Vượt quá khả năng chi trả của người dân

Giá nhà vượt khả năng chi trả của người dân

Tại Diễn đàn Bất động sản (BĐS) mùa Xuân lần thứ V với chủ đề "Thị trường BĐS trong kỷ nguyên mới" diễn ra ngày 19/2, TS. Cấn Văn Lực - chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho biết, năm 2024, tỷ số giá nhà trên thu nhập bình quân hộ gia đình Việt Nam là 23,7 - gấp hơn 1,6 lần mức trung bình của thế giới.

Chuyên gia Cấn Văn Lực trích dẫn nghiên cứu của Numbeo (nền tảng dữ liệu về chi phí sống Numbeo, trụ sở tại Serbia) cho thấy, tỷ số giá nhà trên thu nhập bình quân của hộ gia đình (HPR) năm 2024 là 23,7 lần, tăng thêm 0,2 so với năm trước đó. Trong khi đó, mức trung bình của chỉ số này trên thế giới giảm 0,5, còn 14,6 lần trong năm ngoái. Như vậy, giá nhà trên thu nhập tại Việt Nam cao hơn mức trung bình của thế giới khoảng 1,62 lần. Theo ông Cấn Văn Lực, giá neo cao cũng khiến người dân ngại vay mua nhà, minh chứng cho nhận định này là tăng trưởng tín dụng cho đầu tư kinh doanh địa ốc năm 2024 đạt khoảng 18%, cao gấp hơn hai lần cho vay cá nhân tiêu dùng BĐS (khoảng 6,5%).

Thông tin này ngay lập tức thu hút sự quan tâm của dư luận. Đa phần các ý kiến cho rằng, chênh lệch giữa giá nhà ở và thu nhập bình quân đang quá lớn khiến nhiều người dân, nhất là những người trẻ dù “thắt lưng buộc bụng” vẫn gặp khó khi muốn sở hữu nhà… Anh Nguyễn Thanh Nghĩa (quận 12, TP Hồ Chí Minh) chia sẻ, tổng thu nhập hàng tháng của hai vợ chồng khoảng 30 triệu đồng; trừ hết chi phí sinh hoạt sẽ dư ra hơn 10 triệu đồng/tháng. “Với số tiền tiết kiệm ít ỏi, hai vợ chồng bàn nhau sẽ tìm mua một căn hộ nhỏ. Chúng tôi cũng đi hỏi một số ngân hàng về chính sách vay vốn thế chấp nhà nhưng rất khó khăn. Với tình hình hiện tại, khi giá nhà liên tục tăng cao, con đường đến căn hộ đứng tên mình còn xa lắm” - anh Nguyễn Thanh Nghĩa chia sẻ.

Vợ chồng chị Lê Thị Thảo (quận Long Biên, Hà Nội) cũng rơi vào cảnh dở khóc dở cười với quá trình mua nhà. Năm 2021, hai vợ chồng gom được gần 1 tỷ đồng, định tìm căn hộ để mua thì dịch Covid-19 bùng phát. Không ngờ sau dịch, giá căn hộ tại Hà Nội quay đầu tăng cao một cách chóng mặt, khiến kế hoạch của vợ chồng chị chưa thực hiện được. “Năm 2021, với 1 tỷ đồng trong tay, chúng tôi chỉ cần mượn thêm khoảng 500 - 700 triệu đồng là có một căn hộ tầm 60m2, 2 phòng ngủ. Bây giờ giá một căn hộ như thế phải gần 3 - 4 tỷ đồng, nên việc mua căn hộ với chúng tôi gần như là không thể” - chị Lê Thị Thảo cho biết.

“Kìm” giá nhà là thách thức lớn

Trao đổi với Báo Kinh tế & Đô thị, chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang không bất ngờ với thông tin giá nhà trên thu nhập Việt Nam gấp hơn 1,6 lần bình quân thế giới, song ông Trần Khánh Quang nhấn mạnh, tình trạng này chỉ phổ biến ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh. “Giá nhà tại Việt Nam trong vài ba năm trở lại đây tăng nhanh hơn mức tăng trưởng thu nhập, nhưng so với thế giới cũng không thuộc nhóm cao. Thực tế giá nhà ở Hà Nội, TP Hồ Chí Minh “dễ chịu” hơn nhiều so với giá nhà Tokyo, Hong Kong (Trung Quốc), Singapore” - ông Trần Khánh Quang nói.

