Vốn ngân hàng không là "phép tiên" với bất động sản

Số liệu từ Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia công bố tuần qua cho thấy, tính tới 30/6, vốn cho bất động sản chiếm 9,94% tổng dư nợ của toàn ngành ngân hàng, tương đương với 245.000 tỷ đồng. Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa, Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia cho hay, trong khi một số nước như Thái Lan, Malaysia, tỷ lệ này lần lượt là 6% và 7%, thì con số của Việt Nam là khá cao. Đáng lưu ý là tỷ lệ cho vay cao tập trung ở các ngân hàng quy mô nhỏ, cá biệt có trường hợp lên tới 30%-40%,.

"Nguy hiểm hơn cả là tình trạng cho vay nội bộ. Một số ông chủ ngân hàng đồng thời là chủ các dự án bất động sản lớn", ông Nghĩa khuyến cáo.

Theo ông Nghĩa, chất lượng tài sản ngân hàng bị đe dọa nghiêm trọng nếu thị trường địa ốc tiếp tục diễn biến xấu.

Khẳng định thị trường nhà đất phụ thuộc nhiều vào tín dụng ngân hàng và rủi ro chéo giữa hai khu vực này là rất lớn, ông Nghĩa cho rằng, trong bối cảnh địa ốc đang èo uột, việc giải cứu thị trường không đơn giản vì nó phụ thuộc vào kinh tế vĩ mô.

"Thị trường bất động sản có phục hồi hay không còn phụ thuộc vào cơ hội khách quan và phải có thời gian. Nếu Nghị quyết 11 của Chính phủ được thực hiện nghiêm túc thì lạm phát bắt đầu giảm mạnh vào đầu năm 2012, lãi suất cũng sẽ hạ. Ngân hàng nới lỏng lỏng tín dụng đối với các dự án có hiệu quả thì khi đó, may ra thị trường bất động sản mới phục hồi", ông Nghĩa khẳng định.

Tình hình thị trường bất động sản và chất lượng tín dụng có mối quan hệ mật thiết. Trong số 158 cuộc khủng hoảng tài chính, ngân hàng từ năm 1970 đến nay, thì có tới hơn một nửa xuất phát từ tín dụng bất động sản và nguyên nhân sâu ra là do nới lỏng tiền tệ, trong đó bài học từ Ireland là một ví dụ điển hình.

Ông Peter Charleton, chuyên gia cấp cao của Ngân hàng Trung ương Ireland cho hay, Ireland đã từng rất thành công trong việc chống lạm phát, song do quá vui mừng với chiến thắng, quốc gia này đã cho vay tín dụng giá rẻ và cuối cùng đã phải "lĩnh đủ". Trong giai đoạn 2008-2010, GDP Ireland giảm mạnh, tỷ lệ thất nghiệp tăng từ 4% lên tới 14%, tổn thất trong hệ thống ngân hàng lên đến 70 tỷ euro, chiếm hơn 50% GDP. Chưa hết, Ireland còn cay đắng chứng kiến giá nhà, đất nhà tụt giảm đến 50%, hàng loạt dự án lấp đi để trồng lại cây lương thực. Hệ quả là giờ đây Ireland phải chấp nhận thực hiện các giải pháp thắt chặt để nhận được trợ giúp từ cộng đồng châu Âu cũng như Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF).

“Không quản lý chặt chẽ, cho vay tràn lan, nên thị trường bất động sản Ireland đã rơi vào tình trạng bong bóng. Lời khuyên của chúng tôi dành cho Việt Nam là không nên cho vay giá rẻ, chỉ tập trung vào những công việc hiệu quả thay vì phí phạm vào những dự án tràn lan", ông Peter Charleton khuyên.

Thị trường địa ốc từ tháng 5 đến nay liên tiếp sụt giảm, hầu hết giao dịch đều chững lại. Một loạt các dự án đình đám trên thị trường như Geleximco, Vân Canh, Bắc An Khánh... nay đều im hơi lặng tiếng. Tiếp đà giảm giá từ tháng trước, nay, hầu hết các dự án đều giảm giá chênh từ 5-7, thậm chí 10 triệu đồng mỗi m2. Nhiều dự án thiếu vốn bị đình trệ, hàng loạt doanh nghiệp địa ốc cho rằng, cần nới van tín dụng để địa ốc dễ thở hơn.

