Tại Nghị quyết số 18-NQ/TW mà Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII vừa ban hành, Trung ương yêu cầu các cơ quan xây dựng chính sách, pháp luật về thuế sử dụng đất theo thông lệ quốc tế, phù hợp với trình độ phát triển, điều kiện cụ thể và lộ trình thích hợp. Trong đó, yêu cầu các cơ quan cần phải quy định mức thuế cao hơn với một số đối tượng sở hữu đất... Trao đổi với Kinh tế & Đô thị xoay quanh vấn đề này, TS Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính Tiền tệ quốc gia, cho biết việc đánh thuế cao đối với người sở hữu nhiều nhà đất là cần thiết để ổn định thị trường bất động sản (BĐS) kiềm chế đầu cơ, chống lãng phí tài nguyên...
Chính sách thuế còn bất cập
Thưa TS Lê Xuân Nghĩa! Ông đánh giá thế nào về thị trường BĐS hiện nay?
- Thị trường BĐS hiện nay đã hạ nhiệt sức tăng giá tại nhiều nơi so với cùng kỳ năm 2021 nhưng giá vẫn ở mức cao, cao hơn so với thu nhập của người dân. Điều này khiến người lao động thu nhập thấp tại các đô thị, công nhân khu công nghiệp càng khó khăn trong việc tiếp cận và tạo lập chỗ ở.
Trong khi đó, cơ cấu sản phẩm BĐS chưa phù hợp, phổ biến là các phân khúc nhà ở trung, cao cấp, BĐS du lịch, trong khi đó thiếu nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, nhà ở thương mại giá phù hợp cho các đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình. Công tác quản lý quy hoạch, xây dựng, quy hoạch sử dụng đất và thị trường BĐS tại các địa phương còn tồn tại bất cập. Một số địa phương có hiện tượng tách thửa, phân lô bán nền không đúng quy định, không phù hợp quy hoạch, thiếu hạ tầng nhưng chưa được kiểm tra, xử lý triệt để.
Chính sách thuế đối với sử dụng BĐS và hoạt động giao dịch kinh doanh BĐS còn chưa phân biệt giữa sử dụng và đầu tư kinh doanh, mua đi bán lại… dẫn đến hiện tượng đầu cơ, găm giữ BĐS, thậm chí còn trốn thuế trong giao dịch BĐS làm thất thu ngân sách. Hoạt động của thị trường BĐS còn thiếu công khai, minh bạch do thiếu hệ thống thông tin, dẫn đến lợi dụng tung tin nhiễu loạn thị trường.
Ông nói là “chính sách thuế với sử dụng BĐS và hoạt động giao dịch kinh doanh BĐS chưa phân biệt giữa sử dụng và đầu tư kinh doanh, mua đi bán lại”, ông có thể phân tích rõ hơn không?
-Tôi cho rằng, Việt Nam chúng ta hiện nay đánh thuế nhà đất là khá cao cao rồi. Nhưng là lại “đánh” vào người tiêu dùng thật, người sử dụng thật - cụ thể là đánh thuế sử dụng đất. Loại thuế này có tác động rất lớn tới người tiêu dùng thật - đó là những người có nhu cầu thực sự, nhất là người nghèo, mà chưa tính đến người nghèo, ngay cả người có thu nhập bình thường như cán bộ, công nhân viên chức Nhà nước cũng khó khăn trong việc tiếp cận, sở hữu đất để ở. Chúng ta cần phải xem lại việc đánh loại thuế này, có thể giảm hoặc bỏ.
Thay vào đó, chúng ta cần đánh thuế cao người sở hữu nhiều nhà đất, nhất là đất, vì những người này đa phần là đầu cơ, đầu tư - nhiều tiền, mua đi bán lại nhiều hoặc mua tích lũy của cải đất đai nhiều nhưng lại không tạo giá trị sử dụng, làm lãng phí tài nguyên, đồng thời làm nhiễu loạn thị trường, đẩy giá đất tăng cao liên tục.
Việc giá nhà đất tăng quá nhanh và quá cao những năm qua là rủi ro rất lớn cho nền kinh tế. Nhiều người không còn khả năng mua nhà. Giá đất tăng làm khó cho các doanh nghiệp muốn mở rộng sản xuất đầu tư. Tiền từ sản xuất kinh doanh, tiền vay... một phần không nhỏ đã chuyển sang BĐS với mục đích lướt sóng, thu lời nhanh.
Những yếu tố này rõ ràng đang và càng tạo ra bất bình đẳng trong xã hội, bất ổn trong thị trường BĐS. Nếu không có sự kiểm soát thì sẽ dẫn đến người người đổ xô vào BĐS.