Bàn về nguyên nhân khiến giá nhà tăng cao, ông Trần Khánh Quang cho rằng, vấn đề nhãn tiền chính là nguồn cung, cung ít cầu cao, cơ cấu sản phẩm BĐS không hợp lý. Còn các hành vi cấu kết, đẩy giá, gây nhiễu loạn thị trường chỉ là một phần nguyên nhân khiến BĐS bị đẩy giá trong thời gian qua.

Đồng quan điểm, TS Sử Ngọc Khương - Giám đốc đầu tư Savills Việt Nam nhận định, tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở, đặc biệt là căn hộ trung cấp là nguyên nhân chính khiến giá nhà liên tục tăng cao, vượt xa khả năng chi trả của người dân. “Để kìm đà tăng của giá nhà, cách thiết thực nhất là đẩy mạnh giãn dân, mở rộng vùng đô thị. Khi người dân có thể đi xa hơn thì giá nhà sẽ giảm, nhưng đó là câu chuyện của 5 - 10 năm nữa. Ở thời điểm hiện tại, có thể kỳ vọng, giá nhà trong năm 2025 sẽ tăng nhưng tăng nhẹ với nguồn cung phục hồi nhờ các chính sách hỗ trợ từ các luật mới và các động thái tháo gỡ khó khăn từ Chính phủ” - ông Sử Ngọc Khương dự báo.

Trong khi đó, chuyên gia kinh tế TS. Đinh Thế Hiển đánh giá, thu nhập người Việt Nam hiện quá thấp, nên giá nhà có sự chênh lệch lớn với thu nhập là điều dễ hiểu. Vì vậy, các thông tin bề nổi chỉ mới phản ánh một phần, chứ chưa hẳn là bản chất của thị trường BĐS. “Nhìn lại giai đoạn 2012 - 2014, giá căn hộ trung cấp tại TP Hồ Chí Minh chỉ khoảng 22 -25 triệu đồng/m2, lương nhân viên văn phòng khoảng 20 triệu đồng/tháng. Sau hơn 1 thập kỷ, giá căn hộ trung cấp đã ở mức 50 - 65 triệu đồng/m2, nhưng lương chuyên viên văn phòng chỉ khoảng 25 triệu đồng/tháng.

Thực tế cho thấy, tiền lương không theo kịp đà tăng giá nhà” - ông Đinh Thế Hiển dẫn chứng. Đặc biệt, ông Đinh Thế Hiển lưu ý, giá nhà tăng hay giảm là câu chuyện phải được đánh giá và xem xét trên diện rộng. Khi thị trường nhiễu loạn thông tin, nếu người dân không cẩn trọng xem xét, dễ gây ra tâm lý hoang mang, phục vụ ý đồ làm giá của một số chủ đầu tư đang độc diễn trên thị trường BĐS.

Ở góc nhìn pháp lý, luật sư Lê Thu Thảo - Đoàn luật sư TP Hồ Chí Minh cũng nhận định, giá nhà tăng cao là sự thật, và đánh thuế với người sở hữu nhiều nhà đất được xem là hướng đi đúng giúp kiểm soát giá nhà trong bối cảnh hiện tại. Song để thực sự đạt hiệu quả, cần một chiến lược tổng thể với nhiều chính sách đồng bộ. Trên lý thuyết, khi đánh thuế sẽ hạn chế việc sở hữu sản phẩm và mỗi người sẽ được sử dụng sản phẩm tốt. Tuy nhiên với sản phẩm đặc thù là nhà ở, để việc đánh thuế phát huy tác dụng cần có lộ trình bài bản, cụ thể, và sự vào cuộc của cả chính quyền, DN, người dân.

“Giảm giá nhà không phải có thể thực hiện trong “một sớm một chiều”. Do đó, cùng với đánh thuế, cần tích cực giải quyết những dự án BĐS còn vướng mắc, bỏ hoang. Khi những dự án này được tháo gỡ sẽ giải phóng được hàng chục tỷ USD đang mắc kẹt, cũng như giải quyết “bài toán” nguồn cung. Ngoài ra, còn có một giải pháp khác giúp giá nhà tăng chậm lại hoặc giảm xuống, đó chính là tăng nguồn cung nhà ở xã hội” - luật sư Lê Thu Thảo hiến kế.