Nhà đầu tư “cá mập”... mắc cạn
Theo báo cáo thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh quý II/2021 của Công ty DKRA Việt Nam, do chịu ảnh hưởng nặng nề của dịch Covid-19, nguồn cung mới toàn thị trường TP tiếp tục duy trì sự khan hiếm khi không có nhiều dự án mới mở bán. Trong đó, phân khúc đất nền, các giao dịch tập trung chủ yếu ở thị trường thứ cấp, với những dự án đã bàn giao nền từ những năm trước có pháp lý và hạ tầng hoàn thiện.
| Tỷ lệ giao dịch đất nền thành công trong quý II/2021 tại TP Hồ Chí Minh và các tỉnh giáp ranh chỉ bằng 90% so với cùng kỳ năm 2020. Nguồn (DKRA Việt Nam). |
Tương tự, dữ liệu của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, trong quý II/2021, mức độ quan tâm đến BĐS giảm, đặc biệt là phân khúc đất, đất nền tiếp tục sụt giảm mạnh.
Cụ thể, tổng lượng tin đăng chào bán đất nền tại TP Hồ Chí Minh giảm 16%, nhu cầu tìm mua phân khúc này cũng giảm đến 18%. Đất nền dự án giảm mạnh nhất với lượng tin rao thấp hơn 24% và mức độ quan tâm đất nền dự án giảm 29%. Đồng thời, những điểm nóng ở khu vực phía Nam trong như Bình Dương, Đồng Nai, Lâm Đồng, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu…cũng đều suy giảm mức độ quan tâm giảm từ 10-12% trong khoảng từ tháng 4 - 5/2021.
Trưởng phòng kinh doanh Công ty địa ốc Á Châu Nguyễn Văn Thắng cho biết, từ tháng 5/2021, các giao dịch đất nền gần như không còn hoạt động, mặc dù mặt bằng giá rất phải chăng. Những khu vực từng được coi là “vựa đất nền”, sôi động, tập nập mua bán như Bình Chánh, Cần Giờ (TP Hồ Chí Minh), Đồng Nai, Long An, Bình Dương… cũng “vắng như chùa Bà Đanh”. Thậm chí, một số khu vực nhà đầu tư đang rao bán sản phẩm với giá thấp hơn giá thị trường vì sức ép tài chính mùa dịch Covid-19.
Anh Hồ Minh Hoàng, nhân viên môi giới của một sàn BĐS tại quận 1 (TP Hồ Chí Minh) cũng xác nhận, từ quý II/2021, thị trường đất nền chững lại và đang có dấu hiệu lao dốc, nhiều NĐT tìm cách thoát hàng vì cạn kiệt tài chính.
“Hai tuần gần đây, tôi nhận được nhiều lời đề nghị nhờ xả hàng giúp từ các khách hàng cũ. Trong đó, có nhiều NĐT chấp nhận lợi nhuận thấp hơn kỳ vọng, mong hoà vốn hoặc thậm chí bán lỗ vì “ngộp thở” trong bối cảnh dòng tiền không thể xoay vòng như trước đây...” - anh Hoàng chia sẻ.
Tự nhận mình là nạn nhân của dịch Covid-19, chị Phùng Thị Mai Phương (ngụ quận 3, TP Hồ Chí Minh) cho biết, thời điểm tháng 4/2021, chị “chốt” cùng lúc 5 lô đất ở Long An bằng 50% vốn cố định, nhưng vì gặp sự cố tài chính chị buộc phải rao bán lỗ.
“Ban đầu, tôi rao bán với giá mua vào, nhưng không có khách. Đến nay, mặc dù tôi đã chấp nhận bán cắt lỗ với giá 18 triệu đồng/m2 (thấp hơn 3 giá so với lúc mua), nhưng vẫn chưa bán được” - chị Phương bày tỏ.
