án buộc phải xem xét trước hết tính hợp pháp của văn bản thỏa thuận ngày 5/11/2020 giữa vợ chồng ông T.H.S và Công ty M.

Đến ngày 30/9/2025, vợ chồng ông T.H.S - bà N.T.X.Đ mới trả được 900 triệu đồng tiền lãi, chưa thanh toán gốc và đã ngừng trả nợ từ tháng 12/2022. Ngân hàng cho rằng dư nợ đã lên đến 5,32 tỷ đồng và khởi kiện yêu cầu trả nợ.

Văn bản thỏa thuận trái quy định pháp luật

Qua thẩm tra, HĐXX xác định văn bản thỏa thuận ký ngày 5/11/2020 không phải là hợp đồng đặt cọc hợp pháp mà chỉ mang bản chất hợp đồng môi giới. Tuy nhiên, trong văn bản này lại có các điều khoản về tiền đặt cọc, tiến độ và phương thức thanh toán - vượt quá phạm vi mà pháp luật cho phép đối với doanh nghiệp môi giới bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

HĐXX cũng ghi nhận: tại địa phương, chính quyền không có thông tin quản lý dự án và cũng không có chứng cứ cho thấy chủ đầu tư đã hoàn thiện phần móng - điều kiện bắt buộc theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 để bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh.

Với những căn cứ này, HĐXX tuyên bố văn bản thỏa thuận ngày 5/11/2020 vô hiệu theo các Điều 117 và 123 Bộ luật Dân sự 2015.

Ngân hàng giải ngân trái quy định

Đối với hợp đồng tín dụng số LN20****55, HĐXX nhận định: khoản vay được giải ngân để phục vụ một giao dịch đặt cọc bất động sản không hợp pháp. Đặc biệt, số tiền vay được ngân hàng chuyển thẳng vào tài khoản của Công ty M, trong khi chưa có cơ sở pháp lý để xác định tính hợp pháp của tài sản hình thành trong tương lai.

Căn cứ khoản 2 Điều 8 Thông tư 39/2016/TT-NHNN, tổ chức tín dụng không được cho vay để thanh toán cho các giao dịch, hành vi mà pháp luật cấm. Vì vậy, HĐXX tuyên hợp đồng tín dụng giữa ngân hàng và vợ chồng ông T.H.S - bà N.T.X.Đ vô hiệu. Yêu cầu khởi kiện của ngân hàng không được chấp nhận.

Công ty môi giới đối mặt với nguy cơ pháp lý

Trong quá trình xem xét hồ sơ, HĐXX khẳng định văn bản thỏa thuận ngày 5/11/2020 giữa vợ chồng ông T.H.S-bà N.T.X.Đ với Công ty M không có giá trị pháp lý, bởi công ty môi giới đã ký kết và thực hiện những điều khoản vượt quá phạm vi được pháp luật cho phép.

Theo phân tích của Tòa, Công ty M chỉ có quyền môi giới theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014, nhưng lại trực tiếp nhận tiền đặt cọc, quy định tiến độ thanh toán và phương thức nộp tiền. Đây là hành vi trái luật, làm phát sinh hậu quả pháp lý bất lợi cho khách hàng.

Do đối tượng giao dịch không tồn tại, HĐXX tuyên bố văn bản thỏa thuận ngày 5/11/2020 vô hiệu theo các Điều 117 và 123 Bộ luật Dân sự 2015. Đáng chú ý, trong phần nhận định, Tòa cũng xác định việc công ty môi giới trực tiếp nhận và sử dụng tiền đặt cọc từ khách hàng có dấu hiệu của hành vi “lừa đảo chiếm đoạt tài sản”. Đây là căn cứ quan trọng để các cơ quan tiến hành tố tụng có thể xem xét, đánh giá trách nhiệm hình sự của doanh nghiệp liên quan nếu có yêu cầu hoặc tố giác.

Như vậy, ngoài nghĩa vụ hoàn trả tiền theo hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu, Công ty M còn có nguy cơ bị xử lý theo quy định pháp luật hình sự nếu chứng minh được có yếu tố gian dối và mục đích chiếm đoạt.

