Xây dựng đô thị nén, phát huy tối đa giá trị đất đai

Mục đích nhằm khai thác tối đa hiệu quả giá trị đất đai sau khi đầu tư xây dựng tuyến đường, tạo nguồn lực phát triển cho các địa phương trước mắt và lâu dài.

Chưa khai thác hiệu quả quỹ đất

Theo định hướng Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt năm 2011 (gọi tắt QHC2011), khu vực chuỗi đô thị phía Đông Vành đai 4 có ranh giới phía Bắc giáp đê sông Hồng đoạn qua huyện Đan Phượng, phía Tây giáp đường Vành đai 4, phía Nam giáp đê sông Hồng đoạn qua huyện Thường Tín, phía Đông giáp vành đai xanh sông Nhuệ. Quy mô dân số đến năm 2030 khoảng 1,2 - 1,4 triệu người, tối đa 1,7 triệu người đến 2050. Chuỗi đô thị phía Tây Vành đai 4 gồm các khu vực: Đan Phượng, Hoài Đức, Hà Đông, Thanh Oai, Thường Tín.

Khu vực phát triển mới này được tách với khu vực nội đô bằng vành đai xanh sông Nhuệ và giới hạn thành các khu đô thị Đan Phượng, Hoài Đức, An Khánh, Hà Đông, Thanh Trì bằng các nêm xanh. Đây là khu vực có tính chất đô thị ở, dịch vụ và thương mại tài chính ngân hàng, vui chơi giải trí, không gian có các công trình văn hóa, lịch sử của quốc gia.

Quy hoạch cũng định hướng phát triển các khu đô thị mới hiện đại có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ đáp ứng cho sinh hoạt dân cư, các hoạt động công sở, văn phòng. Bảo đảm bố trí quỹ đất cho di dời trong nội đô và một số dự án trong vành đai xanh, nêm xanh. Chuỗi khu đô thị này được liên kết với nhau bằng tuyến đường Vành đai 3,5. Tại các điểm giao cắt giữa tuyến Vành đai 3,5 và các trục giao thông hướng tâm được phát triển đô thị theo mô hình TOD, phát triển các tổ hợp đa chức năng, mật độ cao tại những đầu mối giao thông chính.

Tuy nhiên, theo Phó Viện trưởng Viện Quy hoạch xây dựng Hà Nội Nguyễn Đức Hùng, qua rà soát quy hoạch cho thấy, quỹ đất khu vực này khá lớn nhưng khai thác không hiệu quả do phân bố dân cư chưa hợp lý, gây lãng phí đất đai, nguồn lực, chưa phù hợp với định hướng phát triển đô thị hiện đại, tiết kiệm. Việc phát triển các công trình văn hóa, nghệ thuật, giải trí, các trung tâm nghiên cứu, giao lưu văn hóa quốc gia và quốc tế trục Hồ Tây - Ba Vì chưa được quan tâm đầu tư. Việc thiết lập trung tâm đầu mối giao thông đường sắt quốc gia Ngọc Hồi còn chậm triển khai. Chưa tạo dựng không gian mở gắn với công trình công cộng, giải trí liền kề các khu vực mặt nước hiện hữu sông Nhuệ.

Phân bổ thêm dân số, phát triển đô thị nén

Từ thực trạng hạn chế, ông Nguyễn Đức Hùng cho hay, tới đây, khi triển khai điều chỉnh tổng thể QHC2011 bên cạnh việc kế thừa định hướng phát triển không gian theo quy hoạch chung đã được duyệt, sẽ rà soát, phân bổ lại quy mô dân cư tại khu vực đô thị phía Đông Vành đai 4 theo hướng tăng dân số để phù hợp với định hướng dịch chuyển dân cư từ đô thị trung tâm tới các khu ở mới, giảm áp lực cho hạ tầng cơ sở đô thị nội đô lịch sử. Nhất là tại các khu vực định hướng hình thành quận, phân bổ dân số bảo đảm mật độ >12.000/km2 , nhằm khai thác hiệu quả quỹ đất. Đặc biệt, mở rộng không gian đô thị về phía Tây và phía Nam đường Vành đai 4 với chuỗi đô thị gồm các khu vực: Đan Phượng, Hoài Đức, Hà Đông, Thanh Oai, Thường Tín, hình thành khu vực phát triển mới hai bên tuyến đường Vành đai 4.

