Trở ngại mua nhà ở hình thành trong tương lai

Giảm rủi ro cho người mua nhà

Luật Kinh doanh BĐS 2023 đã có những quy định mới về việc thanh toán tiền mua nhà ở hình thành trong tương lai. Cụ thể, khoản 5 Điều 23 quy định chủ đầu tư dự án BĐS, nhà ở chỉ được thu không quá 5% tiền đặt cọc cho phần diện tích công trình xây dựng, sàn xây dựng trong dự án; đồng thời phải ghi rõ giá bán khi đã có đủ điều kiện để đưa dự án vào kinh doanh, trong khi Luật Kinh doanh BĐS trước đây không quy định điều này. Bên cạnh đó, việc thanh toán lần đầu không được vượt quá 30% tổng giá trị hợp đồng đã bao gồm cả tiền đặt cọc. Như vậy, Luật Kinh doanh BĐS 2023 đã quy định rõ ràng về nội dung này, trong khi luật cũ chỉ quy định việc thanh toán lần đầu.

Theo đánh giá từ các chuyên gia, nội dung này được đưa vào quy định của luật sẽ giúp bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của người mua nhà. Bởi từ trước đến nay, trong hệ thống pháp luật Việt Nam chưa có bất cứ văn bản nào quy định rõ về số tiền bên mua phải đặt cọc; mà việc đặt cọc này xuất phát từ thỏa thuận giữ bên bán với bên mua, nên nhiều trường hợp tiền đặt cọc chiếm đến 10 – 20% giá trị hợp đồng. Trong khi đó, BĐS nhà ở hình thành trong tương lai là một sản phẩm hàng hóa có tính đặc thù riêng, việc thỏa thuận như vậy sẽ gây ra nhiều rủi ro cho người mua.

“Việc Luật Kinh doanh BĐS 2023 quy định đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai không vượt quá 5% giá trị hợp đồng, thanh toán lần đầu bao gồm cả đặt cọc không quá 30% là quy định quan trọng nhằm bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà. Đồng thời quy định này cũng buộc các chủ đầu tư phải có nguồn lực tài chính vững mạnh để thực hiện dự án và có trách nhiệm lớn hơn với cộng đồng khi tham gia đầu tư. Quan trọng hơn cả là về dài hạn quy định này sẽ góp phần giúp thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững” – chuyên gia kinh tế, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nhìn nhận.

Tuy nhiên, theo luật sư Lê Hồng Ngân – Hội Luật gia Việt Nam, việc xác định giá trị thực của BĐS hình thành trong tương lai không đơn giản, bởi giá trị tài sản sau khi hình thành có thể thay đổi phụ thuộc vào nhiều yếu tố: vị trí, quy mô, uy tín chủ đầu tư... Trên thực tế những sai phạm xảy ra trong quá trình giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai đến từ cả 2 phía (chủ đầu tư và khách hàng). “Về phía chủ đầu tư xảy ra những sai phạm như: chiếm dụng vốn của người mua nhà đặt cọc, thanh toán theo đợt trong khi không thực hiện đúng thỏa thuận bàn giao nhà, hay bán nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa đủ điều kiện pháp lý; còn đối với người mua nhà đó là việc chậm thanh toán theo tiến độ do phải đi vay vốn từ ngân hàng, tổ chức tín dụng bị vướng mắc về thủ tục pháp lý, dẫn đến bị phạt hợp đồng...” - luật sư Lê Hồng Ngân nói.

Cần thay đổi quy định về vay vốn

Câu chuyện về việc người mua nhà chậm thanh toán tiến độ do thiếu vốn, dẫn đến bị phạt hợp đồng không phải mới. Nhưng nghịch lý xảy ra là nếu chủ đầu tư sai phạm thì người dân buộc phải nhờ đến sự can thiệp của cơ quan chức năng và phải rất lâu mới được xử lý; còn nếu người dân chậm thanh toán hợp đồng thì ngay lập tức bị chủ đầu tư phạt tiền chậm nộp, nếu không chấp thuận có thể sẽ còn bị hủy hợp đồng. Và những quy định về vay vốn để mua nhà ở lại tiếp tục bị siết chặt hơn nữa bởi Thông tư 22/2023/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2024.

Theo số liệu tổng hợp, thống kê từ Bộ Xây dựng, trong năm 2023 trên địa bàn cả nước có 197 dự án nhà ở đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, giao dịch trên thị trường vẫn hết sức ảm đạm (chỉ bằng khoảng 30% so với năm 2018), một phần do người dân còn quan ngại, lo lắng về việc các dự án luật sửa đổi, bổ sung chưa được thông qua. Nguyên nhân chính lại xuất phát từ việc người dân không tự tin vào những khoản thu nhập trong tương lai trước tình hình kinh tế khủng hoảng và điều kiện vay vốn ngân hàng có nhiều thay đổi, siết chặt hơn.

Phân tích, về một số nội dung quy định tại Thông tư 22/2023/TT-NHNN, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho rằng, Thông tư 22/TT-NHNN đã không sửa đổi, bổ sung khoản 11 Điều 2 Thông tư 41/2016/TT-NHNN, quy định điều kiện thế chấp cho vay bảo đảm bằng BĐS đối với cá nhân để mua nhà, thế chấp nhà đã hoàn thành theo hợp đồng mua bán (tức là nhà ở có sẵn), mà không áp dụng đối với trường hợp mua nhà, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, bao gồm cả nhà ở thương mại và nhà ở xã hội (NƠXH) hình thành trong tương lai.

Bên cạnh đó, khoản 1 Điều 1 Thông tư số 22/2023/TT-NHNN (sửa đổi, bổ sung khoản 11 Điều 2 Thông tư 41/2016/TT-NHNN) chỉ cho phép ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cho cá nhân vay để mua NƠXH hoàn thành để bàn giao (có sẵn) hoặc NƠXH chưa được hoàn thành để bàn giao (hình thành trong tương lai), nhưng không cho phép ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cho cá nhân vay để mua nhà ở thương mại chưa được hoàn thành để bàn giao (nhà ở thương mại hình thành trong tương lai) được bảo đảm thế chấp bằng chính căn nhà đó. Bởi vậy, cá nhân muốn được vay tín dụng để mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai thì phải thực hiện các biện pháp bảo đảm khác.

“Với những quy định như vậy, Thông tư này có thể gây cản trở, tác động tiêu cực đến tiến trình phục hồi, phát triển của thị trường BĐS cả trước mắt và về lâu dài, gây khó cho các tổ chức tín dụng trong việc xét duyệt cho cá nhân vay tín dụng để mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai được bảo đảm (thế chấp) bằng chính căn nhà đó” – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu phân tích.

Đồng quan điểm, luật sư Trịnh Hữu Đức – Hội Luật gia Việt Nam cho biết, hiện nay thị trường BĐS đang gặp rất nhiều khó khăn, quá trình phục hồi chậm; cả người dân và DN đều rất khó khăn khi tiếp cận nguồn vốn vay từ ngân hàng, dẫn đến nguồn cung và giao dịch trên thị trường giảm sút mạnh. Vì vậy, các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cần nghiên cứu những cơ chế, chính sách tài chính phù hợp hơn, để người dân có thể tiếp cận được nguồn vốn vay. Khi sản phẩm được tiêu thụ nhiều sẽ thúc đẩy DN phát triển dự án để hỗ trợ thị trường phục hồi, tăng trưởng trở lại.