Theo Bộ Xây dựng, bất động sản giảm sút kéo theo đó các ngành liên quan như gạch ốp lát ceramic và xi măng bị ảnh hưởng nặng nề. Lượng tiêu thụ xi măng 5 tháng liên tiếp sụt giảm và cá biệt tháng 7, vừa qua, lượng tiêu thụ chỉ còn bằng 67% thời điểm tháng 3. Các nhà máy sản xuất gạch ốp lát ceramic với tổng công suất gần 300 triệu mét vuông cũng rơi vào tình cảnh tương tự, nhiều nhà máy, hàng loạt dây chuyền phải đóng cửa. Các nhà máy sản xuất bê tông hiện tồn kho chất đống, công nhân chỉ làm 3 ngày một tuần. Các công ty xây dựng thì ngán ngẩm vì mất việc làm.

Chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản Việt Nam mới hình thành trong 10 năm, nguồn lực về tài chính và vốn còn rất hạn chế. Ngay cả những "ông lớn" như HUD và Vinaconex cũng có nguồn vốn nhỏ bé, không thấm vào đâu so nhu cầu của thị trường, do đó, bài toán vốn cho dự án đang rất căng thẳng. Mỗi dự án vài chục ha, tiền đền bù đã lên tới hàng nghìn tỷ, tiền sử dụng đất cũng khổng lồ. Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng, đây chính là sức ép rất lớn trong bối cảnh chống lạm phát, vì bất động sản dù đã được đưa ra khỏi lĩnh vực phi sản xuất nhưng vẫn bị kiểm soát vốn.

Tuy nhiên, theo ông Nam doanh nghiệp phải tự cứu mình trước khi chờ ngân hàng can thiệp. “Doanh nghiệp cần liên doanh, liên kết, chọn sản phẩm có tính thanh khoản cao để có thể đưa ngay ra thị trường cung như bán hàng có chất lượng để lấy lại lòng tin của người tiêu dùng. Chưa thể có phép tiên để ngành bất động sản có thể bật lên ngay”, ông Nam khẳng định.

Theo lãnh đạo Bộ Xây dựng, thị trường chưa đến mức vỡ bong bóng làm nguy hại đến tín dụng bất động sản nhưng đã có những dấu hiệu "thấp thoáng". Tổng dư nợ bất động sản chiếm dưới 10% tổng dư nợ toàn hệ thống, và vẫn nằm trong ngưỡng an toàn. Mặc dù tỷ lệ nợ xấu không cao nhưng đang có xu hướng gia tăng, cá biệt, ngân hàng cổ phần nhỏ có tỷ trọng cho vay bất động sản tới 30-40% và điều này sẽ ảnh hưởng ngành ngân hàng.

Do đó, để thị trường có tín hiệu vui, doanh nghiệp phải cơ cấu lại hàng hóa. Hiện các doanh nghiệp chỉ chuộng đầu tư các sản phẩm có giá trị cao, nhà cao cấp… và thực tế chỉ 28% người dân tiếp cận được nhà ở. Ở Hà Nội, mặc dù thị trường trầm lắng, nhưng nhà có sản phẩm dưới 25 triệu đồng mỗi m2 không có, mỗi m2 lên tới 27-28 triệu đồng. “Doanh nghiệp phải điều chỉnh sản phẩm xây nhà quy mô vừa phải, giá cả phải chăng thì người dân mới tiếp cận được", ông Nam cho hay.

Ngoài ra, theo ông Nam, nhà nước cần đẩy mạnh phát triển nhà chung cư. Việt Nam có mật độ dân số gấp 10 lần thế giới, gấp 2 Trung Quốc. Nhưng tâm lý chuộng nhà sở hữu riêng vẫn gây khó khăn cho công tác phát triển và quy hoạch đô thị.

Thứ trưởng Nam dẫn trường hợp Singapore, nơi có 5 triệu dân, vừa rồi chính phủ nước này hoàn thiện căn nhà thứ 1 triệu. Nhưng cả đảo quốc này mới sử dụng 250 km2 cho xây dựng nhà ở, chưa bằng con số lẻ trong số 3.500 km2 đất ở Hà Nội.

“Điều tra dân số năm 2009 cho thấy, tỷ lệ đi thuê cả nước mới chỉ chiếm chiếm 4%, riêng hai thành phố Hà Nội và TP HCM là hơn 14%, trong khi con số này ở Nhật, Mỹ lên đến trên 50%. Do đó, cần xây chung cư và chuyển hướng sở hữu sang đi thuê”, ông Nam nhấn mạnh.