Tôn trọng nguyên tắc thị trường bất động sản để phát triển bền vững

Doanh nghiệp không tiếp cận được nguồn vốn

Câu chuyện khó khăn của các DN BĐS, công ty môi giới, nhà đầu tư… thời gian qua đã được truyền thông, báo chí, giới chuyên gia “mổ xẻ” rất nhiều và thực tế này là điều không cần phải bàn cãi.

Trong đó, khó khăn hàng đầu là kiểm soát tín dụng đối với người mua nhà và rất khó để các nhà phát triển BĐS tiếp cận nguồn vốn. Chưa kể, một số vụ việc liên quan đến trái phiếu DN BĐS đã tác động đến niềm tin của nhà đầu tư. Bất ổn từ thị trường tài chính lan đến BĐS khiến kênh đầu tư này đã khó càng thêm khó.

Về mặt lý thuyết, thị trường BĐS không thiếu vốn, với tỷ lệ tăng trưởng tín dụng 14% tuy nhiên thực tế DN không tiếp cận được. Đơn cử, ngày 22/11, Hội đồng quản trị Công ty CP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland) đã phải ra nghị quyết thông qua phương án phát hành cổ phiếu để chuyển đổi trái phiếu. Điều này cho thấy, DN đang gặp khó khăn rất lớn về khả năng chi trả.

Tương tự, nhiều DN khác cũng rơi vào tình cảnh phải cắt giảm nhân sự, nhằm tinh giảm chi phí. Tập đoàn Đất Xanh mới đây đưa ra phương án giảm giờ làm của nhân viên, đây là một cách để giảm lương. Điều này đồng nghĩa, DN phải phân chia, bố trí nhân lực sao cho hợp lý, hướng đến sự kiêm nhiệm, đa nhiệm nhiều hơn.

Trong khi đó, Tập đoàn Hưng Thịnh giảm 30 - 40% lương nhân viên, đặc biệt các vị trí lãnh đạo cấp cao giảm đến 50% lương… Đây được xem là giải pháp tình thế để giải quyết những khó khăn trước mắt. Song, qua đó đã phản ánh rất rõ, trên tổng thể thị trường BĐS đang “đói vốn”.

Chưa kể, sau đại dịch Covid-19, những biểu hiện của suy thoái kinh tế toàn cầu đã và đang tác động đến tâm lý của nhà đầu tư trên nhiều lĩnh vực, đặc biệt là BĐS. Trong đó, dễ thấy nhất là xuất hiện tâm lý thận trọng của các nhà đầu tư cá nhân.

Không còn không khí hồ hởi, phấn khởi khi quyết định đầu tư vào BĐS như trước, giờ đây, nhiều nhà đầu tư cá nhân cân nhắc rất lâu trước khi xuống tiền. Thậm chí, nhiều nhà đầu tư quyết định “ngủ đông” có thể nửa năm, một năm… chờ giá nhà, đất giảm sâu để “bắt đáy”.

Trước tình trạng DN BĐS kiệt sức, cạn vốn, mới đây, Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) kiến nghị Ngân hàng Nhà nước (NHNN) nới room tín dụng thêm 1 - 2%, ngay lập tức đã thu về nhiều ý kiến trái chiều. Tuy nhiên, nếu đánh giá một cách khách quan, kiến nghị này không phải là không thể. Vì động thái nới tín dụng sẽ giúp nền kinh tế “ấm nóng” trở lại, thay vì bế tắc như hiện nay.

Tại sao phải nhấn mạnh là nền kinh tế chứ không phải thị trường BĐS? Đơn giản là bởi, xưa nay trên thế giới, không quốc gia nào đặt vấn đề giải cứu DN BĐS vì thị trường này cũng được coi như một trong các loại thị trường hàng hóa khác. Và thực tế thiếu vốn hiện nay không phải chỉ là của riêng ngành BĐS, mà của toàn nền kinh tế, bao gồm cả các DN sản xuất.

