Trong báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TP Hồ Chí Minh quý III/2020 chủ đề: "Quản lý chung cư - xung đột và giải pháp", công ty DKRA Vietnam đã nêu rõ tình trạng, nguyên nhân và giải pháp về quản lý chung cư nhằm tránh những xung đột không đáng có.

Theo đó, DKRA Vietnam cho rằng, việc quản lý, sử dụng nhà chung cư hiện đang vấp phải nhiều thách thức. Cụ thể, tại TP Hồ Chí Minh, hiện có khoảng hơn 1.400 tòa nhà chung cư với khoảng hơn 300.000 căn hộ (tăng gấp đôi so với năm 2019). Tỷ lệ căn hộ chiếm hơn 8,4% tổng số nhà ở trên địa bàn TP và tăng liên tục trong 5 năm trở lại đây.

Ông Vũ Tiến Thành - CEO DKRA Property Management cho rằng: “Khi mô hình nhà chung cư đang là xu thế tất yếu trong chiến lược phát triển nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng… việc quản lý, sử dụng nhà chung cư cũng vấp phải nhiều thách thức”.

DKRA Việt Nam nhận định, vấn đề xung đột tại các chung cư đang có xu hướng tăng cao. Theo Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), trong năm 2018 có khoảng 1/10 chung cư trên địa bàn xảy ra xung đột. Trong đó, 34 chung cư có xung đột đến mức Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh phải xem xét, giải quyết.

Quan sát của DKRA Việt Nam cho thấy, xung đột tại các chung cư tồn tại ở nhiều hình thức khác nhau, xuất phát từ mâu thuẫn giữa cư dân với cư dân, cư dân với ban quản lý, cư dân với chủ đầu tư và chủ đầu tư với ban quản lý.

Nguyên nhân chủ yếu của các mâu thuẫn liên quan đến ý thức tuân thủ nội quy chung cư của cộng đồng cư dân. Ông Vũ Tiến Thành so sánh: “Riêng hai vợ chồng ở với nhau thôi đã có xung đột, một gia đình nhiều thế hệ sống chung càng xung đột, do đó việc hàng nghìn người cùng ở chung một không gian nhất định lại càng dễ xảy ra xung đột”. Chưa kể, các cư dân còn có sự khác biệt về văn hóa vùng miền lớn.

Chuyện xung đột còn xảy ra giữa cư dân và chủ đầu tư, theo ông Thành, “tuy ít vấn đề hơn nhưng lại toàn là các vấn đề to tát”. Nổi bật hơn cả là chủ đầu tư không thực hiện đúng thỏa thuận, cam kết trên hợp đồng mua bán về việc ra sổ hồng/sổ đỏ, các tiện ích chung và riêng.

“Một số cư dân khi nhận nhà lại chỉ chú tâm vào căn hộ mình đã mua mà quên kiểm tra, rà soát lại chất lượng của các dịch vụ, công trình tiện ích của toà nhà và khu sinh hoạt chung. Đây cũng là nguyên nhân dễ xảy ra xung đột về sau”, ông Vũ Tiến Thành lưu ý.

Bên cạnh đó, vẫn có không ít trường hợp tranh chấp do ban quản lý làm sai quy chế hoạt động đã thông qua với cư dân. Một trong những xung đột mà ông Thành cho là khá phổ biến hiện nay là chủ đầu tư và bản quản lý trì hoãn, không bàn giao, không minh bạch các khoản chi phí vận hành, kinh phí bảo trì cho các bên liên quan.

Riêng quỹ bảo trì chung cư cũng là một vấn đề thương xuyền gây xung đột. Quỹ này được tính bằng 2% giá trị hợp đồng mua bán, vì thế có nhiều chung cư, giá trị quỹ lên đến hàng trăm tỷ đồng. Phía DKRA nêu ra các trường hợp như một số cư dân sau khi được bầu làm đại diện đã cấu kết nhau chiếm đoạt một phần quỹ; chủ đầu tư khi bàn giao quỹ cho ban quản lý lại không vẹn nguyên 2% giá trị; thời gian bàn giao quỹ chậm trễ… cũng dẫn đến xung đột.