Đồng cảnh ngộ, anh Nguyễn Thanh Phong (ngụ TP Thủ Đức, TP Hồ Chí Minh) cũng đang rơi vào cảnh kiệt quệ tài chính. Anh Phong cho hay, trong 3 năm 2018, 2019, 2020, anh liên tục trúng đất nền. Càng trúng, anh lại càng say... Vì vậy, đến đầu năm 2021, dù đang có dịch Covid-19, anh Phong vẫn trút toàn bộ tiền kiếm được cùng một khoản vay lớn từ ngân hàng vào buôn đất, với hy vọng khi tình hình dịch được kiểm soát, thị trường thăng hoa, sẽ đồng loạt bán ra kiếm lời.
“Tôi không lường trước được, lần dịch này kinh khủng đến vậy. Hiện tại, lãi mẹ đẻ lãi con, tôi phải bán 2 căn nhà với gần 85 tỷ đồng ở quận Bình Thạnh để trả lãi. Nếu không sớm bán được đất, tình hình kéo dài, tôi sợ mình sẽ không gánh nổi nữa”, anh Phong lo lắng.
Hơn 10 năm buôn đất, anh Lê Ngọc Trung (ngụ quận 2, TP Hồ Chí Minh) cũng cho biết, dù hiện tại trong tay anh vẫn còn vài ha đất, nhưng thực tế lại đang rơi vào cảnh “trắng tay”, bởi có đất mà không bán được: “Hiện nay, không thiếu những NĐT “cá mập” lỡ ôm một lượng hàng lớn, bán ra không kịp, đang phải đối mặt với việc mất vốn, nợ nần, thậm chí phá sản vì gánh nặng tài chính”, anh Trung nói.
Bình tĩnh đón thời cơ
Nhận định xu hướng cắt lỗ sẽ còn tiếp diễn trên thị trường BĐS, nhất là trong bối cảnh kịch bản kiểm soát dịch vẫn chưa có tín hiệu tích cực. Tuy nhiên, chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang nhấn mạnh, NĐT bằng tiền có sẵn, không chịu áp lực về dài hạn thì có thể duy trì, chưa vội vàng nghĩ tới chuyện cắt lỗ. Trái lại những NĐT sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn thì nên xem xét đưa ra những mức giá phù hợp cho dễ thanh khoản.
Đặc biệt, ông Quang lưu ý, dù phải chật vật với nhiều thử thách dưới áp lực của dịch Covid-19, song đây chỉ là sự chững lại ngắn hạn của thị trường BĐS, đặc biệt là phân khúc đất nền, vốn được nhiều nhà đầu tư ưa chuộng.
“Sức mua có thể tăng lên trong thời gian tới khi dịch bệnh được kiểm soát hoàn toàn. Chưa kể, khi hết dịch, các gói kích cầu, các chính sách ưu đãi từ Nhà nước như giảm thuế, gia hạn nộp thuế và tiền thuê đất... phát huy giá trị trong thực tế, sẽ có những tác động tích cực lên thị trường. Bản chất của thị trường BĐS là nhạy cảm, dễ “đóng băng”, song cũng rất nhanh lên “cơn sốt” - ông Quang phân tích.
Theo ông Quang, để đầu tư đất nền thành công, NĐT cần nắm rõ nguyên tắc “kiếm lời khi mua, không kiếm lời khi bán”. Nguyên tắc này được hiểu, trong một điều kiện thị trường bình thường, một lô đất rao bán 4 tỷ đồng, nhưng NĐT mua được giá 3,5 tỷ sẽ có mức độ lợi nhuận cao hơn NĐT mua 3,8 tỷ đồng.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Hoàng - đại diện DKRA Việt Nam cũng cho rằng, giữa tình hình dịch Covid-19 chưa có hồi kết, NĐT cần có sự tính toán thận trọng và dài hạn với lộ trình tài chính rõ ràng. Nếu tài chính không đủ trụ, quyết định bán cắt lỗ cũng phải ở một mức giá hợp lý vì thị trường đang tạm đứng, chứ không phải đang đi xuống.
