Vì sao giá chung cư leo thang ở các dự án mới?

Cung khan hiếm, cầu vẫn cao

Theo thống kê từ các đơn vị nghiên cứu thị trường, từ năm 2021 đến nay, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh liên tục sụt giảm. Một trong những nguyên nhân chính là do vướng mắc pháp lý trong thủ tục phê duyệt dự án, cùng với việc siết chặt cấp phép xây dựng theo các quy định mới. Hệ quả là số lượng dự án đủ điều kiện mở bán ra thị trường giảm mạnh, trong khi nhu cầu nhà ở, đặc biệt từ người trẻ, các gia đình có nhu cầu ở thực và giới đầu tư vẫn rất lớn.

“Nguồn cung mới khan hiếm trong khi dân số đô thị tăng nhanh, khiến giá chung cư gần như không có xu hướng giảm. Tại các dự án mới ra mắt, chủ đầu tư thường đưa ra mức giá cao hơn mặt bằng chung để bù đắp chi phí đất, xây dựng và cả kỳ vọng lợi nhuận” - bà Trần Thị Dung - Giám đốc sàn giao dịch BĐS Đông Dương cho hay.

Một trong những nguyên nhân quan trọng đẩy giá chung cư tăng mạnh chính là chi phí đất đai. Tại các đô thị lớn, quỹ đất dành cho phát triển nhà ở thương mại ngày càng hạn chế, giá đất nền liên tục tăng khiến giá thành sản phẩm chung cư đội lên. Ngoài ra, giá nguyên vật liệu xây dựng cũng tăng mạnh trong thời gian qua. Sắt thép, xi măng, kính, nhôm… đều có giai đoạn tăng 20 – 40% so với trước dịch Covid-19. Cùng với đó, chi phí nhân công, vận chuyển và lãi suất vốn vay của doanh nghiệp cũng khiến tổng chi phí đầu vào của dự án cao hơn đáng kể.

“Trong cơ cấu giá thành căn hộ, chi phí đất đai và xây dựng chiếm tới 60 – 70%. Khi giá đất và vật liệu đồng loạt tăng, rất khó để doanh nghiệp giữ giá bán ở mức thấp. Thậm chí, nhiều dự án phải tăng giá qua từng giai đoạn mở bán để bù đắp phần chi phí này” – TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho hay.

Một yếu tố khác góp phần khiến giá chung cư mới tăng cao là xu hướng các chủ đầu tư chuyển dịch sang phân khúc trung – cao cấp và hạng sang. Trong khi nhu cầu ở thực chủ yếu tập trung vào phân khúc bình dân và trung cấp, thì trên thị trường vài năm trở lại đây, số lượng dự án thuộc nhóm giá rẻ hầu như biến mất. Thống kê từ Hiệp hội BĐS Việt Nam, từ năm 2020 đến nay, tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh không còn dự án chung cư nào có giá dưới 25 triệu đồng/m2. Thay vào đó, các dự án mới thường có giá khởi điểm từ 40 – 60 triệu đồng/m2, thậm chí tại một số vị trí trung tâm, con số này vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2.

Lý giải về xu hướng này, các chuyên gia cho rằng biên lợi nhuận của phân khúc cao cấp hấp dẫn hơn, trong khi việc phát triển dự án giá rẻ gặp nhiều rào cản về chi phí đất và quy chuẩn xây dựng. Chính sự dịch chuyển lệch pha cung – cầu này đã khiến giá căn hộ bị đẩy lên cao, vượt ngoài khả năng tiếp cận của nhiều người có thu nhập trung bình.

Ngoài nhu cầu ở thực, thị trường chung cư còn chịu tác động lớn từ dòng tiền đầu tư. Nhiều nhà đầu tư coi căn hộ là kênh trú ẩn an toàn trước lạm phát, trong bối cảnh vàng và chứng khoán biến động mạnh. Chính tâm lý “giữ chỗ” tại các dự án mới đã khiến mức giá sơ cấp được đẩy lên ngay từ giai đoạn đầu.

