Gần 8.000 căn hộ tại các dự án nhà ở xã hội (NƠXH), nhà ở sinh viên trên địa bàn Hà Nội đang bị bỏ trống. Vấn đề đặt ra hiện nay là làm thế nào để tránh lãng phí nguồn tài sản này, trước thực trạng quỹ đất ở trên địa bàn đang ngày càng eo hẹp?
Lãng phí
Căn cứ Quyết định số 3503/2017/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội, giá thuê nhà ở xã hội thuộc quản lý Nhà nước tại Khu NƠXH CT19A Việt Hưng là 34.176 đồng/m2/tháng. Các căn hộ tại đây diện tích từ 36 - 63m2; với nhà ở sinh viên, giá thuê nhà là 205.000 đồng/sinh viên/tháng (theo Quyết định số 5802/2014/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội).
Các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ thuê NƠXH thuộc sở hữu Nhà nước là hộ gia đình, cá nhân được theo quy định tại Điều 49, 50, 51 của Luật Nhà ở 2014.
Các đối tượng được hưởng gồm: người có công với cách mạng; người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo khu vực đô thị; người lao động đang làm việc tại DN trong và ngoài khu công nghiệp; cán bộ, công chức, viên chức theo quy định; học sinh, sinh viên...; hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở...
Theo số liệu báo cáo mới đây của Sở Xây dựng Hà Nội, tính đến thời điểm hiện tại TP còn 7.985 căn hộ NƠXH, nhà ở sinh viên phục các đối tượng chính sách, sinh viên có nhu cầu thuê nhà đang bị bỏ trống.
Cụ thể, Khu NƠXH CT19A Việt Hưng (quận Long Biên) theo thiết kế có 515 căn hộ, đang cho thuê 443 căn, còn 72 căn trống; Khu nhà ở Sinh viên Mỹ Đình II (quận Nam Từ Liêm) theo thiết kế có 7.368 căn hộ, đang cho thuê 5.428 căn, còn trống 1.940 căn hộ.
Đặc biệt, tại Khu nhà ở sinh viên Pháp Vân - Tứ Hiệp (quận Hoàng Mai) thiết kế 6.768 căn hộ (không bao gồm nhà A1 do Ban chỉ huy quân sự quận Hoàng Mai đang trưng dụng), đang cho thuê 795 căn, hiện trống 5.973 căn.
Dự án Khu nhà ở sinh viên Pháp Vân - Tứ Hiệp có thời điểm đã tiếp nhận được đến 80% sinh viên đến ở, nhưng hiện nay trong số 3 khối nhà cho sinh viên vào thuê, chỉ có 1 khối nhà đang hoạt động, với số lượng sinh viên đến ở chiếm khoảng 30%, còn 2 khối nhà khác không hoạt động.
Các dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho sinh viên được sử dụng nguồn vốn trái phiếu Chính phủ, nếu thiếu vắng người ở sẽ là sự lãng phí lớn về đất đai, tiền của. Thế nên phải thay đổi cách quản lý để không lãng phí và đáp ứng đúng nhu cầu nhà ở của xã hội. Quan trọng nhất ở đây phải có phương án quy hoạch, dành không gian để phát triển hạ tầng xã hội như nhà trẻ, y tế, nơi cung cấp dịch vụ đời sống cho cư dân khi người dân đến đó.
GS.TSKH Đặng Hùng Võ
Vậy điều gì khiến những dự án này lại trở thành những sản phẩm mà sinh viên không muốn thuê, viên chức cũng chẳng mặn mà, trong khi rất nhiều người đang thiếu nhà ở, thậm chí chấp nhận thuê ở những khu nhà trọ trong khu dân cư với mức giá cao hơn, trong khi nguồn lực của Nhà nước đang bị lãng phí?
Lý giải về điều này, các chuyên gia cho rằng do vị trí các dự án ở xa hệ thống trường đại học, cao đẳng, phương tiện giao thông công cộng kết nối đến khu vực và cả tiện ích xung quanh cũng chưa thực sự đầy đủ. Trong khi đó, vấn đề về an sinh xã hội, việc làm gần với những khu vực dự án NƠXH, nhà ở sinh viên, nhà tái định cư vẫn chưa thực sự tốt.
“Khi nghiên cứu lập quy hoạch để xây dựng dự án NƠXH để cho thuê đã không lường trước được những vấn đề nảy sinh liên quan đến lợi ích về kinh tế, dẫn đến việc nhiều dự án xây dựng lên chưa đáp ứng được vấn đề tiện ích dịch vụ, đặt ở những vị trí chưa thực sự thuận lợi cho việc di chuyển, thậm chí có dự án vị trí tốt nhưng chưa giải quyết được công ăn việc làm tại chỗ. Từ chỗ không thuận lợi cho cuộc sống hằng ngày và việc phải phát sinh thêm chi phí trong quá trình sinh sống nên nhiều người mặc dù có nhu cầu nhưng vẫn không mặn mà” - chuyên gia quy hoạch đô thị, thạc sĩ, KTS Trần Tuấn Anh đánh giá.