Trong 10 tháng năm 2022, tín dụng tăng trên 11%, nhưng huy động vốn chỉ tăng hơn 4%. Chính vì vậy, ngay cả khi tín dụng được nới nhẹ, thì BĐS cũng không phải là lĩnh vực được ưu tiên cấp vốn. Do đó, có thể khẳng định, nếu NHNH có nới room tín dụng cũng sẽ nhắm đến thị trường tài chính, tiền tệ. Bởi đây là hai thị trường rất nhạy cảm với khủng hoảng kinh tế.

Chính sách quyết định sự thành bại của thị trường

Trước những thách thức đặt ra cho thị trường BĐS, nhiều cuộc họp đã được Chính phủ tổ chức, tiếng nói của DN đã đến với nhà cầm quyền. Vậy, câu hỏi đặt ra lúc này là: Chính phủ sẽ định hướng, tháo gỡ khó khăn cho thị trường này như thế nào?

Từ năm 1991, nền kinh tế Việt Nam hoạt động theo cơ chế thị trường, DN tự chịu trách nhiệm với hoạt động kinh doanh của mình. Do đó, thay vì “bơm tiền” để giải cứu BĐS, hãy đưa ra chính sách, cơ chế theo phương pháp tiếp cận dựa trên thị trường. Từ đó, giúp thị trường tự điều tiết, sau đó sẽ dần dần phục hồi một cách lành mạnh, hướng đến những người có nhu cầu sử dụng nhà ở thật và giá nhà không bị đẩy lên một cách phi lý.

Bài học nhãn tiền cần nhìn vào chính là hành động thay đổi chính sách của Trung Quốc với thị trường BĐS vừa qua. Theo đó, Trung Quốc đã đưa ra 16 trọng điểm để tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, sau một thời gian dài siết thị trường này. Nhìn tổng thể, không phải Trung Quốc “cứu” BĐS mà họ đã “rã băng” thanh khoản nguồn vốn để DN có dự án tốt, tài sản sạch, vay nợ ít, có tiền để hoàn thành dự án, bán sản phẩm thu tiền về, gỡ rối cho dòng tín dụng 1.600 tỷ USD đang có nguy cơ chuyển thành nợ xấu.

Để làm được điều này, Trung Quốc phải có động thái chính sách lập lại niềm tin cho nhà đầu tư. Đây cũng là điều mà thị trường BĐS Việt Nam đang gặp phải. Trong bối cảnh hiện nay, Chính phủ sẽ đưa ra những giải pháp tháo gỡ cho BĐS như Trung Quốc đã làm?

Quản lý thị trường BĐS là một nghệ thuật, không chỉ là kỹ thuật. Nếu quản lý không khéo, BĐS sẽ gây áp lực lại cho nền kinh tế. Vì vậy, thị trường cần nhanh chóng được tiếp cận giải pháp gỡ vướng pháp lý và khơi thông nguồn vốn. Còn nhớ năm 2013 là cao điểm khủng hoảng của thị trường BĐS nước ta, Chính phủ đã có nghị quyết để xử lý một cách quyết liệt, tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc của thị trường. Ở thời điểm hiện tại, thị trường cũng đang chờ đợi vào các cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn cho DN.

Pháp lý là vướng mắc lớn nhất, chiếm 70% khó khăn của các dự án BĐS, nhà ở trong quá trình chuẩn bị đầu tư, xây dựng và kinh doanh. Bên cạnh đó, các thủ tục hành chính rắc rối, phức tạp, thiếu đồng bộ, liên thông đã làm kéo dài thời gian thực hiện thủ tục đối với dự án BĐS, nhà ở thương mại (mất khoảng 3 - 5 năm), ảnh hưởng đến nguồn cung mới.

Trong dài hạn, thị trường BĐS Việt Nam được đánh giá còn nhiều dư địa phát triển và kỳ vọng sẽ sớm phục hồi khi nhu cầu ở nhiều phân khúc vẫn tích cực. Khi các chính sách hỗ trợ của Chính phủ được triển khai mạnh mẽ và có sự điều chỉnh về cơ chế, chính sách, đặc biệt là hành động của các địa phương, tin rằng thị trường BĐS Việt Nam chắc chắn sẽ vượt khó thành công, tăng tốc và bứt phá.

(Còn nữa)