Toàn cảnh thị trường bất động sản năm 2021: Nhiều diễn biến bất ngờ

“Sốt đất” trên diện rộng

Số liệu tổng hợp báo cáo từ Hiệp hội BĐS Việt Nam, những tháng đầu năm 2021, đặc biệt trong quý I tình trạng “sốt đất” xảy ra từ Bắc vào Nam, ở khắp các khu vực trên cả nước, mức tăng bình quân từ 30 – 100%, như: Hòa Bình (tăng 102%), Ba Vì – Hà Nội (75%), Bắc Giang tăng 37%, Bắc Ninh 28%, Hải Dương 19%. Tương tự, các tỉnh phía Nam cũng chứng kiến sự leo thang của thị trường nhà, đất đặc biệt là đất nền: Thanh Hóa (76%), Đà Nẵng (32%), Kiên Giang (38%), Bà Rịa – Vũng Tàu (24%), TP Hồ Chí Minh tăng bình quân 25%... Đáng chú ý một số địa bàn còn ghi nhận mức tăng kỷ lục từ 150 – 300%, như đất dự án tại huyện Việt Yên, Yên Dũng, Lục Nam... (tỉnh Bắc Giang) tăng gấp 2 – 3 lần so với thời điểm cuối năm 2020.

Lý giải nguyên nhân diễn ra cơn sốt đất khắp nơi, các chuyên gia nhận định cơ bản do 3 nguyên nhân chính: Thông tin quy hoạch, phát triển hạ tầng khiến nhiều nhà đầu tư kỳ vọng như quy hoạch ven sông Hồng, một số huyện ở Hà Nội lên quận, quy hoạch Đà Nẵng, quy hoạch Thủ Đức (TP Hồ Chí Minh) lên thành phố...; Dòng vốn đầu tư nước ngoài đổ mạnh vào phát triển công nghiệp kéo theo nhu cầu cơ sở hạ tầng gia tăng khiến giá đất nhiều vùng trũng ở nhiều địa phương tăng vọt; Ngoài ra, sốt đất còn do giới đầu nậu, cò đất thổi giá.

Giá nhà tăng do vật liệu leo thang

Thống kê của Bộ Xây dựng, nửa đầu năm 2021 chỉ số giá xây dựng tăng gần 4% so với cùng kỳ năm 2020, trong đó tác động chính là do sự tăng giá của các loại vật liệu xây dựng (VLXD) đầu vào như: giá thép xây dựng tăng 30 - 40% (mức tăng này được xem là không theo quy luật thông thường), giá nhựa đường 9 - 10%, giá xi măng 3 - 5%... Không chỉ dừng lại ở đó, đến đầu quý IV, thị trường tiếp tục ghi nhận đợt tăng giá mới của VLXD, các đơn vị cung cấp đồng loạt tăng giá với mức 5 - 20%. Một số nhà thầu xây dựng cho hay tháng nào cũng nhận được báo giá mới, có tháng tăng giá 2 - 3 lần.

Đại diện Hiệp hội BĐS Việt Nam cho biết, VLXD tăng giá có tác động trực tiếp đến giá nhà. Cụ thể, chi phí về đất (chiếm 15% đối với nhà chung cư, nhà phố 30% và biệt thự 50%); chi phí xây dựng (vật liệu, nhân công, lắp đặt thiết bị...) chiếm khoảng 60% giá thành xây dựng của BĐS, vì vậy giá nhà trong năm 2021 bị đẩy tăng thêm 10 – 15% so với năm 2020.

Cổ phiếu bất động sản “nổi sóng”

Chưa khi nào thị trường chứng khoán Việt Nam lại chứng kiến sự tăng trưởng vượt bậc như năm 2021. Môi trường lãi suất thấp, nhu cầu tìm kiếm kênh đầu tư mới trong giai đoạn phải giãn cách toàn xã hội do dịch Covid-19, cùng với sức hấp dẫn bởi tỷ lệ sinh lời cao, giúp chứng khoán trở thành lựa chọn hàng đầu của nhà đầu tư. Số nhà đầu tư mới tăng liên tục, thể hiện qua số tài khoản mở mới mỗi tháng cao kỷ lục, đặc biệt VN-Index lần đầu vượt ngưỡng 1.500 điểm vào tháng 11, thiết lập kỷ lục cao nhất từ trước đến nay. Trên thị trường chứng khoáng, mã cổ phiếu BĐS trở thành cái tên thu hút nhiều nhà đầu tư và là “điểm nhấn” của thị trường. Mặc dù kết quả kinh doanh các DN BĐS không quá nổi trội, nhưng trong bối cảnh dòng tiền lớn đổ vào thị trường khiến cổ phiếu BĐS trở nên hấp dẫn.