Người sở hữu nhiều nhà đất chi phối thị giá
Vậy theo ông, liệu đánh thuế cao đối với người sở hữu nhiều nhà đất có thực sự kiềm chế được đầu cơ, giảm giá nhà đất?
- Tôi không dám chắc việc đánh thuế nhà đất có làm giá nhà đất giảm hay không, nhưng chắc chắn nếu với mức thuế cao sẽ khiến những nhà đầu tư, đầu cơ cân nhắc việc mua thêm BĐS. Khi đó, chỉ có những người có nhu cầu thật mới mua thêm nhà đất. Với những người mua thêm nhà đất để đầu tư, họ phải tính toán lợi nhuận tạo ra phải lớn hơn hoặc lớn hơn rất nhiều so với tiền thuế phải đóng thì họ mới đầu tư. Việc của cơ quan Nhà nước lúc đó là sẽ phải làm rõ người nào mua nhà để ở, người nào mua để kinh doanh.
Theo tôi, với người sở hữu nhiều nhà đất mà không dùng để ở hoặc không sử dụng để sản xuất, kinh doanh thì chịu mức thuế suất lũy tiến tùy theo số lượng nhà đất sở hữu. Với người chậm đưa đất vào sử dụng cũng bị đánh thuế cao nhằm triệt tiêu ý chí "găm giữ" đất, chống đầu cơ đất đai, lãng phí tài nguyên. Có như vậy, thị trường BĐS mới ổn định, giá nhà đất trở về giá trị thực, người thu nhập bình thường mới có nhiều cơ hội cho việc tiếp cận để sở hữu căn nhà để ở, ổn định cuộc sống.
Thưa ông, việc đánh thuế cao đối với người sở hữu nhiều nhà đất như vậy có thể khẳng định là chủ trương đúng của Ban Chấp hành Trung ương Đảng, không chỉ ổn định thị trường BĐS mà còn tạo sự ổn định, công bằng trong xã hội. Tuy nhiên, vẫn có người chưa hiểu rõ nên lại cho rằng, đánh thuế cao sẽ đẩy giá nhà đất tăng cao? Và thế là thị trường BĐS lại chỉ là sân chơi của người giàu, nhà phát triển dự án và giới môi giới BĐS, thưa ông?
-Đánh thuế cao người sở hữu nhiều nhà đất, không đồng nghĩa với việc đẩy giá nhà đất tăng cao. Bởi lẽ, hiện nay có một nghịch lý đang diễn ra trên thị trường là hàng trăm dự án ôm đất, chây ì triển khai nhiều năm, trong khi nhiều doanh nghiệp lại chật vật đi săn lùng đất để triển khai các dự án nhà ở mới nhưng không còn quỹ đất. Điều này dẫn đến nguồn cung trên thị trường BĐS khan hiếm, đặc biệt là các dự án nhà ở tầm trung.
Như vậy, các doanh nghiệp có đất và triển khai dự án cùng môi giới BĐS tha hồ “làm giá” BĐS. Các dự án vốn dĩ có mức giá trung bình trở thành cao cấp. Còn các dự án có vị trí tốt, nghiễm nhiên sở hữu mức giá “trên trời”, có vị trí lên tới hàng trăm triệu đồng/mét vuông. Điều này cho thấy, thị trường BĐS hiện tại mới đúng là sân chơi chỉ dành cho người giàu, nhà phát triển dự án và giới môi giới BĐS; người bình thường, người thu nhập thấp, người nghèo khó có thể tiếp cận.
Bởi vậy, khi chúng ta đánh thuế cao người sở hữu nhiều nhà đất thì sẽ kiềm chế được đầu cơ tăng giá vô tội vạ, tăng hiệu quả sử dụng đất, đưa giá nhà đất về giá trị thực… lúc đó thị trường nhà đất mới thực sự là sân chơi của toàn dân.
Xin trân trọng cảm ơn ông!
"Trong nội thành Hà Nội và TP Hồ Chí Minh còn rất nhiều dự án bỏ không, hàng chục năm vẫn là bãi đất hoang vắng và không thể nào triển khai được. Đất bỏ không, giá vẫn tăng, những người ôm đất được hưởng lợi nhuận rất cao nên cứ yên tâm ôm đất tiếp. Điều này gây ra hậu quả rất tai hại cho thị trường nhà ở tại các thành phố lớn.
Phải đánh thuế thật nặng những chủ dự án ôm, giữ đất kiểu như vậy. Hầu hết các nước đều đánh thuế rất nặng bởi coi đó là thuế để xác định hiệu quả sử dụng đất. Như ở Mỹ, không một hộ gia đình nào có thể dư ra vài trăm mét vuông đất chứ đừng nói là hàng chục héc-ta như tại Việt Nam." - TS Lê Xuân Nghĩa
