Phân khúc này nhanh chóng lọt vào “mắt xanh” của giới đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, cơ hội thì luôn đi cùng thách thức và kết quả vẫn cần thời gian. Nhân dịp này, chúng tôi đã có cuộc trao đổi với ông Jonathan Tizzard - Giám đốc Bộ phận nghiên cứu và thẩm định giá của Công ty Cushman & Wakefield Việt Nam.
Trước khi TPP đạt được những bước mới trong đàm phán, thị trường BĐS KCN đang hoạt động ra sao, thưa ông?
- Việt Nam đang nhanh chóng trở thành điểm đến công nghiệp (CN) số 1 trên thế giới do chi phí nhân công thấp và nằm trong khu vực lưu thông hàng hải huyết mạch giữa châu Âu và châu Mỹ. Ngoài ra, các hiệp định thương mại tự do với EU, Hàn Quốc, Nga và TPP… sẽ giúp gỡ bỏ hoàn toàn hàng rào thuế quan xuất nhập khẩu, là lợi ích vô cùng quan trọng của các nhà sản xuất quốc tế. Theo nghiên cứu mới nhất từ Hội đồng Phát triển thương mại Hongkong (HKTDC), xuất khẩu (XK) trong lĩnh vực điện tử của Việt Nam tăng gấp 3 lần trong thời gian từ năm 2011 - 2014, đạt 36 tỷ USD trong năm 2014. XK hàng điện tử tăng nhanh chóng đã thúc đẩy sự mở rộng của các nhà máy sản xuất của các công ty Nhật Bản và Hàn Quốc tại Việt Nam.
Các công ty sản xuất quần áo và giày dép đầu tư vào Việt Nam ngày càng nhiều, dự tính đạt 28,5 tỷ USD kim ngạch XK trong năm 2015, so với 24 tỷ USD trong năm 2014. Những ngành khác cũng đang tìm đến Việt Nam do tốc độ CN hóa nhanh chóng giúp hình thành xu hướng BĐS mới, bao gồm sự xuất hiện phổ biến của lĩnh vực cho thuê nhà máy, kho bãi. Điều quan trọng là phải có quỹ đất dành cho ngành CN nhằm thúc đẩy sự tăng trưởng và để các đơn vị nhà sản xuất và các công ty logistic có nhiều sự chọn lựa khi muốn mở rộng.
TPP được nhận định sẽ tạo đà cho BĐS KCN “hóa rồng”, tất nhiên vẫn cần một khoảng thời gian nhất định để nhìn thấy kết quả. Ông có nhận định gì về phân khúc BĐS KCN trong năm 2016?
- Với làn sóng chuyển dịch đầu tư vào Việt Nam, thị trường đất KCN hoàn toàn có thể “hóa rồng” trong thời gian tới. Việt Nam đang trở thành điểm đến yêu thích của các nhà đầu tư, nên trong phân khúc BĐS KCN, đất đai và nhà xưởng cho thuê có nhu cầu khá cao. Tôi hy vọng rằng, TPP sẽ được Chính phủ các nước thành viên phê chuẩn chỉ trong khoảng thời gian 1 - 2 năm để quá trình hội nhập thúc đẩy nhanh hơn, tôi cũng mong đợi những giao dịch cho thuê sẽ được hoàn thành vào khoảng thời gian phê chuẩn vì có nhiều công ty lo ngại thỏa thuận này sẽ không được Quốc hội Mỹ thông qua.
Theo ông, ngành CN kỹ thuật cao và kéo theo đó là chuỗi sản xuất CN phụ trợ đang có những động thái chuyển mình như thế nào để đón đầu cơ hội đến từ TPP?
- Một trong những vấn đề đau đầu lớn nhất với bất kỳ công ty nào khi đến Việt Nam là việc tuyển dụng nhân lực và hậu cần (logistic). Do đặc trưng của ngành CN kỹ thuật cao, họ cần lực lượng lao động tốt. Ngoài ra, việc tìm kiếm các nhà cung cấp phù hợp cũng mất thời gian. Các nhà sản xuất đang tìm hiểu những vấn đề tồn đọng của thị trường sớm để tận dụng lợi thế của các thị trường mới như Việt Nam khi TPP được phê chuẩn.