Giới phân tích nhận định, sức hút của DN BĐS không nhìn từ kết quả kinh doanh mà kỳ vọng thị trường sẽ tích cực hơn trong thời gian tới. Ngoài ra, một số DN sở hữu quỹ đất lớn được thị trường đón nhận, thông qua các phiên đấu giá đất kỷ lục gần đây. Bên cạnh những mã chứng khoán CEO, DIG, QCG, HQC, PTL, SCR, ITA… tăng phi mã, thị trường cũng chứng kiến nhiều mã đang ở mức cao, như: VHM, NVL, SCR, NLG, DXG, KDH... có sự bứt phá mạnh mẽ. Khoảng một tháng trở lại đây, nhóm cổ phiếu BĐS ghi nhận mức tăng trung bình từ 50 - 200%, nhiều mã đang giao dịch ở mức chót vót từ 100.000 - 200.000 đồng/cổ phiếu. “Con sóng” này vẫn chưa có dấu hiệu kết thúc khi nhiều mã BĐS vẫn tiếp tục chuỗi phiên kịch trần.

Nhiều chính sách tác động đến thị trường

Năm 2021 là năm đầu tiên thực thi hàng loạt những luật, bộ luật mới sửa đổi, bổ sung liên quan đến thị trường BĐS, như: Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở, Luật Bảo vệ môi trường, Luật Thuế thu nhập DN... kết hợp với Luật Xây dựng (sửa đổi) đảm bảo sự đồng bộ của hệ thống pháp luật liên quan đến việc chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư, công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở, BĐS).

Cùng với đó, hàng loạt Nghị định, Thông tư thay thế, sửa đổi, bổ sung được ban hành với mục tiêu tháo gỡ tối đa khó khăn, vướng mắc cho cộng đồng DN nói chung và DN BĐS nói riêng. Đáng chú ý, như: Thông tư 09/2021/TT-BTNMT quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, nhiều điểm mới liên quan đến sổ đỏ, giúp giải quyết phần nào vướng mắc, bất cập trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thời gian qua.

Nghị định số 69/2021/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, quy định chi tiết về việc kiểm định đánh giá chất lượng nhà chung cư, lập, phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại. Yêu cầu về quy hoạch đối với khu vực cải tạo hay việc lựa chọn chủ đầu tư dự án... Những điểm mới này kỳ vọng sẽ giải quyết cơ bản vướng mắc giúp việc cải tạo chung cư cũ thoát khỏi tình trạng chậm tiến độ bởi chính những “rào cản” chính sách. Nghị định 54/2021/NĐ-CP quy định về đánh giá sơ bộ tác động môi trường; Nghị định 25/2020/NĐ-CP đã tháo gỡ “điểm nghẽn” của các dự án BĐS về thủ tục giao đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu; Nghị định 68/2020/NĐ-CP quy định về quản lý thuế đối với DN có giao dịch liên kết; Nghị định 49/2021/NĐ-CP thế Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.

Bộ Xây dựng cũng ban hành nhiều chính sách góp phần dần hoàn thiện hệ thống pháp lý cho thị trường BĐS, như: Thông tư 01/2021/TT-BXD quy định quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng; Thông tư 02/2021/TT-BXD an toàn cháy cho nhà, công trình; Thông tư 03/2021/TT-BXD quy chuẩn kỹ thuật quốc gia nhà chung cư; Thông tư 06/2021/TT-BXD phân cấp công trình xây dựng, hướng dẫn áp dụng trong quản lý hoạt động đầu tư xây dựng; Thông tư 07/2021/TT-BXD xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của các địa phương...