Ý nghĩa pháp lý của phán quyết

Phán quyết của TAND Khu vực 7 không chỉ giải quyết đúng một vụ án cụ thể, mà còn khẳng định nhiều nguyên tắc nền tảng trong áp dụng pháp luật về hợp đồng, tín dụng và bất động sản.

Thứ nhất, về hợp đồng môi giới và quyền nhận tiền đặt cọc: Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định rõ: doanh nghiệp môi giới chỉ được quyền thu hoa hồng, thù lao khi giao dịch giữa khách hàng và chủ đầu tư được xác lập hợp pháp. Việc công ty môi giới trực tiếp nhận tiền đặt cọc, quy định tiến độ và phương thức thanh toán là hành vi vượt quá phạm vi được luật cho phép. Bởi vậy, việc HĐXX tuyên văn bản thỏa thuận vô hiệu theo Điều 117 và Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015 đã đặt lại chuẩn mực quan trọng: mọi hợp đồng dân sự đều phải có đối tượng hợp pháp và không vi phạm điều cấm của luật.

Thứ hai, về trách nhiệm của tổ chức tín dụng: Theo khoản 2 Điều 8 Thông tư 39/2016/TT-NHNN, tổ chức tín dụng không được cho vay để thanh toán cho các giao dịch vi phạm pháp luật. Trong vụ án này, ngân hàng đã giải ngân cho một thỏa thuận đặt cọc bất hợp pháp, đồng thời chuyển thẳng tiền vào tài khoản của công ty môi giới khi chưa có căn cứ pháp lý về tài sản hình thành trong tương lai. Bản án đã chỉ rõ trách nhiệm: hợp đồng tín dụng trong trường hợp này là vô hiệu và ngân hàng phải gánh hậu quả pháp lý. Điều này có ý nghĩa cảnh tỉnh quan trọng: ngân hàng không chỉ là bên cho vay, mà còn phải là chủ thể tuân thủ pháp luật, chịu trách nhiệm thẩm định đầy đủ tính hợp pháp của giao dịch được tài trợ vốn.

Thứ ba, về hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu: Khi một hợp đồng bị tuyên vô hiệu, hậu quả pháp lý là các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Do vậy, Công ty M phải hoàn trả cho ngân hàng 3,65 tỷ đồng tiền gốc, còn ngân hàng phải trả lại cho ông T.H.S - bà N.T.X.Đ hơn 900 triệu đồng tiền lãi. Cách xử lý này đảm bảo nguyên tắc: không ai được hưởng lợi từ giao dịch vô hiệu, đồng thời bảo vệ người dân khỏi gánh nặng nợ nần phát sinh từ hành vi vi phạm pháp luật của các chủ thể khác.

Thứ tư, về định hướng pháp luật trong thực tiễn: Phán quyết này khẳng định rõ trách nhiệm của từng chủ thể trong chuỗi giao dịch:

• Doanh nghiệp môi giới phải tuân thủ đúng chức năng, không thể thay thế chủ đầu tư để ký hợp đồng và nhận tiền.
• Ngân hàng phải chịu trách nhiệm kiểm soát tính hợp pháp của khoản vay và không được phép giải ngân cho giao dịch trái luật.
• Người dân được pháp luật bảo vệ khi tham gia giao dịch ngay tình, miễn là không tiếp tay cho hành vi vi phạm.

Phán quyết của TAND Khu vực 7 là minh chứng điển hình cho việc Toà án đặt đúng trách nhiệm pháp lý của từng chủ thể: ngân hàng phải chịu trách nhiệm khi giải ngân trái luật, công ty môi giới phải chịu trách nhiệm khi ký kết vượt thẩm quyền, còn người dân không thể trở thành nạn nhân gánh nợ thay. Từ đó, bản án không chỉ giải quyết một vụ tranh chấp cụ thể mà còn củng cố nguyên tắc thượng tôn pháp luật: mọi hợp đồng phải đặt trên nền tảng pháp lý rõ ràng, mọi hành vi vi phạm phải gắn với trách nhiệm pháp lý tương xứng. Đây chính là bài học quan trọng cho thị trường bất động sản và tín dụng: minh bạch và tuân thủ pháp luật là điều kiện tiên quyết để xây dựng niềm tin, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân, đồng thời tạo dựng một môi trường đầu tư an toàn, bền vững.