“Hơn nữa, kỳ vọng về hạ tầng đô thị ngày càng hoàn thiện cũng khiến người mua sẵn sàng trả giá cao cho các dự án mới. Ví dụ, tại các khu vực phía Tây Hà Nội hay khu vực Thủ Đức (TP Hồ Chí Minh), giá chung cư tăng mạnh nhờ hưởng lợi từ hệ thống đường vành đai, metro, cao tốc đang triển khai. Đồng thời, thị trường đang tồn tại tâm lý kỳ vọng quá lớn, người mua tin rằng giá nhà sẽ còn tiếp tục tăng, nên chấp nhận mua ở mức cao. Trong khi đó, chủ đầu tư cũng tận dụng tâm lý này để đưa ra giá bán cao hơn so với giá trị thực của sản phẩm” - ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc batdongsan.com.vn phân tích.

Hệ quả và những lo ngại

Trong giai đoạn 2022 – 2023, khi tín dụng BĐS bị siết chặt, nhiều dự án phải dừng hoặc chậm tiến độ. Điều này càng khiến nguồn cung giảm, vô hình trung đẩy giá tăng cao. Bước sang năm 2024 – 2025, Ngân hàng Nhà nước có động thái nới lỏng tín dụng và đưa ra gói vay ưu đãi cho người trẻ mua nhà. Tuy nhiên, chính sách này chưa đủ để hạ nhiệt giá bán, bởi phần lớn gói vay chỉ giúp tăng khả năng tiếp cận vốn của người mua, trong khi giá thành sản phẩm vẫn neo cao do chi phí đầu vào và sự mất cân đối cung – cầu.

Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) cũng bổ sung nhiều quy định siết chặt hơn về pháp lý, minh bạch thông tin. Đây là tín hiệu tích cực về lâu dài, song trong ngắn hạn lại khiến tiến độ phê duyệt dự án bị kéo dài, dẫn tới khan hiếm nguồn cung. Việc giá chung cư mới liên tục leo thang đang tạo ra những hệ quả đáng lo ngại. Trước hết, giấc mơ an cư của nhiều người thu nhập trung bình ngày càng xa vời. Nếu trước đây một gia đình trẻ có thể mua căn hộ khoảng 1,5 – 2 tỷ đồng, thì hiện nay mức giá phổ biến đã lên 3 – 4 tỷ đồng.

Điều này có thể dẫn đến sự dịch chuyển nhu cầu về vùng ven, nơi giá còn “dễ thở” hơn. Tuy nhiên, hạ tầng và tiện ích ở các khu vực này chưa đồng bộ, dẫn đến nguy cơ phát sinh áp lực giao thông, xã hội. Bên cạnh đó, giá cao cũng khiến thanh khoản trên thị trường thứ cấp (mua đi bán lại) giảm sút, không ít nhà đầu tư phải “ôm hàng” lâu dài, trong khi dòng tiền không quay vòng được. Nếu tình trạng này kéo dài, thị trường có thể đối mặt nguy cơ “sốt ảo” và rủi ro bong bóng cục bộ.

Ông Đinh Thế Hiển - chuyên gia phân tích thị trường BĐS cho rằng, để bình ổn giá chung cư, cần đồng bộ nhiều giải pháp như: Cơ quan quản lý cần tháo gỡ vướng mắc pháp lý, đẩy nhanh tiến độ phê duyệt dự án, đặc biệt là ở phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp; Phát triển hạ tầng đồng bộ, để người dân chấp nhận dịch chuyển ra các khu vực ngoại thành, giảm áp lực tập trung vào lõi đô thị.

Cùng với đó là phải có chính sách tín dụng có chọn lọc, ưu tiên gói vay ưu đãi cho người mua ở thực, tránh để dòng vốn rơi vào đầu cơ; Đồng thời minh bạch thông tin thị trường: Công khai dữ liệu quy hoạch, tiến độ dự án để hạn chế tình trạng đầu cơ, “thổi giá”.

“Nếu chỉ dựa vào thị trường tự điều tiết, giá chung cư sẽ còn tăng. Nhà nước cần có chính sách mạnh mẽ hơn trong phát triển nhà ở giá hợp lý, như dành quỹ đất, ưu đãi tín dụng và khuyến khích doanh nghiệp tham gia phân khúc này, có như vậy người dân mới thực sự tiếp cận được nhà ở. Trong bối cảnh thị trường đang “nóng” lên từng ngày, điều cần thiết không chỉ là sự chủ động từ phía cơ quan quản lý, mà còn là cái nhìn tỉnh táo từ người mua, để lựa chọn sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực, thay vì chạy theo cơn sóng tăng giá nhất thời” – ông Đinh thế Hiển nhấn mạnh.