Tồn kho bất động sản tăng mạnh: cần giải pháp kích cầu thị trường

Thị trường tiếp tục lệch pha cung – cầu

Số liệu mới nhất từ Bộ Xây dựng ghi nhận tổng tồn kho tại các dự án trên cả nước đạt hơn 25.294 căn/nền, bao gồm 3.287 căn chung cư, 10.290 căn nhà ở riêng lẻ và 11.717 nền đất. Đáng chú ý, so với quý I/2025, tồn kho nhà ở riêng lẻ tăng 109%, đất nền gần như đi ngang (100,3%), trong khi chung cư tăng mạnh tới 140,5%. Đây là tín hiệu cho thấy thị trường đang chịu sức ép về khả năng tiêu thụ sản phẩm, đặc biệt ở phân khúc căn hộ, vốn được xem là nhu cầu ở thực chiếm tỷ trọng lớn.

Theo ông Nguyễn Thế Điệp – Phó Chủ tịch CLB BĐS Hà Nội, tình trạng tồn kho BĐS gia tăng trong quý II/2025 bắt nguồn từ 3 yếu tố chính: Thứ nhất, giá bán chưa thực sự phù hợp với khả năng chi trả của đa số người mua, dù lãi suất vay mua nhà đã giảm so với giai đoạn 2023 - 2024, nhưng mặt bằng giá vẫn ở mức cao. Nhiều dự án căn hộ ở các đô thị lớn có giá từ 40 - 70 triệu đồng/m², vượt quá khả năng tiếp cận của nhóm khách hàng trẻ và trung lưu – đối tượng có nhu cầu ở thực lớn nhất.

Thứ hai, nguồn cung tập trung vào phân khúc trung – cao cấp, trong khi nhu cầu lớn ở phân khúc nhà ở bình dân và nhà ở xã hội, phần lớn dự án mở bán vẫn nằm ở phân khúc trung và cao cấp. Điều này dẫn tới tình trạng “thừa ở phân khúc ít người mua, thiếu ở phân khúc nhiều người cần”.

Thứ ba, là tâm lý chờ đợi của nhà đầu tư và người mua, sau giai đoạn thị trường trầm lắng 2022 - 2024, nhiều người mua vẫn thận trọng, chờ giá giảm thêm hoặc chờ những chính sách hỗ trợ mạnh mẽ hơn từ Nhà nước, khiến tốc độ tiêu thụ sản phẩm chậm lại, kéo theo lượng hàng tồn kho tăng.

“Lượng tồn kho BĐS quý II/2025 tăng, đặc biệt là ở phân khúc chung cư, là dấu hiệu cho thấy thị trường vẫn chưa thực sự cân bằng. Nếu không có giải pháp kích cầu đồng bộ, nguy cơ tồn kho kéo dài sẽ tác động tiêu cực tới dòng tiền của DN và sự phục hồi của thị trường” – ông Nguyễn Thế Điệp nhìn nhận.

Trong số các phân khúc tồn kho, chung cư với khoảng 3.287 căn, tăng 40,5% so với quý I/2025, cho thấy nguồn cung mới ra thị trường không được hấp thụ hết. Nguyên nhân chính nằm ở mức giá cao so với thu nhập bình quân, cộng với việc nhiều dự án chưa hoàn thiện hạ tầng dịch vụ, tiện ích đồng bộ; Nhà ở riêng lẻ với 10.290 căn tồn kho, mức tăng 109% so với quý trước phản ánh sự chững lại trong giao dịch. Một phần do tâm lý chờ đợi của người mua, phần khác do giá trị mỗi căn thường lớn, yêu cầu vốn cao, khiến việc tiếp cận tín dụng khó khăn hơn; Riêng phân khúc đất nền, lượng tồn kho 11.717 nền, gần như giữ nguyên (100,3%) so với quý I, do đang chịu sự giám sát chặt chẽ hơn từ chính quyền địa phương, cùng với xu hướng nhà đầu tư cá nhân rút vốn về các kênh an toàn hơn.

