Vì sao đấu giá đất gặp khó?

Đấu giá đang bị... “mất giá”
Đấu giá quyền sử dụng đất là phương thức giúp Nhà nước huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển kinh tế; tạo cơ sở cho sự phát triển thị trường quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản (BĐS). Đồng thời cũng góp phần tạo lập sự ổn định, minh bạch, công bằng xã hội, đảm bảo lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất. Những năm gần đây, đấu giá quyền sử dụng đất có vai trò quan trọng và luôn chiếm tỷ trọng tương đối lớn trong nguồn thu ngân sách ở mỗi địa phương (chiếm bình quân từ 15 – 17% tổng thu ngân sách hằng năm).
Tuy nhiên, sự “hãm phanh” đột ngột của thị trường BĐS trong 2 năm trở lại đây đã gây ra những ảnh hưởng không nhỏ đối với hoạt động này. Những phiên đấu giá không thành công do thiếu hồ sơ đăng ký, cùng với đó là tình trạng bỏ cọc sau khi trúng đấu giá cũng diễn ra với tần suất nhiều hơn ở hầu hết các tỉnh, TP trên cả nước. Đơn cử như: Tại phiên đấu giá 20 thửa đất khu vực Hương Nam, xã Xuân Phú, huyện Phúc Thọ (TP Hà Nội) vào giữa tháng 3/2023 thì chỉ 5 hồ sơ trúng đấu giá, đáng chú ý mức trúng cũng chỉ ngang bằng giá khởi điểm đơn vị tổ chức đưa ra. Hay phiên đấu giá đất ở phường Trần Phú, Đa Mai và xã Tân Tiến, Đồng Sơn, Tân Mỹ (TP Bắc Giang) 40 lô không có người tham gia, lượng hàng bị “ế” chiếm gần 41% tổng số lô đem ra đấu giá. Tại TP Hồ Chí Minh mới đây, UBND TP này chỉ đạo đơn vị liên quan lên phương án tổ chức đấu giá lần thứ 4 đối với 3.790 căn hộ và các lô đất khu đô thị mới Thủ Thiêm, sau 3 lần trước đều không thành công.
Tình trạng tương tự cũng xảy ra ở Hải Phòng, Hải Dương, Thái Bình,
Hà Tĩnh, Quảng Trị, Quảng Ngãi... trong quý I/2023. Trong năm 2022, rất nhiều địa phương đã không hoàn thành chỉ tiêu thu ngân sách đối với hạng mục đấu giá quyền sử dụng đất, dự báo năm 2023 thị trường sẽ tiếp tục suy giảm, việc thu ngân sách từ đấu giá đất sẽ càng khó khăn hơn.
“Đây thực sự là một cú sốc đối với thị trường BĐS, bởi đất đấu giá vốn được xem là sản phẩm có tính an toàn nhất về pháp lý, không ít lần thị trường đi xuống, nhà đầu tư đã dựa vào nhóm sản phẩm này để “hâm nóng” thị trường. Đấu giá quyền sử dụng đất chưa bao giờ bị “mất giá” như bây giờ, vì chuyện thổi giá thông qua đấu giá của những người đầu cơ nhằm lướt sóng kiếm lời không còn mới. Ở giai đoạn thị trường thanh khoản kém như hiện nay việc lướt sóng bán chênh khó nên nhà đầu tư cũng không tham gia nữa” – Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp phân tích.
Cốt lõi vẫn từ pháp lý
Không phủ nhận việc thị trường BĐS đang rơi vào giai đoạn khủng hoảng đã ảnh hưởng không nhỏ đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, cũng có nhiều ý kiến cho rằng, sau những sự cố của công tác này, hầu hết các địa phương đã siết chặt quy chế đối với những hồ sơ tham gia đấu giá, như ở Hà Nội đã tăng tiền đặt cọc từ 5% lên 20% giá khởi điểm lô đất đấu giá; TP Hồ Chí Minh cũng yêu cầu người dân, DN khi tham gia đấu thầu giá phải ký quỹ 20% giá khởi điểm, nộp 50% tổng giá trị trong thời hạn 1 tháng và 50% còn lại trong 90 ngày... cũng khiến nhà đầu tư, đặc biệt là đầu tư lướt sóng phải chùn bước.
Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, những nguyên nhân chỉ ra ở trên chỉ là một góc nhỏ của những tác động tiêu cực đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Bởi nguyên nhân sâu xa liên quan đến vấn đề này là do pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất còn nhiều hạn chế. Các quy định về đấu giá đất được ban hành trong rất nhiều văn bản từ T.Ư đến địa phương, nhưng lại có sự điều chỉnh khác nhau, không thống nhất dẫn đến khó khăn trong việc áp dụng pháp luật.
Bên cạnh đó, công tác tổ chức thi hành bán đấu giá tài sản cũng chưa nghiêm túc, đúng trình tự thủ tục theo quy định pháp luật, như việc xác định giá khởi điểm không đúng hoặc thấp hơn quá nhiều so với thực tế thị trường. Việc lựa chọn đơn vị tổ chức đấu giá thiếu khách quan dẫn đến việc thông đồng, dìm giá, quân xanh – quân đỏ... làm sai lệch kết quả đấu giá, gây mất an ninh, trật tự, thất thoát nguồn thu ngân sách, ảnh hưởng đến quyền lợi của người tham gia.
“Vấn đề cốt lõi vẫn phải hoàn thiện và đồng bộ các quy định liên quan đến pháp lý, trong đó căn nguyên là Luật Đất đai. Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã xây dựng cơ chế định giá đất khá hoàn thiện (bỏ khung giá đất, chỉ sử dụng bảng giá, việc định giá đất tiệm cận hơn với nguyên tắc thị trường, nâng cao chất lượng công tác định giá). Tuy nhiên, vẫn còn một số quy định chưa thể chế đầy đủ chính sách giá đất theo Nghị quyết số 18-NQ/TW, đặc biệt là vấn đề định giá, tính độc lập và nâng cao năng lực của hội đồng thẩm định, tổ chức tư vấn xác định giá đất, định giá viên” – Chủ tịch Hội Luật gia TP Hà Nội Nguyễn Hồng Tuyến cho hay.