Để giải quyết các xung đột trên, DKRA Việt Nam cho rằng, các bên cần phải thượng tôn pháp luật. Theo DKRA Việt Nam, các mâu thuẫn hầu hết sẽ được giải quyết khi chiếu theo Luật Nhà ở 2014, Thông tư 02/2016 của Bộ Xây dựng ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư, Thông tư 28/2016 và mới nhất là Thông tư 06/2019”.

Tuy nhiên, ông Vũ Tiến Thành nhấn mạnh, cách hiểu của các cấp quản lý và người dân có sự không đồng nhất về các quy định pháp luật, nên các xung đột vẫn có thể xảy ra. Đồng thời cho rằng, khi thực hiện giao dịch, người mua cần tìm hiểu kỹ về luật hoặc nhờ đơn vị thứ ba tư vấn về quyền lợi, cách thức lập hợp đồng, nhận bàn giao nhà,…

Dẫu các quy định pháp luật được đưa ra đủ đầy nhưng hiện nay lại phát sinh trường hợp, quy định sau chồng chéo và không đồng nhất quy định trước. Cụ thể, Thông tư 06/2019 của Bộ Xây dựng cho phép chủ đầu tư không cần bàn giao bản phê duyệt dự án cho ban quản lý. Vì thế, các phần diện tích chung - riêng, cơ sở hạ tầng lại càng khó để ban quản lý và cư dân nắm bắt rõ ràng.

Về việc bỏ phiếu xét họp, bình bầu trong chung cư, theo quy định mới ở Thông tư 06/2019, số lượng phiếu bầu sẽ được quy ra từ số m2 mà cư dân sở hữu thay vì đồng nhất mỗi căn hộ đều có tỷ lệ như nhau, ông Thành cho rằng về cơ bản quy định này đã minh bạch hơn các quy định trước.

“Tuy nhiên quy định này cũng có vấn đề, khi các đối tượng sở hữu diện tích nhiều tại chung cư sẽ có quyền ảnh hưởng nhiều hơn. Tại một số chung cư, chủ đầu tư vẫn giữ được diện tích riêng khá lớn, dễ dẫn tới việc quyền lợi nghiêng về phía họ nhiều hơn thay vì cư dân”, ông Vũ Tiến Thành phân tích thêm.

Do đó, DKRA Việt Nam kiến nghị: “Cơ quan quản lý Nhà nước nên sớm kiện toàn luật định có liên quan, ban hành quy định rõ ràng kèm theo hướng dẫn chi tiết và chế tài đủ mạnh để yêu cầu các bên tham gia nghiêm túc thực hiện”.

Theo DKRA Việt Nam, để giải quyết tình trạng có nhiều xung đột kéo dài, phát sinh tại các dự án, rất cần những nguyên tắc cơ bản, "bộ ứng xử" cho phương hướng giải quyết. 

Tại hội thảo báo cáo thị trường quý III/2020, DKRA Vietnam dành hẳn một phần nội dung để kiến nghị các giải pháp hoá giải xung đột nhà chung cư, bao gồm:

Thứ nhất, cần giải quyết xung đột giữa các chủ thể liên quan trên nguyên tắc “thượng tôn pháp luật” nhằm đảm bảo quyền lợi các bên. Tùy theo mức độ nghiêm trọng của vấn đề, có thể lựa chọn một hoặc nhiều hình thức kết hợp như thương lượng, hòa giải, giải quyết của tòa án…

Thứ hai, cơ quan quản lý Nhà nước sớm kiện toàn luật định có liên quan, ban hành quy định rõ ràng kèm theo hướng dẫn chi tiết và chế tài đủ mạnh để các bên liên quan nghiêm túc thực hiện.

Thứ ba, chủ đầu tư cần minh bạch mọi thông tin liên quan đến khả năng phát sinh xung đột như tình hình tài chính, bàn giao kinh phí, báo cáo thu chi, sử dụng số dư, thực hiện đúng thỏa thuận sở hữu và sử dụng diện tích riêng/chung…

Thứ tư, các ban quản lý cần phát huy vai trò trung gian giải quyết xung đột, ứng dụng công nghệ vào quan tâm, là đơn vị khách quan, có năng lực chuyên môn. Điều này cũng đòi hỏi cư dân có sự lựa chọn nghiêm túc từ Ban quản trị để có một Ban quản lý khách quan, đảm bảo quyền lợi các bên.