Khó giao dịch vì thiếu hạ tầng

- Giai đoạn 2016 – 2017, nhà chung cư giá rẻ tại Hà Nội có sự tăng trưởng mạnh về giá ghi nhận ở mức bình quân từ 22 – 24 triệu đồng/m2. Nhưng từ đầu năm 2018 đến nay, giá bán lại ổn định, bình quân từ 22,2 – 22,5 triệu đồng/m2. Trong khi, từ đầu năm 2019 đến nay, nguồn cung mới của phân khúc này đã giảm mạnh, tính cả năm 2019 tại Hà Nội chỉ có một vài dự án mới được chào bán.

Nếu nhìn vào số liệu thống kê sẽ thấy sự nghịch lý của thị trường. Đáng ra, khi thị trường thiếu nguồn cung như vậy thì giá bán sẽ phải tăng, nhưng thực tế giá bán sản phẩm chung cư giá rẻ tại Hà Nội lại ổn định trong khoảng 2 năm trở lại đây. Tôi cho rằng, giai đoạn 2016 – 2017 là thời điểm các hoạt động môi giới và đầu cơ BĐS diễn ra một cách mạnh mẽ vì đó là thời điểm phục hồi của thị trường BĐS sau khủng hoảng kinh tế diễn ra năm 2008. Người dân đổ xô vào đầu cơ chung cư, đặc biệt là chung cư giá rẻ để lướt sóng kiếm lời. Khi giá bán bị đẩy lên cao, không bán được hàng nên những người đầu tư lướt sóng đành chấp nhận điều chỉnh giảm giá bán để thu hồi lại vốn.

- Thời gian gần đây, với tốc độ đô thị hóa nhanh, giá BĐS tại khu vực trung tâm Thủ đô tăng mạnh, các nhà phát triển BĐS đều muốn tập trung triển khai các dự án BĐS cao cấp, trung cấp để mang lại nguồn lợi nhuận cao; các dự án nhà ở giá rẻ không có đất ở khu vực trung tâm để xây dựng... Vì vậy, nhiều chủ đầu tư đã hướng các dự án này ra khu vực các huyện ngoại thành Hà Nội như Hoài Đức, Quốc Oai, Chương Mỹ...

Nhưng trên thực tế, hệ thống hạ tầng tại các khu vực này vẫn chưa thực sự hoàn chỉnh. Một khu đô thị muốn thu hút được người dân đến sinh sống phải đáp ứng những yêu cầu tối thiểu về điều kiện hạ tầng như giao thông, trường học, y tế và các dịch vụ thương mại, vui chơi giải trí... Ngoài ra, việc các chủ đầu tư chưa tính toán kỹ về giá bán cũng ảnh hưởng rất lớn đến thanh khoản. Do giá bán tại các dự án này có mức tương đối cao so với đất thổ cư, trong khi quỹ đất thổ cư tại các khu vực này còn nhiều nên khó hấp dẫn được người mua.

- Thời điểm hiện tại, không chỉ riêng phân khúc nào mà toàn thị trường BĐS đang bị ảnh hưởng bởi chính sách kinh tế vĩ mô của Chính phủ. Đó là việc thực hiện lộ trình siết chặt nguồn tín dụng cho vay đầu tư, kinh doanh BĐS. Cùng với đó là việc rà soát, kiểm tra lại những vấn đề liên quan đến vi phạm đất đai trước đây... khiến cho nhiều dự án BĐS bị đình trệ. Vì vậy, cần nhanh chóng hoàn thành công việc này để thị trường sớm được khơi thông lại.

Còn đối với chủ đầu tư, cần phải có sự tính kỹ về thời điểm mở bán trùng khớp với thời điểm hoàn thiện hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội kết nối dự án với các khu vực khác. Việc đi trước đón đầu là tốt, nhưng nếu dự án hoàn thiện khi hạ tầng chưa xong thì chủ đầu tư dễ bị “chôn vốn”. Ngoài ra, cũng cần phải tính toán đến vấn đề chi phí đầu tư xây dựng. Trong thời điểm giá nhân công và giá vật liệu tăng cao như hiện nay, dẫn đến giá thành sản phẩm tăng, sẽ khó khăn cho việc giao dịch.