TP Hồ Chí Minh: Kiến nghị ủy quyền cho các quận, huyện và TP Thủ Đức làm thủ tục cải tạo chung cư cũ

Theo Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, trước đây Quyết định 1017/QĐ-UBND ngày 11/3/2017 của UBND TP Hồ Chí Minh, nội dung ủy quền và phân công được căn cứ vào các Luật, Nghị định có hiệu lực pháp luật tại thời điểm ban hành. Tuy nhiên, đến nay nhiều văn bản quy phạm pháp pháp luật liên quan đến vấn đề này đã được hủy bỏ, thay đổi hoặc điều chỉnh.

Từ thực tế này, Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh nhận thấy cần ban hành quyết định mới thay thế Quyết định 1017/QĐ-UBND để UBND TP Hồ Chí Minh tiếp tục phân công, ủy quyền đối với các nội dụng phù hợp với chức năng quản lý Nhà nước ở địa phương cho UBND các quận, huyện và TP Thủ Đức đối với các nội dung liên quan đến thực hiện các thủ tục đầu tư của các sở, ngành như: Chấp thuận chủ trương đầu tư, phê duyệt quy hoạch chi tiết, thu hồi và giao đất, thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi, cấp phép xây dựng… Đây là các nội dung lớn, phức tạp đòi hỏi nhiều chuyên môn kinh nghiệm, đồng thời phải thực hiện đồng bộ phù hợp với thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở khác trên địa bàn. 

Sở Xây dựng kiến nghị UBND TP xem xét tiếp tục ủy quyền, phân công các nội dung như sau:

Về ủy quyền: Ban hành văn bản thông báo kết quả kiểm định chất lượng chung cho chủ sở hữu nhà chung cư; ban hành quyết định cưỡng chế phá dỡ khẩn cấp nhà chung cư, quyết định cưỡng chế di dời và tổ chức thực hiện; phê duyệt phương án phá dỡ, phương án di dời, bố trí tạm cư và phương án cưỡng chế phá dỡ khẩn cấp; phê duyệt và công bố kế hoạch cải tạo, sửa chữa chung cư cũ, xây dựng chung cư mới thay thế chung cư cũ trên địa bàn quận.

Công nhận chủ đầu tư, chấp nhận phương án tạm cư, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo đề xuất của nhà đầu tư trong trường hợp các chủ sở hữu nhà chung cư chọn được nhà đầu tư theo quy định và trong trường hợp Nhà nước tổ chức thực hiện đối với chung cư hư hỏng nặng, nguy hiểm hết thời hạn theo quy định nhưng chủ sở hữu nhà chung cư chưa chọn được nhà đầu tư. 

Về phân công: Ban hành văn bản kết luận kiểm định chất lượng chung cư; thẩm định và phê duyệt phương án phá dỡ nhà chung cư do chủ đầu tư lập; thẩm định phương án tháo dỡ khẩn cấp, phương án di dời, bố trí tạm cư và phương án cưỡng chế phá dỡ khẩn cấp. Tổ chức thẩm định năng lực nhà đầu tư theo quy định; có ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để xuất của nhà đầu tư trong các trường hợp chủ sở hữu chung cư chọn được nhà đầu tư. Tổ chức thẩm định năng lực nhà đầu tư; phương pháp tạm cư, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giá trị căn hộ cũ và giá trị căn hộ mới trong trường hợp nhà nước thực hiện đối với chung cư hư hỏng nặng, nguy hiểm mà hết thời gian theo quy định nhưng chủ sở hữu nhà chung cư chưa chọn được nhà đầu tư.

Trước đó, báo cáo của Sở Xây dựng cũng từng nhấn mạnh, kết quả cải tạo, xây mới chung cư cũ trên địa bàn kém khả quan là do có nhiều bất cập, vướng mắc về cơ chế chính sách. Chẳng hạn, theo quy định, với chung cư cấp D phải có 100% chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý phá dỡ, nhưng cơ chế bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư chưa đảm bảo đầy đủ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của các chủ sở hữu nhà chung cư, nên chưa tạo được sự đồng thuận.

Một khó khăn nữa được chỉ ra là khó mời gọi nhà đầu tư tham gia do nhiều chung cư cấp D có diện tích nhỏ, việc đầu tư xây dựng mới không đảm bảo hiệu quả kinh tế. Lãnh đạo một công ty bất động sản nói thẳng, trên thực tế, các khu chung cư cũ nằm ở vị trí đắc địa hay nằm trên các khu đất rộng đều đã được các chủ đầu tư đi trước “xí phần”, chỉ còn lại các khu chung cư nhỏ, nằm ở những nơi xa trung tâm..., nên không được quan tâm.

Về phía cơ quan quản lý, nhằm thúc đẩy chương trình cải tạo chung cư cũ được triển khai nhanh chóng, Sở Xây dựng đưa ra giải pháp chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng đất đối với các chung cư cấp D có diện tích nhỏ, đồng thời tham mưu cho UBND TP kiến nghị Thủ tướng Chính phủ cho phép lựa chọn chủ đầu tư theo hình thức chỉnh trang đô thị.

Đồng tình với giải pháp này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) đánh giá, đây là một bước đột phá giúp tháo gỡ nút thắt về cơ chế tồn tại bấy lâu nay, từ đó thúc đẩy chương trình cải tạo chung cư cũ được triển khai nhanh hơn.

Hiện TP có hơn 1.000 nhà chung cư, khu chung cư cũ, trong đó chỉ một số ít có quy mô lớn như Khu chung cư Cô Giang (quận 1), Khu chung cư Nguyễn Thiện Thuật (quận 3), Khu chung cư Chánh Hưng (quận 8)…, còn lại đều là nhà chung cư nhỏ dạng nhà ở tập thể có nguồn gốc chuyển đổi từ khách sạn, nhà riêng lẻ được xây dựng trước năm 1975 với diện tích khuôn viên trên dưới 500 m2, nên khó thu hút nhà đầu tư.