Mới đây, Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) TP Hồ Chí Minh đã có báo cáo xin ý kiến Bộ TN&MT về việc xác định nghĩa vụ tài chính và thời hạn sử dụng ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng) đối với diện tích nhà, đất sử dụng làm Officetel và Shophouse.
Theo đó, Sở TN&MT TP Hồ Chí Minh đề nghị Bộ TN&MT hướng dẫn, với trường hợp chủ đầu tư bán phần diện tích được cơ quan có thẩm quyền công nhận với mục đích sử dụng là thương mại, dịch vụ (khách sạn, căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú...) cho người mua với mục đích để ở thì khi xem xét cấp sổ hồng cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có phải xác định giá đất để tính thu nghĩa vụ tài chính bổ sung hay không.
Sở TN&MT cho biết, hiện nay các dự án kinh doanh bất động sản là dự án nhà chung cư có mục đích hỗn hợp được xây dựng trên đất theo quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, trong đó có một phần diện tích được chủ đầu tư sử dụng làm khách sạn, căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú, thương mại dịch vụ…
Đối với các dự án này, chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước và được cấp giấy chứng nhận với mục đích đất xây dựng nhà chung cư hỗn hợp gồm căn hộ ở thương mại dịch vụ và văn phòng kết hợp lưu trú theo đúng quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Sau khi xây dựng, chủ đầu tư đã bán lại cho người sử dụng với mục đích để ở và đề nghị Sở TN&MT cấp sổ hồng cho các phần diện tích này.
Tuy nhiên, Sở TN&MT nhận thấy còn một số vướng mắc khi áp dụng Luật Đất đai 2013, cần xin ý kiến các cơ quan có thẩm quyền.
Cụ thể, Khoản 3 Điều 108 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất” và Khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “việc định giá đất phải theo thời hạn sử dụng”.
Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm. Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liên với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài”.
Do đó, TP Hồ Chí Minh đã tổ chức thẩm định, phê duyệt giá đất cụ thể theo mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất căn cứ các quy định của Luật Đất đai 2013 và các quy định pháp luật có liên quan. Trong đó đối với loại hình Offictel, Shophouse thì được xác định giá trị quyền sử dụng đất trên cơ sở thời hạn đầu tư khai thác sử dụng là 50 năm là phù hợp với các quy định của pháp luật. Song, vừa qua khi triển khai cấp sổ hồng cho những trường hợp đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính theo Nghị định số 10/2023 thì có một số ý kiến và cách hiểu khác nhau. Vì vậy, Sở TN&MT đề nghị Bộ TN&MT hướng dẫn để có phương án xử lý.
Tuy nhiên, căn cứ theo Nghị định số 10/2023/NĐ-CP thì có một số ý kiến và cách hiểu khác nhau. Do đó, Sở TN&MT đề nghị Bộ TN&MT hướng dẫn trường hợp chủ đầu tư bán phần diện tích được cơ quan có thẩm quyền công nhận với mục đích sử dụng là thương mại, dịch vụ cho người mua với mục đích để ở thì khi xem xét cấp sổ hồng có phải xác định giá đất để tính thu nghĩa vụ tài chính bổ sung hay không.
