TP Hồ Chí Minh: phòng ngừa rủi ro khi giao dịch bất động sản
Kinhtedothi – Theo Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an TP Hồ Chí Minh, trong thời gian qua, qua công tác điều tra, giải quyết các vụ án, vụ việc liên quan đến lĩnh vực bất động sản, đã phát hiện nhiều vi phạm pháp luật về đất đai, kinh doanh bất động sản, trong đó không ít trường hợp người dân trở thành nạn nhân do tham gia giao dịch tại các dự án chưa đủ điều kiện pháp lý.
Thời gian qua, không ít khách hàng tại TP Hồ Chí Minh, bao gồm khu vực Bình Dương cũ, rơi vào cảnh thiệt hại, tranh chấp do mua bất động sản tại các dự án chưa được phép mở bán.
Từ thực tế này, Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an TP Hồ Chí Minh đã có văn bản trao đổi, kiến nghị đến Văn phòng Đăng ký đất đai TP Hồ Chí Minh nhằm phối hợp cảnh báo, phòng ngừa rủi ro, hạn chế thiệt hại cho người dân khi thực hiện các giao dịch bất động sản.
Trên cơ sở ý kiến của cơ quan điều tra, Văn phòng Đăng ký đất đai TP Hồ Chí Minh vừa ban hành Thông báo số 2374/TB-VPPK-CS2-HC về một số nội dung cần lưu ý khi thực hiện giao dịch bất động sản trên địa bàn thành phố.
Theo nội dung thông báo, qua quá trình điều tra, giải quyết các vụ án và vụ việc liên quan đến lĩnh vực bất động sản, cơ quan công an nhận thấy, tại nhiều dự án chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, vẫn tồn tại tình trạng người dân và chủ đầu tư giao dịch, đặt cọc, góp vốn, cầm cố, nhận thế chấp hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua các hình thức không đúng quy định pháp luật.
Các giao dịch này thường được thực hiện dưới dạng hợp đồng nguyên tắc, thỏa thuận nội bộ, phiếu thu, giấy tay hoặc thông qua môi giới không chính thống. Trong khi đó, người dân chưa nhận thức đầy đủ sự khác biệt giữa “quyền sử dụng đất hợp pháp” với việc “chiếm hữu, sử dụng đất trên thực tế”, dẫn đến việc tin tưởng sai lệch vào giá trị pháp lý của các dự án chưa hoàn tất thủ tục giao đất, giao tài sản theo quy định.
Khách hàng tập trung đòi quyền lợi từ chủ đầu tư tại một dự án ở phường Vĩnh Tân – khu vực trước đây thuộc TP Tân Uyên, tỉnh Bình Dương, nay là địa bàn TP Hồ Chí Minh.
Văn phòng Đăng ký đất đai TP Hồ Chí Minh cho biết, chính sự thiếu hiểu biết pháp lý, cộng với tâm lý kỳ vọng lợi nhuận cao, đã khiến nhiều người dân rơi vào các giao dịch tiềm ẩn rủi ro nghiêm trọng. Khi phát sinh tranh chấp, các giao dịch này không được pháp luật bảo vệ đầy đủ, kéo theo hệ lụy là tranh chấp dân sự kéo dài, thậm chí có dấu hiệu bị lợi dụng để thực hiện hành vi lừa đảo, chiếm đoạt tài sản.
Thực tế thời gian qua trên địa bàn TP Hồ Chí Minh đã ghi nhận nhiều vụ việc người dân “sập bẫy” khi mua nhà ở hình thành trong tương lai hoặc mua đất tại các dự án chưa đủ điều kiện pháp lý nhưng vẫn được chủ đầu tư hoặc đơn vị phân phối mở bán, huy động vốn trái phép. Đáng chú ý, một số vụ việc đã bị khởi tố hình sự để điều tra, xử lý theo quy định pháp luật, cho thấy mức độ rủi ro và hậu quả nghiêm trọng của các giao dịch bất động sản trái quy định.
Trước tình hình đó, Văn phòng Đăng ký đất đai TP Hồ Chí Minh nhấn mạnh, việc ban hành thông báo nhằm nâng cao nhận thức pháp lý cho người dân, phòng ngừa vi phạm pháp luật và hạn chế tối đa thiệt hại phát sinh khi tham gia giao dịch bất động sản.
Việc mua bất động sản tại các dự án chưa hoàn thiện pháp lý tiềm ẩn nhiều rủi ro, trong đó khách hàng là người chịu thiệt thòi trực tiếp.
Thông báo nêu rõ, theo quy định của Luật Đất đai năm 2024, người sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn… khi đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý, đặc biệt là phải có giấy chứng nhận hợp pháp; đất không có tranh chấp, không bị kê biên, không thuộc diện áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời và còn trong thời hạn sử dụng.
Đối với các dự án bất động sản, người dân cần kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý như: quyết định giao đất, phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở theo quy định. Trường hợp mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư bắt buộc phải có văn bản của cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh xác nhận nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.
Một số ý kiến cho rằng, với những dự án bất động sản mà chủ đầu tư hoặc đơn vị phân phối không công khai, không thể xuất trình đầy đủ hồ sơ pháp lý để khách hàng kiểm tra, thì nguy cơ thông tin bị thổi phồng, dẫn dắt người mua theo kiểu “lùa gà” là hoàn toàn có thể xảy ra. Trong trường hợp này, người dân được khuyến cáo không nên xuống tiền, tránh rơi vào các giao dịch tiềm ẩn rủi ro pháp lý nghiêm trọng.
Văn phòng Đăng ký đất đai TP Hồ Chí Minh cũng khuyến cáo người dân không giao dịch bằng các giấy tờ không đúng mẫu, không được công chứng, chứng thực; đồng thời thực hiện đầy đủ, kịp thời thủ tục đăng ký biến động đất đai sau khi hoàn tất giao dịch để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp.
Trong trường hợp còn băn khoăn về tình trạng pháp lý của thửa đất hoặc dự án, người dân được khuyến nghị chủ động liên hệ UBND xã, phường nơi có đất hoặc hệ thống Văn phòng Đăng ký đất đai để được hướng dẫn, cung cấp thông tin chính thống trước khi quyết định giao dịch, tránh những rủi ro pháp lý đáng tiếc có thể xảy ra.