Các công ty sản xuất nước ngoài có xu hướng đặt nhà máy của họ gần nhau nhằm tạo thành một khu vực kinh tế quy mô lớn để tận hưởng những tiện ích công cộng, cơ sở vật chất và vật tư đầu vào. Tại Hà Nội, Thái Nguyên, Bắc Ninh và các tỉnh lân cận, có những cụm CN chuyên về xe máy, xe ô tô, đồ điện tử. Sự hiện diện của các hãng như Toyota, Honda, Yamaha và Ford đã dẫn đến sự xuất hiện của các ngành CN phụ trợ, tạo ra cụm CN ở Hà Nội và các tỉnh lân cận. Trong khi đó, Canon, Panasonic và Samsung dẫn đến sự xuất hiện của các cụm CN dành riêng cho thiết bị điện tử và điện gia dụng. Chính phủ Việt Nam nên xem xét đặc tính này để thành lập, đầu tư và phát triển các cụm CN mới đạt chuẩn để thu hút nhà sản xuất nước ngoài. Tất nhiên, bên cạnh thuận lợi mới, BĐS KCN sẽ phải đối mặt với những thách thức mới.
Ông có thể chia sẻ hướng giải quyết những khó khăn mà BĐS KCN có thể đối mặt khi viễn cảnh TPP được hiện thực hóa?
- BĐS KCN đang đứng trước cơ hội lớn do hoạt động chuyển dịch đầu tư vào Việt Nam. Tuy nhiên, để phân khúc này có tác động lớn đến hoạt động thu hút đầu tư còn nhiều điểm nghẽn phải khơi thông. Cần cải thiện cơ sở hạ tầng, cụ thể là các tuyến đường quan trọng từ TP Hồ Chí Minh và Hà Nội dẫn đến KCN tại các tỉnh phía Bắc và phía Nam như Bình Dương, Đồng Nai, Hưng Yên và Bắc Ninh. Những tiện ích về nguồn điện, nước, hệ thống internet, xử lý nước thải KCN phải được duy trì ổn định. Việt Nam có sức hấp dẫn lớn về lao động rẻ nhưng theo tôi, đầu tư nâng cao chất lượng lao động và tốt ngoại ngữ mới là năng lực cạnh tranh mang tính chiến lược. Các thủ tục hành chính (cấp giấy chứng nhận đầu tư, giấy phép xây dựng...) cần được rút gọn trong thời gian nhanh chóng để không gây khó khăn cho nhà đầu tư. Việc GPMB và thỏa thuận bồi thường cần xử lý rốt ráo trong thời gian ngắn vì nhiều dự án không tiến hành được do vướng thỏa thuận đền bù với chủ đất.
Xin cảm ơn ông!TPP - bước đệm cho bất động sản khu công nghiệp
Kinhtedothi - Bất động sản (BĐS) khu công nghiệp (KCN) Việt Nam mấy ngày qua bất ngờ sôi động nhờ Hiệp định Đối tác kinh tế xuyên Thái Bình Dương (TPP).
Phân khúc này nhanh chóng lọt vào “mắt xanh” của giới đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, cơ hội thì luôn đi cùng thách thức và kết quả vẫn cần thời gian. Nhân dịp này, chúng tôi đã có cuộc trao đổi với ông Jonathan Tizzard - Giám đốc Bộ phận nghiên cứu và thẩm định giá của Công ty Cushman & Wakefield Việt Nam.
Trước khi TPP đạt được những bước mới trong đàm phán, thị trường BĐS KCN đang hoạt động ra sao, thưa ông?
- Việt Nam đang nhanh chóng trở thành điểm đến công nghiệp (CN) số 1 trên thế giới do chi phí nhân công thấp và nằm trong khu vực lưu thông hàng hải huyết mạch giữa châu Âu và châu Mỹ. Ngoài ra, các hiệp định thương mại tự do với EU, Hàn Quốc, Nga và TPP… sẽ giúp gỡ bỏ hoàn toàn hàng rào thuế quan xuất nhập khẩu, là lợi ích vô cùng quan trọng của các nhà sản xuất quốc tế. Theo nghiên cứu mới nhất từ Hội đồng Phát triển thương mại Hongkong (HKTDC), xuất khẩu (XK) trong lĩnh vực điện tử của Việt Nam tăng gấp 3 lần trong thời gian từ năm 2011 - 2014, đạt 36 tỷ USD trong năm 2014. XK hàng điện tử tăng nhanh chóng đã thúc đẩy sự mở rộng của các nhà máy sản xuất của các công ty Nhật Bản và Hàn Quốc tại Việt Nam.
Các công ty sản xuất quần áo và giày dép đầu tư vào Việt Nam ngày càng nhiều, dự tính đạt 28,5 tỷ USD kim ngạch XK trong năm 2015, so với 24 tỷ USD trong năm 2014. Những ngành khác cũng đang tìm đến Việt Nam do tốc độ CN hóa nhanh chóng giúp hình thành xu hướng BĐS mới, bao gồm sự xuất hiện phổ biến của lĩnh vực cho thuê nhà máy, kho bãi. Điều quan trọng là phải có quỹ đất dành cho ngành CN nhằm thúc đẩy sự tăng trưởng và để các đơn vị nhà sản xuất và các công ty logistic có nhiều sự chọn lựa khi muốn mở rộng.
