Sản phẩm nhiều tiềm năng
Số liệu thống kê từ Công ty dịch vụ kinh doanh BĐS CBRE Việt Nam, tính đến hết quý III/2019, đã có trên 30.000 sản phẩm Condotel được đưa ra thị trường, tập trung chủ yếu ở các tỉnh, TP ven biển Việt Nam, trong đó nổi lên một số thị trường lớn, như: Hạ Long (Quảng Ninh), Đà Nẵng, Nha Trang (Khánh Hòa), Phú Quốc (Kiên Giang)... trong đó khoảng 90% số lượng sản phẩm đã được giao dịch.
Bên cạnh đó, cũng có khoảng 5.500 căn biệt thự nghỉ dưỡng đã được tung ra thị trường và tỷ lệ hấp thụ cũng đạt khoảng 90%. Phân khúc nghỉ dưỡng được tung ra rầm rộ và trở thành sản phẩm đầu tư làm nóng thị trường bất động sản trong khoảng 5 năm trở lại đây.
Lý giải về điều này, chuyên gia nghiên cứu thị trường (Hiệp hội BĐS Việt Nam) Trương Thanh Lâm cho biết, cách mạng công nghệ số 4.0 đã có ảnh hưởng lớn đến thị trường du lịch, thông qua việc sử dụng các dịch vụ, ứng dụng công nghệ đặt phòng. Ngoài những sản phẩm lưu trú truyền thống, condotel cũng đã được những nhà phát triển BĐS khai thác tối đa qua các kênh ứng dụng để bán phòng.
“Những cam kết lợi nhuận được xem là công cụ hiệu quả để các chủ đầu tư thu hút khách hàng - những nhà đầu tư thứ cấp. Khi vào vận hành dựa trên nền tảng của kinh tế chia sẻ đã mang lại một lượng khách lưu trú tương đối lớn, kinh doanh dòng sản phẩm nay đang mang lại những lợi ích kép cho chủ đầu tư, vừa có thể sử dụng được dòng vốn của nhà đầu tư thứ cấp, vừa có thể kiếm thêm lợi nhuận từ việc vận hành cho thuê lại” - ông Lâm nhìn nhận.
Ngoài ra, đối với những nhà đầu tư thứ cấp, sản phẩm condotel có thêm lựa chọn lưu trú cho các chuyến du lịch của mình với giá cả hợp lý, tiện ích khác biệt so với lưu trú tại khách sạn, nhà nghỉ… truyền thống. Trong khi đó, nhà đầu tư thứ cấp cũng được hưởng một phần lợi nhuận kinh doanh từ chủ đầu tư trong quá trình vận hành cho thuê lại.
“Như vậy, có thể khẳng định Condotel là sản phẩm vừa mang lại lợi ích vừa thỏa mãn nhu cầu cho cả chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp, cùng với đó là mang đến cho khách du lịch thêm một lựa chọn về sản phẩm lưu trú. Tôi cho rằng, nếu có một hành lang pháp lý hoàn chỉnh thì Condotel sẽ tiếp tục bùng nổ trong thời gian tới” - ông Trương Thành Lâm nhận định.
Chậm thay đổi
Trong khoảng 5 năm trở lại đây, Condotel bùng nổ ở Việt Nam, cam kết lợi nhuận là một chính sách phổ biến của các chủ đầu tư để thu hút khách hàng. Trên thị trường đã xảy ra một cuộc cạnh tranh giữa các dự án về mức lợi nhuận cam kết, dẫn đến những mức lợi nhuận cam kết cao khó tin. Đã có những cảnh báo đưa ra về những cam kết này, nhưng vẫn không ít nhà đầu tư chạy theo mức lợi nhuận hấp dẫn.
Qua thời gian, khi các dự án condotel này đi vào vận hành, những cam kết lợi nhuận trước đây mới hé lộ tính bất khả thi, dẫn đến việc phải chấm dứt cam kết lợi nhuận với các chủ sở hữu condotel, diễn biến này của thị trường phần nào đã được dự đoán trước. Lý giải một cách đơn giản là do hoạt động của dự không đáp ứng được với mức hứa hẹn, có nghĩa là công ty mẹ phải trợ cấp cho hoạt động vận hành condotel.
Bên cạnh đó, các chủ đầu tư thiếu kinh nghiệm thường tính mức lợi nhuận cam kết vào giá bán condotel ban đầu nhưng không đầu tư lại mức chênh lệch này vào dự án. Nhà đầu tư condotel vì vậy không nhận lại được giá trị từ phần chênh lệch mà họ phải trả so với giá thị trường (gọi là phần bù - premium), thì những mức lợi nhuận cam kết cao trong dài hạn càng trở nên hấp dẫn đến mức phi lý.
Tuy nhiên, theo Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam Troy Griffiths, đây không phải câu chuyện gì mới lạ với thị trường condotel trên thế giới. Tình trạng này đã từng xảy ra tại các thị trường khác và đây là cơ hội để thị trường Việt Nam học hỏi.
Trong tình huống cam kết lợi nhuận bị chấm dứt, hướng giải quyết thông thường nhất là ban hành một thông báo về đầu tư với báo cáo tài chính được kiểm toán, từ đó kết nối với lượng vốn phong tỏa để đáp ứng cho hoạt động vận hành dự án. Ở nhiều quốc gia, vùng lãnh thổ như Singapore, Hong Kong, Australia... đây là giải pháp bắt buộc để đảm bảo chủ đầu tư tuân thủ nghĩa vụ và người mua được bảo vệ.
“Trước những thông tin này, nhà đầu tư có thể mất niềm tin vào sản phẩm condotel. Tuy vậy, xét một cách khách quan, condotel vẫn là một sản phẩm có nhiều tiềm năng tại Việt Nam và có chỗ đứng trong thị trường đầu tư BĐS” - ông Troy Griffiths nhìn nhận.
Theo đánh giá của các chuyên gia, Condotel là sản phẩm mới của mô hình kinh tế chia sẻ, nên nhiều quy định có liên quan thiếu rõ ràng, đặc biệt quản lý nhà nước đối với sản phẩm này, như: quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia gắn với quy trình giao đất, cho thuê đất, cấp quyền sử dụng đất, quyền khai thác, phân chia lợi ích, quyền cư trú…
Điều này chứng tỏ bộ máy quản lý còn chậm phản ứng với những yêu cầu mới của cuộc sống và sự phát triển kinh tế - xã hội, nhất là đối với những vấn đề mới có tính liên ngành, liên lĩnh vực.
