TP Hồ Chí Minh: Một dự án nhà ở nhanh nhất phải mất hơn 18 tháng để hoàn thành pháp lý

Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh vừa trình UBND TP quy trình 4 bước thực hiện một dự án bất động sản theo hướng rút ngắn từ quy trình cũ 5 bước xuống 4 bước nhằm giảm bớt khó khăn cho doanh nghiệp.

Theo Sở Xây dựng, lâu nay, việc thực hiện thủ tục cấp phép xây dựng dự án phải trải qua 5 bước, gây khó khăn cho doanh nghiệp. Từ đó, Sở Xây dựng đề nghị rút ngắn bớt một quy trình.

Cụ thể, bước 1 là khâu lập thủ tục quyết định chủ trương đầu tư. 

Bước 2, lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc thỏa thuận quy hoạch tổng mặt bằng. 

Bước 3, lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Bước 4, nhà đầu tư được thực hiện song song các thủ tục và chỉ khi nộp tiền sử dụng đất, hoàn tất nghĩa vụ tài chính; các thủ tục còn lại: chấp thuận đầu tư dự án, thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật... sẽ được ký thông qua và có thể bán nhà hình thành trong tương lai.

Tuy nhiên, kiến nghị này vừa được Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) phản biện.

Theo ước tính của HoREA, với cải tiến này, để thực hiện các thủ tục hành chính và đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, tối thiểu doanh nghiệp phải mất một năm rưỡi, tức 18 tháng mới xong pháp lý.

Hiệp hội đánh giá, bước 4 được Sở Xây dựng TP đề xuất có điểm mâu thuẫn ở chỗ, trên thực tế các thủ tục nộp tiền sử dụng đất, hoàn tất nghĩa vụ tài chính và khâu chấp thuận đầu tư, thẩm định các loại thiết kế không thể thực hiện song song.

HoREA ví dụ trường hợp một dự án nhà ở thương mại điển hình thuộc nhóm A, có công trình cấp I, quy mô dự án dưới 20ha, tổng vốn đầu tư dưới 5.000 tỷ đồng, hoàn toàn thuộc thẩm quyền của UBND TP quyết định đầu tư (loại dự án này chiếm đa số trong các dự án nhà ở). Nếu áp dụng theo trình tự thủ tục do Sở Xây dựng đề xuất thì thời gian thực hiện các thủ tục hành chính sẽ trải qua nhiều khâu.

Lập thủ tục quyết định chủ trương đầu tư 35 ngày. Lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 mất 75 ngày. Lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa đề xuất thời gian cụ thể.

Công nhận chủ đầu tư dự án mất 22 ngày. Chấp thuận đầu tư dự án, đối với dự án có quy mô dưới 20 ha trải qua 45 ngày. Thẩm định thiết kế cơ sở dự án nhóm A mất 30 ngày để hoàn tất và thời gian thẩm định thiết kế kỹ thuật công trình cấp I kéo dài 40 ngày. Như vậy, thời gian thực hiện trình tự thủ tục theo Sở Xây dựng đề xuất (với điều kiện phải trả hồ sơ đúng hạn), phải mất tổng cộng 247 ngày làm việc, khoảng 50 tuần, tương đương 1 năm, chưa tính 14 ngày nghỉ lễ, Tết.

Tuy nhiên, tổng 1 năm này lại chưa bao gồm thời gian thực hiện 9 thủ tục hành chính tại Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Tài chính và Cục Thuế TP, do các cơ quan này chưa đề xuất thời gian. Nếu cộng thời gian bình quân thực hiện những thủ tục này ít nhất phải mất nhiều tháng. Cuối cùng, tổng thời gian thực hiện các thủ tục hành chính đối với dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp có thể lên đến trên dưới 1 năm rưỡi (với điều kiện phải trả hồ sơ đúng hạn).

Đó là chưa kể các dự án nhà ở có quy mô lớn, thuộc trường hợp phải xin ý kiến Bộ Xây dựng, hoặc thuộc thẩm quyền của Chính phủ, thì thời gian thực hiện các thủ tục chắc chắn sẽ lâu hơn.

Trên cơ sở nghiên cứu các quy định pháp luật và thực tiễn hoạt động đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại chưa có quyền sử dụng đất ở, HoREA kiến nghị quy trình dễ hơn và ít tốn thời gian hơn cho doanh nghiệp. Đó là đưa bước xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất vào khâu cuối cùng của quy trình cấp phép dự án nhà ở.

Riêng với trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất tiếp tục rút ngắn thủ tục hành chính xuống còn 3 bước nhằm giảm thời gian chờ đợi cho doanh nghiệp. Bởi lẽ, thủ tục hành chính càng kéo dài càng làm tăng chi phí, mất thời gian và là nguyên nhân chính đẩy giá nhà lên cao, gây thêm khó khăn cho người dân trong quá trình tạo lập nhà ở, tìm chốn an cư.