TPP được nhận định sẽ tạo đà cho BĐS KCN “hóa rồng”, tất nhiên vẫn cần một khoảng thời gian nhất định để nhìn thấy kết quả. Ông có nhận định gì về phân khúc BĐS KCN trong năm 2016?
- Với làn sóng chuyển dịch đầu tư vào Việt Nam, thị trường đất KCN hoàn toàn có thể “hóa rồng” trong thời gian tới. Việt Nam đang trở thành điểm đến yêu thích của các nhà đầu tư, nên trong phân khúc BĐS KCN, đất đai và nhà xưởng cho thuê có nhu cầu khá cao. Tôi hy vọng rằng, TPP sẽ được Chính phủ các nước thành viên phê chuẩn chỉ trong khoảng thời gian 1 - 2 năm để quá trình hội nhập thúc đẩy nhanh hơn, tôi cũng mong đợi những giao dịch cho thuê sẽ được hoàn thành vào khoảng thời gian phê chuẩn vì có nhiều công ty lo ngại thỏa thuận này sẽ không được Quốc hội Mỹ thông qua.
Theo ông, ngành CN kỹ thuật cao và kéo theo đó là chuỗi sản xuất CN phụ trợ đang có những động thái chuyển mình như thế nào để đón đầu cơ hội đến từ TPP?
- Một trong những vấn đề đau đầu lớn nhất với bất kỳ công ty nào khi đến Việt Nam là việc tuyển dụng nhân lực và hậu cần (logistic). Do đặc trưng của ngành CN kỹ thuật cao, họ cần lực lượng lao động tốt. Ngoài ra, việc tìm kiếm các nhà cung cấp phù hợp cũng mất thời gian. Các nhà sản xuất đang tìm hiểu những vấn đề tồn đọng của thị trường sớm để tận dụng lợi thế của các thị trường mới như Việt Nam khi TPP được phê chuẩn.
Các công ty sản xuất nước ngoài có xu hướng đặt nhà máy của họ gần nhau nhằm tạo thành một khu vực kinh tế quy mô lớn để tận hưởng những tiện ích công cộng, cơ sở vật chất và vật tư đầu vào. Tại Hà Nội, Thái Nguyên, Bắc Ninh và các tỉnh lân cận, có những cụm CN chuyên về xe máy, xe ô tô, đồ điện tử. Sự hiện diện của các hãng như Toyota, Honda, Yamaha và Ford đã dẫn đến sự xuất hiện của các ngành CN phụ trợ, tạo ra cụm CN ở Hà Nội và các tỉnh lân cận. Trong khi đó, Canon, Panasonic và Samsung dẫn đến sự xuất hiện của các cụm CN dành riêng cho thiết bị điện tử và điện gia dụng. Chính phủ Việt Nam nên xem xét đặc tính này để thành lập, đầu tư và phát triển các cụm CN mới đạt chuẩn để thu hút nhà sản xuất nước ngoài. Tất nhiên, bên cạnh thuận lợi mới, BĐS KCN sẽ phải đối mặt với những thách thức mới.
Ông có thể chia sẻ hướng giải quyết những khó khăn mà BĐS KCN có thể đối mặt khi viễn cảnh TPP được hiện thực hóa?
- BĐS KCN đang đứng trước cơ hội lớn do hoạt động chuyển dịch đầu tư vào Việt Nam. Tuy nhiên, để phân khúc này có tác động lớn đến hoạt động thu hút đầu tư còn nhiều điểm nghẽn phải khơi thông. Cần cải thiện cơ sở hạ tầng, cụ thể là các tuyến đường quan trọng từ TP Hồ Chí Minh và Hà Nội dẫn đến KCN tại các tỉnh phía Bắc và phía Nam như Bình Dương, Đồng Nai, Hưng Yên và Bắc Ninh. Những tiện ích về nguồn điện, nước, hệ thống internet, xử lý nước thải KCN phải được duy trì ổn định. Việt Nam có sức hấp dẫn lớn về lao động rẻ nhưng theo tôi, đầu tư nâng cao chất lượng lao động và tốt ngoại ngữ mới là năng lực cạnh tranh mang tính chiến lược. Các thủ tục hành chính (cấp giấy chứng nhận đầu tư, giấy phép xây dựng...) cần được rút gọn trong thời gian nhanh chóng để không gây khó khăn cho nhà đầu tư. Việc GPMB và thỏa thuận bồi thường cần xử lý rốt ráo trong thời gian ngắn vì nhiều dự án không tiến hành được do vướng thỏa thuận đền bù với chủ đất.
Xin cảm ơn ông!
