TP Hồ Chí Minh: Giải quyết 3 điểm nghẽn của thị trường bất động sản

Đề án phát triển thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh giai đoạn 2016 - 2020 định hướng đến 2025 và tầm nhìn đến năm 2030 là một công trình nghiên cứu có tính toàn diện nhất từ trước đến nay về các vấn đề liên quan đến sự phát triển, vận hành của thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh. Các nhóm vấn đề chính chi phối thị trường BĐS như nền tảng chính sách pháp luật, tài chính, quy hoạch đều được đưa ra xem xét và đánh giá một cách bài bản.

Cần khai thông 3 điểm nghẽn để thị trường BĐS phát triển nhanh, ổn định.

Thị trường BĐS Việt Nam được vận hành trên cơ sở các quy định của 3 Luật: Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS và một số quy định từ Luật Xây dựng, Luật Đầu tư… Đây là hệ thống pháp lý nền tảng chi phối toàn bộ hoạt động xây dựng, chuyển nhượng trên thị trường. Hệ thống pháp luật phức tạp, chồng chéo và thay đổi thường xuyên là điểm nghẽn lớn nhất làm cho thị trường BĐS chưa phát triển tương xứng với tiềm năng và nhu cầu.

Theo đánh giá của Hiệp hội BĐS TP (HoREA): Hệ thống quy phạm pháp luật có liên quan đến thị trường BĐS như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS còn bất cập, chưa đáp ứng với yêu cầu thực tiễn, chậm được điều chỉnh, thay đổi (điều chỉnh hoặc thay thế sau 5 - 10 năm). Trong khi đó, các nghị định của Chính phủ, thông tư của các bộ ngành hướng dẫn quy trình, thủ tục thực hiện thì hay thay đổi (từ 1 đến 3 năm) thậm chí thay đổi hàng năm, dẫn đến khó khăn cho cả chủ đầu tư và các cơ quan quản lý có liên quan.

Theo Chủ tịch HoREA, 2 điểm nghẽn liên quan đến chính sách cần phải khai thông sớm đó là các quy định liên quan đến tiền sử dụng đất và khấu trừ tiền sử dụng đất. Liên quan đến Bộ Xây dựng sớm ban hành Quy chuẩn xây dựng Việt Nam - Tiêu chuẩn thiết kế nhà cao tầng, để thay thế Quy chuẩn cũ không còn phù hợp với Luật Nhà ở 2014, tạo hành lang pháp lý để các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và các doanh nghiệp có căn cứ thực hiện…

Bên cạnh đó HoREA cũng đề nghị Chính phủ sớm trình Quốc hội xem xét thông qua các dự thảo sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai; Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị; Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp; và 5 Luật Thuế để tạo môi trường kinh doanh minh bạch, thông thoáng.

Doanh nghiệp sợ thỏa thuận bồi thường giải phóng mặt bằng

Trong nhóm các vấn đề liên quan đến đất đai, điểm nghẽn mà các nhà đầu tư BĐS lo sợ đó là công tác giải phóng mặt bằng. Tùy vào quy mô và tính chất của các dự án BĐS, các doanh nghiệp BĐS trên danh nghĩa là được nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng trên thực tế họ phải đi thương thảo mua lại quyền sử dụng đất của từng người dân để có đất làm dự án. Tiền bồi thường sẽ được khấu trừ vào tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp phải nộp cho ngân sách.

Thực tế, rất nhiều dự án BĐS ở TP Hồ Chí Minh bị chậm trễ nhiều năm thậm chí là hàng chục năm chỉ vì công tác giải phóng mặt bằng bị chậm, thậm chí là buộc phải điều chỉnh ranh giới quy hoạch. Điển hình như Dự án Khu đô thị mới An Phú – An Khánh (quận 2) TP Hồ Chí Minh đã hình thành hơn 20 năm nhưng một phần của dự án này theo quy hoạch đến nay vẫn chưa thể hoàn thành việc giải phóng mặt bằng.

Các nhà đầu tư BĐS lo sợ công tác giải phóng mặt bằng.

Không chỉ những dự án BĐS do doanh nghiệp trực tiếp thực hiện khâu giải phóng mặt bằng mà ngay cả những dự án do nhà nước đứng ra bồi thường cũng gặp khó khăn trong vấn đề áp dụng chính sách giải phóng mặt bằng. Như Dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm, đến nay sau gần 20 năm triển khai, đã dần hình thành và có hình hài vóc dáng của một đô thị hiện đại, thế nhưng đến nay vẫn còn một số hộ dân nằm trong diện giải tỏa vẫn chưa di dời, công tác giải phóng mặt bằng vẫn chưa thể hoàn tất.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA từng có kiến nghị chính quyền cần có giải pháp hỗ trợ doanh nghiệp trong việc giải phóng mặt bằng, đặc biệt là những dự án đã giải phóng được hơn 70% diện tích. Nếu để doanh nghiệp tự thân giải phóng mặt bằng dẫn đến tình trạng nhiều dự án bồi thường dở dang, không thể triển khai được.

Các doanh nghiệp BĐS Việt Nam nói chung và TP Hồ Chí Minh nói riêng phần nhiều là doanh nghiệp nhỏ, hoạt động phụ thuộc vào nguồn vốn vay ngân hàng. Sự biến động trong chính điều hành vĩ mô về tài chính, tín dụng ngay lập tức lên thị trường BĐS. Đầu năm thị trường BĐS đã rơi vào tình trạng khủng hoảng khi có thông tin sửa đổi Thông tư 36 (quy định về hạn mức vốn huy động ngắn hạn chuyển sang cho vay trung và dài hạn). Lộ trình thực hiện hạ trần tỷ lệ vốn huy động ngắn hạn chuyển sang cho vay trung và dài hạn vẫn đang được thực hiện.

Theo ông Lê Hoàng Châu, năm 2018 sẽ là năm khó khăn thách thức cho cộng đồng doanh nghiệp BĐS. Khó khăn nhất trong tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng ngân hàng do Ngân hàng Nhà nước tiếp tục thực hiện lộ trình hạn chế dần nguồn tín dụng đổ vào BĐS. Thông tư 19/2017/TT-NHNN ngày 28/12/2017 quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng, đã cho phép các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn theo tỷ lệ tối đa theo lộ trình từ ngày 1/1/2018 là 45%; từ ngày 1/1/2019 là 40%.

Việc lệ thuộc quá nhiều vào vốn vay ngân hàng cũng là yếu tố làm cho giá BĐS ở Việt Nam xếp vào nhóm cao, hạn chế cơ hội tiếp cận nhà ở của người có nhu cầu…

Theo ông Phan Trường Sơn, Trưởng phòng quản lý nhà, Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh: “Tín dụng ngân hàng đối với thị trường BĐS trung và dài hạn trong khi nguồn vốn huy động chủ yếu là ngắn hạn, từ đó dễ dẫn đển nguy cơ rủi ro, thanh khoản cho các ngân hàng. Để tránh lệ thuộc hoàn toàn vào nguồn vốn ngân hàng, Quốc hội, Chính phủ cần xem xét cho phép thí điểm một số công cụ tài chính BĐS mới phát triển như Quỹ tín thác BĐS (REITS), Quỹ tiết kiệm nhà ở…”.