“Nếu dịch sớm được kiểm soát, thị trường chắc chắn sẽ bứt phá trong thời gian tới, thời điểm hồi phục có thể kể vào quý IV/2021, và phát triển mạnh vào quý II và III/2022. Không thể phủ nhận, trong bối cảnh hiện nay thị trường phức tạp và khó đoán định, tuy nhiên thị trường đang tự điều chỉnh để bước sang cấp độ tích cực hơn, hướng đến ngày càng minh bạch và bền vững” - ông Hoàng nói.
Cũng với cách nhìn tích cực, TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Savills Việt Nam đánh giá, từ nay đến cuối năm, thị trường BĐS sẽ không có nhiều chuyển biến mang tính đột phá, vì nền kinh tế cả nước vẫn đang gồng mình gánh chịu thiệt hại do dịch bệnh. Bên cạnh đó, nguồn thu nhập hạn chế của đại đa số người dân trong thời điểm này khiến tình hình thị trường không có nhiều biến động. Phần lớn giao dịch sẽ chủ yếu là các nhà đầu tư dài hạn.
Mặc dù vậy, ông Khương khuyên NĐT đang quan tâm đến thị trường không nên hoảng sợ. Bởi dù sớm hay muộn, dù một hay vài năm thì tất cả có thể chắc chắn BĐS vẫn ổn định theo chiều hướng tăng.
“Tất nhiên sẽ có những giai đoạn bậc thang tụt xuống hoặc giữ thăng bằng nhưng xét đoạn đường dài, nó vẫn giữ hướng đi lên. Đừng hoảng sợ, dù phải bán cắt lỗ để bảo tồn vốn trong thời điểm này, NĐT vẫn còn nhiều cơ hội ở phía trước. Khi đầu tư thua lỗ, đừng vội dằn vặt mà hãy lấy đó là bài học”, ông Khương tư vấn.
Cuối cùng, vị chuyên gia cảnh bảo, khi dịch Covid-19 chưa thể kiểm soát, NĐT vẫn cần cân nhắc và tính toán cẩn trọng trong mọi quyết định rót vốn: “NĐT cần chú ý một số nguyên tắc quan trọng như: Nghiên cứu kỹ phân khúc lựa chọn đầu tư; tiềm năng phát triển trong tương lai; thu thập thông tin chính xác về hoạt động phát triển cơ sở hạ tầng, quy hoạch đã được công bố; đặc biệt, không chạy theo đám đông với những thông tin chưa được kiểm chứng”, ông Khương khuyến cáo.
Đất nền trở lại giá trị thực: Hoang hoải những vẫn đầy tiềm năng… "Với những định kiến lâu đời như đất đai không sinh ra, mua vàng thì lỗ mua thổ thì lời… cùng với sự bùng nổ dân số, tình trạng di dân, khiến cho phân khúc đất nền luôn là phân khúc chiếm ưu thế trong đầu tư BĐS. Từ đầu năm 2021 tới nay, xuất hiện nhiều đợt “sốt đất ảo” ở nhiều địa phương trên cả nước, nguyên nhân chính là do các “cò” đất thổi giá đất lên cao kiếm lời. Tuy nhiên, dịch Covid-19 bùng phát bất ngờ, đã dần kéo thị trường về giá trị thực. Nhiều NĐT “lướt sóng” phải chấp nhận bán đất cắt lỗ, tháo chạy khỏi thị trường. Song, về lâu dài, cơ hội đầu tư đất nền vẫn còn lớn và khá hấp dẫn. Quan trọng là NĐT cần có sự tỉnh táo để phân tích và lựa chọn cho mình sản phẩm phù hợp nhằm đảm bảo lợi nhuận thu về là thích đáng nhất" -Chuyên gia BĐS Phan Công Chánh |
