Xu hướng ly tâm trên thị trường địa ốc
KTĐT - Năm 2009 đánh dấu bước phục hồi đáng kể của thị trường bất động sản sau đợt suy thoái năm 2008. Khi nhiều người còn đang đắn đo chờ đợi những chuyển động khả quan của thị trường thì giao dịch ở một số khu vực tại TP.HCM và các tỉnh lân cận đã có dấu hiệu sôi động và giá bắt đầu nhích lên.
Nhất là phân khúc thị trường giá nhà trung bình, đất phân lô trong dự án.
Giá lên theo lượng giao dịch
Theo ghi nhận của các văn phòng môi giới nhà đất, từ năm 2008 đến giữa năm 2009, lượng khách hàng tìm hiểu về nhà đất giảm mạnh so với năm 2007, do đó cũng có ít giao dịch. Nhiều sàn giao dịch địa ốc ở quận 7, quận 2 và một số khu vực khác phải đóng cửa hoặc hoạt động cầm chừng. Nhưng từ giữa năm 2009 đến nay, chỉ riêng ở khu vực quận 2, quận 9 hầu như phòng giao dịch nào cũng thực hiện được hàng chục giao dịch/tháng, nhất là giao dịch về đất nền, bên cạnh đó khách đến tìm hiểu đã tấp nập trở lại.
Sự nhộn nhịp này đã làm giá chào bán nhà, đất khu vực phía đông của TP tăng trung bình 1-3 triệu đồng/m2 so với thời điểm đầu năm, lượng giao dịch cũng nhiều hơn.
Khu vực phía tây nam TP đất cũng rục rịch tăng giá. Cách nay khoảng ba tháng, một người kêu bán lô nền biệt thự tại khu vực đường Tên Lửa, thị trấn An Lạc (Bình Tân) với mức giá 15 triệu đồng/m2. Nay có người hỏi mua thì được chủ đất kêu giá lên đến... 18 triệu đồng/m2 mà còn ngần ngừ không muốn bán vì sợ hớ giá. Hồi đầu năm lô đất này chào giá 12 triệu đồng/m2 vẫn không có người mua.
Khu vực phía nam Sài Gòn cũng chuyển động theo, đất nền dự án khu dân cư Phú Xuân 2 (Nhà Bè) hiện đang ký gửi chào bán với mức giá từ 8,2-9,5 triệu đồng/m2, trong khi hồi đầu năm chủ đầu tư bán ra 7-8 triệu đồng/m2. Giá cũng tăng lên ở nhiều dự án khu dân cư khác như Him Lam Kênh Tẻ, Sadaco..., trung bình tăng 3-4 triệu đồng/m2 so với vài tháng trước đây.
Khuynh hướng đầu tư hướng về phân khúc thị trường giá thấp
Thị trường khu vực giá cao phục hồi mang lại phấn khởi cho giới đầu tư, nhưng thời điểm này xu hướng đầu tư lại đang chuyển qua phân khúc sản phẩm có giá trung bình thấp. Theo các chuyên gia, điều này cũng phù hợp quy luật, vì đầu tư giá thấp nếu có gặp rủi ro cũng thiệt hại không nhiều, nhưng lợi nhuận cũng không thấp hơn sản phẩm nhà đất cao cấp. Điều này tác động mạnh vào thị trường bất động sản khu vực các quận huyện ngoại thành TP.HCM, các tỉnh Long An, Bình Dương, Đồng Nai... dù chuyển động thị trường mỗi nơi có khác nhau.
Điều kỳ lạ là tại thị trường nhà đất TP.HCM dấu hiệu khởi sắc đồng nghĩa với việc tăng giá, còn tại khu vực huyện Nhơn Trạch, Đồng Nai và tỉnh Bình Dương giá lại giảm trung bình 200.000-1.000.000 đồng/m2 dù giao dịch tăng. Còn khu vực Long An (Cần Giuộc, Bến Lức) đứng giá dù các dự án ở đây ra hàng vẫn bán được rất nhanh.
Nhơn Trạch - nơi từng được coi là “điểm nóng” của thị trường - vẫn tiếp tục xu thế giảm giá. Trong đó giảm mạnh nhất là đất nền trong các dự án khu dân cư mới, kế đến là đất thổ vườn trong các khu dân cư hiện hữu.
Theo thống kê sơ bộ, mức giá nhà đất hiện đã giảm trung bình 30-40% so với năm 2008. Đơn cử như dự án của Công ty HUD, đã có những lúc thị trường lên đến 3-4 triệu đồng/m2, nay giảm mạnh chỉ còn 1,7-3 triệu đồng/m2. Tương tự, dự án Licogi 16 cũng chỉ 1,8-2,4 triệu đồng/m2; dự án Samco nằm ngay khu trung tâm đô thị Nhơn Trạch nhưng giá chỉ còn 4,5-6 triệu đồng/m2.
Giá giảm đã thu hút nhiều người đến tìm hiểu khiến thị trường ở đây có phần khởi sắc. Theo các chuyên gia địa ốc, thị trường bất động sản Nhơn Trạch sẽ phát triển mạnh khi cơ sở hạ tầng ở đây được triển khai xây dựng theo đúng quy hoạch, cầu trên đường cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây hoàn thành và yếu tố thứ ba là khi huyện Long Thành trở thành trung tâm hành chính mới của tỉnh Đồng Nai.
Cũng theo nhận định của các chuyên gia, tác động làm thị trường các tỉnh lân cận hiện nay sôi động chính là do chủ đầu tư chủ động giảm giá hoặc đưa ra giá khởi điểm phù hợp. Đơn cử như chỉ trong vài ngày, 300 nền đất dự án tại huyện Vĩnh Cửu (Đồng Nai) đã được bán sạch với giá 110-200 triệu đồng loại 75m2/nền. Khu Mỹ Phước 3, Bình Dương cũng có hàng chục giao dịch mỗi ngày với giá chỉ 110-300 triệu đồng mỗi nền, Giá bán này đã được điều chỉnh giảm trung bình 20-40%, có nơi tới 60% so với mặt bằng chung cơn sốt đất cuối năm 2007, đầu 2008.
Cũng theo xu hướng này ở khu vực Mỹ Phước 3, Bình Dương, đất nền đầu quý 2-2008 giá khoảng 1 tỉ đồng, nay giảm xuống 300-400 triệu đồng mỗi nền diện tích 300m2, lượng giao dịch cũng khá nhiều. Mới đây nhất là vào đầu tháng 12, Tập đoàn Hoàng Long tung ra thị trường 58 nền nhà biệt thự trong dự án biệt thự nhà vườn An Thạnh (Bến Lức, Long An) để thăm dò thị trường, chỉ trong vài ngày đã bán sạch.
Các diễn biến trên cho thấy khuynh hướng về các tỉnh ven TP đầu tư địa ốc của các nhà đầu tư cá nhân đang lấn át thị trường sản phẩm cao cấp ở TP. Khuynh hướng này đang ngày càng mở rộng.
