Ngày 9/9, UBND TP Hồ Chí Minh đã ban hành văn bản số 3461/UBND-ĐT gửi đến Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc kiến nghị giải quyết một số khó khăn, vướng mắc trong việc xác định, thẩm định giá đất để xác định nghĩa vụ tài chính trên địa bàn TP.
| Doanh nghiệp bất động sản trên địa bàn TP Hồ Chí Minh gặp nhiều khó khăn, vướng mắc trong "hành trình" đóng tiền sử dụng đất |
Cụ thể, Phó Chủ tịch UBND TP Hồ Chí Minh Võ Văn Hoan cho biết, theo quy định tại Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT, khi thực hiện xác định giá đất, các công ty thẩm định giá tiến hành khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 3 thửa đất có đặc điểm tương đồng với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng thành công trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 2 năm tính đến thời điểm định giá đất.
Thực tế cho thấy việc thu thập thông tin và kiểm tra thông tin về giá giao dịch thực của bất động sản trên thị trường rất khó khăn, do việc giao dịch bất động sản theo luật định tại Việt Nam chưa minh bạch như các nước phát triển trên thế giới, không buộc phải qua sàn giao dịch hay công ty môi giới bất động sản và việc thanh toán tiền mua, bán bất động sản cũng không quy định phải qua ngân hàng và cũng chưa có những quy định cụ thể về quản lý giá chuyển nhượng bất động sản nên giá giao dịch thực chưa thể hiện đầy đủ tại các hợp đồng giao dịch.
Nội dung quy định tại Thông tư 36 tuy phù hợp với quy định chung về thẩm định giá đất trên thế giới, nhưng trong bối cảnh chưa minh bạch về thông tin giao dịch thị trường bất động sản như nước ta hiện nay, thì việc sử dụng hợp đồng chuyển nhượng làm cơ sở để xác định, thẩm định giá đất có thể chưa phản ánh được thực tế chuyển nhượng giá đất trên thị trường (thường giá giao dịch trong Hợp đồng không phản ánh giá giao dịch thực tế mà có thể cao hơn hoặc thấp hơn tuỳ theo mục đích của các bên giao dịch)
Theo các quy định của pháp luật về việc xác định giá đất cụ thể hiện nay chỉ quy định các thông tin về giá bán, giá thuê, các thông số tỷ lệ áp dụng tính toán được thu thập từ thị trường. Tuy nhiên trong bối cảnh thị trường bất động sản như nước ta hiện nay chưa minh bạch về thông tin giao dịch. Đồng thời pháp luật liên quan đến công tác thẩm định giá chưa quy định cụ thể về các tỷ lệ và thông số kỹ thuật áp dụng tính toán làm chuẩn mực để các đơn vị tư vấn và sở ngành áp dụng thống nhất.
| Những vướng mắc trong cơ chế tính tiền sử dụng đất đã kéo theo việc ''tắc sổ hồng'', đồng thời dẫn đến nhiều hệ quả tiêu cực cho người mua nhà, chủ đầu tư, ngân sách nhà nước... |
Hiện nay, để lập được chứng thư thẩm định giá và phương án giá đất, đơn vị tư vấn và các sở ngành của TP mất rất nhiều thời gian và công sức để thu thập các thông tin trên thị trường, có những hồ sơ kéo dài từ 6 - 12 tháng (thậm chí có trường hợp dài hơn) vẫn không lập được chứng thư thẩm định giá do không thể thu thập được thông tin trên thị trường. Điều này đã gây không ít ách tắc cho thị trường bất động sản nói riêng và sự phát triển chung của TP.
Do đó, UBND TP kiến nghị các bộ nghiên cứu bổ sung quy định về các thông số cụ thể trong công tác xác định, thẩm định giá đất. Trường hợp chưa thể bổ sung vào các văn bản quy phạm pháp luật, các bộ báo cáo Thủ tướng Chính phủ chấp thuận cho UBND TP căn cứ cơ sở dữ liệu thông tin tại TP để xây dựng và ban hành một số tiêu chí, nguyên tắc áp dụng trong việc xác định, thẩm định giá đất cụ thể nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch, rút ngắn thời gian thực hiện và phù hợp với tình hình thực tiễn tại TP.
Trước đó, theo tổng hợp của Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) từ 53 dự án thuộc 12 Tập đoàn và doanh nghiệp trên địa bàn TP, thì đã có đến 28.324 căn nhà và căn hộ officetel, gồm 25.631 căn nhà (chủ yếu là căn hộ chung cư) và 2.693 căn hộ officetel đã bị chậm cấp "sổ hồng", trong tổng số 490 dự án nhà ở được phê duyệt trong các năm 2015-2019 (chưa bao gồm các dự án đã triển khai trước năm 2015).
Theo HoREA, nếu thống kê đầy đủ số liệu của hàng trăm dự án đã bàn giao nhà cho khách hàng, nhưng chưa được tính tiền sử dụng đất, thì số lượng căn nhà bị chậm cấp "sổ hồng" còn lớn hơn nhiều lần.
“Việc chậm cấp "sổ hồng" do nhiều nguyên nhân, trong đó nguyên nhân chủ yếu là các chủ đầu tư bị "tắc tiền sử dụng đất", không nộp được tiền sử dụng đất, dẫn đến "tắc sổ hồng" cấp cho người mua nhà. Nổi lên hàng đầu là công tác thực thi pháp luật của một số cơ quan chuyên môn và một số cán bộ công chức còn quá bất cập”, ông Lê Hoàng Châu Chủ tịch HoREA nhận định.