“Tồn kho BĐS tăng không chỉ gây áp lực tài chính lên DN, mà còn ảnh hưởng đến nhiều ngành liên quan như xây dựng, vật liệu, nội thất, ngân hàng… Khi sản phẩm không bán được, dòng tiền bị chặn, doanh nghiệp hạn chế khởi công dự án mới, kéo theo sự suy giảm trong chuỗi cung ứng và việc làm. Bên cạnh đó, lượng tồn kho lớn ở phân khúc giá cao có thể khiến thị trường méo mó về cấu trúc, dẫn tới tình trạng phát triển thiếu bền vững: thừa sản phẩm cao cấp, thiếu nhà ở vừa túi tiền” – Phó Chủ tịch CLB BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp đánh giá.

Cần tích cực đẩy mạnh minh bạch hóa thị trường

Các chuyên gia cho rằng, để khắc phục tình trạng lệch pha cung – cầu của thị trường BĐS, cần phải triển khai một số giải pháp trọng tâm. Về ngắn hạn, Nhà nước nên thực hiện chính sách tín dụng linh hoạt thông qua việc tăng hạn mức cho vay, giảm lãi suất cho nhóm khách hàng mua lần đầu và ở thực; khuyến khích thanh toán linh hoạt, giải pháp này thì DN kinh doanh BĐS có thể áp dụng phương thức trả góp dài hạn, giãn tiến độ thanh toán; bên cạnh đó là việc kích cầu bằng ưu đãi thuế phí như: giảm thuế VAT, lệ phí trước bạ cho giao dịch mua nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp.

Về dài hạn, DN kinh doanh BĐS cần điều chỉnh quy hoạch và cơ cấu nguồn cung: tăng tỷ trọng nhà ở giá phù hợp, hạn chế phát triển ồ ạt phân khúc cao cấp; hoàn thiện hạ tầng kết nối, đẩy mạnh đầu tư hạ tầng giao thông để mở rộng không gian phát triển đô thị, tạo sức hút cho các dự án xa trung tâm. Và phối hợp chặt chẽ với các cơ quan quản lý Nhà nước trong việc xây dựng cơ sở dữ liệu BĐS quốc gia, giúp nhà đầu tư và người mua nắm rõ thông tin pháp lý, tiến độ, giá bán... để giúp minh bạch hóa thị trường.

“Để giải quyết vấn đề tồn kho BĐS hiện nay thì việc giảm giá bán chỉ là giải pháp tình thế. Về lâu dài, thị trường cần được hỗ trợ từ chính sách tài chính vĩ mô, như kéo dài thời gian vay mua nhà lên 25 – 30 năm, giảm tỷ lệ trả trước, hoặc áp dụng cơ chế thế chấp linh hoạt, điều này sẽ giúp tăng khả năng tiếp cận của người dân và đẩy nhanh tiêu thụ. Nhưng quan trọng nhất là DN phải cơ cấu lại nguồn cung, tập trung phát triển các sản phẩm đúng nhu cầu thực, đặc biệt là nhà ở có giá dưới 2 tỷ đồng. Nhà nước thì cần đẩy mạnh rà soát lại thủ tục pháp lý để rút ngắn thời gian triển khai dự án, giúp giảm chi phí đầu vào, từ đó hạ giá bán” - Chuyên gia kinh tế, TS Võ Trí Thành nêu quan điểm.

Tồn kho BĐS hiện nay là hệ quả của chu kỳ thị trường và lệch pha cung – cầu. Muốn xử lý triệt để, phải đồng thời làm hai việc là: kích cầu thông qua gói tín dụng, ưu đãi thuế; nâng cao năng lực của DN trong phát triển dự án phù hợp quy hoạch, giá cả hợp lý. Nếu không, tồn kho sẽ tiếp tục là áp lực kéo dài. Tuy nhiên, tồn kho BĐS không hoàn toàn là tín hiệu tiêu cực, nếu được xử lý tốt, đây có thể là cơ hội để tái cấu trúc thị trường, đưa sản phẩm về đúng với nhu cầu thực và khả năng chi trả của người dân. Vấn đề là cần sự phối hợp chặt chẽ giữa Nhà nước, DN và ngân hàng để khơi thông dòng tiền.