Về định hướng không gian đô thị tại khu vực hai bên đường Vành đai 4, KTS Phạm Hoàng Phương - Viện Quy hoạch đô thị và nông thôn quốc gia (đơn vị tư vấn lập điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô) cho biết, sẽ theo hướng đô thị nén, phát triển tập trung xung quanh khu vực ga đường sắt đô thị (TOD) và lan tỏa dần trong chuỗi đô thị, nâng hệ số sử dụng đất (hiện hệ số sử dụng đất tại khu vực này mới đạt khoảng 62% theo quy định). Khai thác không gian, đất đai hai bên tuyến đường để tăng hiệu quả đầu tư và giá trị quỹ đất. Phát triển hai bên đường Vành đai 4 là các tuyến giao thông chính đô thị, phát triển về phía Tây đến đê tả Đáy, lựa chọn những khu vực có quỹ đất thuận lợi để phát triển, có tiềm năng thu hút các nhà đầu tư.

Cùng đó, nghiên cứu hình thành các vùng đệm bảo vệ xung quanh làng xóm hiện hữu, đặc biệt kiểm soát đô thị hóa và gia tăng mật độ tại khu vực này. Khai thác cảnh quan mặt nước tự nhiên sông Nhuệ, sông Đáy để hình thành hệ thống công viên cây xanh, mặt nước hoàn chỉnh kết nối với hệ thống vành đai xanh, hành lang xanh TP.

Hình thành trung tâm công cộng, dịch vụ và thương mại lớn tại khu vực cửa ngõ. Phát triển mới, nén theo mô hình TOD ở các đầu mối giao thông quốc gia - vùng - đô thị, cao tầng, mật độ xây dựng thấp, nhiều không gian xanh, tăng cường tiện ích đô thị theo hướng đa cực, đa trung tâm. Mỗi phân khu đô thị có những chức năng đô thị đặc thù nhằm tạo ra các trung tâm phụ giảm tải cho đô thị trung tâm. Xây dựng trung tâm nghiên cứu lớn dựa trên quỹ đất của các trường đại học (mô hình phân tán các trường đại học ra các đô thị đối trọng, đô thị vệ tinh nhưng vẫn giữ trung tâm đầu não tại nội đô để phát triển những trung tâm nghiên cứu lớn), tận dụng nguồn lực con người có trình độ cao tại Thủ đô, từng bước đầu tư xây dựng các trường đại học nằm trong danh sách những trường được đánh giá cao của khu vực Đông Nam Á và châu Á.

Khai thác tối đa nguồn lực và sức mạnh trí tuệ của hệ thống y tế trong nội đô, hình thành các trung tâm nghiên cứu phát triển y học công nghệ cao tầm cỡ khu vực như cụm Bệnh viện Bạch Mai - Đại học Y Hà Nội - Bệnh viện Việt - Pháp - Bệnh viện Xanh Pôn trở thành một trung tâm đầu não nghiên cứu và ứng dụng công nghệ cao trong y học.

Bảo vệ hệ sinh thái thực, động vật trong khu vực nêm xanh đã hình thành từ QHC2011 như các phân khu xanh GS. Tái tạo các dòng sông đô thị như sông Tô Lịch, sông Nhuệ, sông Sét... hình thành những trục không gian xanh - sạch, là nơi cân bằng lại môi trường đô thị trong nội đô.

Tái cấu trúc đô thị các khu vực dân cư thấp tầng nhằm tăng hiệu quả sử dụng đất đô thị từng bước đến năm 2065, áp dụng mô hình cải tạo nhà trong phố cộng đồng nhằm tăng diện tích giao thông nội bộ, hạ tầng, công viên, sân chơi và đặc biệt tăng được chính giá trị địa tô của khu vực dân cư khi thực hiện theo định hướng. Ưu tiên phát triển công cộng cấp vùng và nhà ở xã hội. Khai thác tối đa vị trí cửa ngõ đô thị, kết nối liên vùng, liên đô thị, hình thành các lõi TOD lớn dọc Vành đai 4, cho phép phát triển với độ nén cao, tạo dựng các trung tâm dịch vụ, thương mại, giải trí quy mô đô thị vừa đáp ứng nhu cầu của người dân trong đô thị trung tâm, vừa thu hút và cung ứng nhu cầu của khu vực dân cư ngoại thành.