Cần có cơ chế phù hợp
Hiện nay trên địa bàn TP Hà Nội, ngoài một số dự án nhà ở cho sinh viên, còn nhiều dự án NƠXH, nhà tái định cư khác mặc dù đã hoàn thiện trong nhiều năm vẫn trong tình trạng bỏ trống, kéo theo đó là hệ thống hạ tầng bị xuống cấp do không được bảo dưỡng, bảo trì thường xuyên.
Đáng chú ý, rất nhiều dự án NƠXH theo quy định đều phải dành 20% số lượng căn hộ để cho thuê, nên phần bán đã có người mua hết, còn cho phần thuê lại không ai ở.
Về vấn đề này, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Lập pháp, thuộc Ủy ban Thường vụ Quốc hội Nguyễn Văn Hiển cho rằng, ngoài yếu tố về vị trí, tiện ích dịch vụ còn liên quan đến chính sách về phát triển, quản lý NƠXH để bán, cho thuê, cho thuê - mua, đây cũng là một nhóm chính sách quan trọng trong Luật Nhà ở.
Và vấn đề này trong dự thảo luật chưa được thể hiện trúng, xử lý đúng vướng mắc trong thực tiễn. Hệ quả dẫn đến chủ đầu tư thường lựa chọn phân khúc dễ làm hơn là đầu tư NƠXH để bán, thu hồi vốn nhanh hơn mà ít chủ đầu tư quan tâm đến quản lý, vận hành - cho thuê NƠXH vì phân khúc này khó làm, thu hồi vốn chậm.
“Cần tách bạch giữa chính sách phát triển NƠXH với chính sách quản lý vận hành; tách bạch giữa đầu tư nhà giá rẻ để bán, thuê - mua với đầu tư NƠXH để cho thuê. Đặc biệt, nếu quy định NƠXH chỉ dành cho thuê như kinh nghiệm của các nước sẽ không xảy ra tình trạng người thu nhập cao tranh mua với người thu nhập thấp, không tạo ra sự bất bình đẳng xã hội. Theo tôi cần tách riêng về nhà giá rẻ với NƠXH, vì nhà giá rẻ có thể mua, cho thuê và bản chất là nhà thương mại, còn NƠXH thì chỉ nên để cho thuê” - ông Nguyễn Văn Hiển nhìn nhận.
Trên thực tế hiện nay, không chỉ ở riêng địa bàn TP Hà Nội mà còn xảy ra ở rất nhiều đô thị khác, đó là việc NƠXH được ưu đãi nhưng không phát triển được.
Trong khi đó, nhà ở cho thuê do gia đình, hộ cá nhân đầu tư mặc dù không có ưu đãi gì nhưng lại phát triển rất nhanh và đang cung cấp lượng lớn chỗ ở cho nhu cầu của công nhân, sinh viên, người lao động nói chung.
Bên cạnh đó, đối với những công trình đã xây dựng hoàn thiện nhưng vẫn còn bỏ trống và chưa đưa vào vận hành, khai thác trên địa bàn Hà Nội, các chuyên gia cho rằng TP đã có chủ trương trình Thủ tướng Chính phủ cho phép chuyển đổi công năng các dự án nhà ở sinh viên thành NƠXH, việc này là hoàn toàn hợp lý, để tránh lãng phí nguồn lực Nhà nước.
Vì vậy, chính quyền TP cần sớm bố trí nguồn tài chính để thực hiện việc chuyển đổi và cấp bù những chi phí phát sinh, đồng thời đề xuất giải pháp để quản lý vận hành hiệu quả.
Phân khúc NƠXH cho thuê, thuê mua đang rất thiếu so với nhu cầu hiện nay. Dự án nhà ở sinh viên cũng được triển khai bằng vốn ngân sách Nhà nước, do đó chuyển đổi sang NƠXH là hợp lý. Vấn đề lớn nhất ở đây là bài toán quy hoạch hạ tầng xã hội làm sao để phù hợp với cư dân đô thị như: nhà trẻ, trường học, y tế… Câu chuyện chuyển đổi ở đây không chỉ đơn thuần là chuyển đổi kiến trúc do đó phải có sự tính toán kỹ trước khi triển khai thực hiện. Đây cũng là bài học kinh nghiệm cho việc quy hoạch, triển khai các dự án nhà ở cho sinh viên sau này.
Phó Hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế quốc dân,
PGS.TS Hoàng Văn Cường
Nhiều ý kiến cho rằng, những dự án nhà cao tầng mà để hàng chục năm không khai thác là vô cùng lãng phí. Nếu tài sản đó hàng chục năm qua được khai thác tốt, sẽ biến thành rất nhiều tiền, nhưng do khai thác không hợp lý nên đã để lãng phí nguồn lực xã hội.
Trước tình trạng như trên, chính quyền địa phương phải vào cuộc, gỡ các nút thắt về cơ chế để khai thác có hiệu quả hơn, biến tài sản này thành của cải, vật chất chứ không để lãng phí, bỏ hoang như đang diễn ra.
