Khó khăn tiếp tục bủa vây
Năm 2023 là một năm đầy vất vả với thị trường BĐS Việt Nam, rất nhiều khó khăn mới xuất hiện cùng với những vướng mắc cũ càng “siết chặt” khiến thị trường trở nên lao đao. Khoảng thời gian này là hệ quả của quá trình phát triển thiếu kiểm soát, kém minh bạch và an toàn của thị trường thời gian dài trước đó. Hầu hết các phân khúc đều trong tình trạng hồi phục chậm.
Cụ thể, đối với phân khúc căn hộ chung cư, tuy có sự cải thiện theo thời gian, nhưng nhìn chung vẫn thiếu hụt, nghèo nàn. Tổng nguồn cung cả năm đạt 55.329 sản phẩm, tăng 14% so với năm 2022, nhưng chỉ bằng 32% so với năm 2018. Tỷ lệ hấp thụ tương đương với năm 2022 (18.900 sản phẩm), tuy nhiên cũng chỉ bằng 17% so với năm 2018.
Rất ít dự án mới được phê duyệt, cả nước có 67 dự án được cấp phép mới với quy mô khoảng 24.993 căn; 71 dự án hoàn thành xây dựng với quy mô 29.612 căn; 197 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Đang triển khai xây dựng 854 dự án quy mô khoảng 402.570 căn, tập trung chủ yếu ở miền Bắc với 394 dự án quy mô khoảng 237.993 căn.
Đáng chú ý, hàng nghìn dự án dở dang nằm “đắp chiếu” do vướng mắc pháp lý, một lượng không nhỏ dự án bị ngưng trệ vì thiếu vốn, chính là nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên. Riêng nhà ở xã hội hiện mới ghi nhận 46 dự án được hoàn thành với 20.210 căn, đạt 4,7% kế hoạch trong giai đoạn 2021 – 2025.
Đối với BĐS du lịch nghỉ dưỡng, trong năm nguồn cung có dấu hiệu được cải thiện dần, nhưng chỉ bằng 30% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung không đạt như kỳ vọng, do một số dự án quy mô lớn tạm ngừng mở bán vì vướng mắc pháp lý, nguồn cung chủ yếu là các sản phẩm căn hộ biển, rải rác cả khu vực Bắc, Trung, Nam. Trong đó Phú Quốc (Kiên Giang) là địa bàn ghi nhận số lượng nhiều nhất với 16 dự án đang đầu tư xây dựng Shophouse như: Shophouse Hillside Khối đế, Địa Trung Hải, The Center Phú Quốc, Meloida bãi Kem... giá chào bán dao động từ 50 - 120 triệu đồng/m2 tùy thuộc vào vị trí, một số chủ đầu tư chấp nhận bán lỗ từ 10 - 20% hợp đồng đã mua trước đó nhưng vẫn ít giao dịch.
Đối với mặt bằng thương mại, ở những TP lớn: Hà Nội, Đà Nẵng, TP Hồ Chí Minh... có công suất thuê tương đối ổn định với sự “đổ bộ” của nhiều thương hiệu mới cùng kế hoạch mở rộng của thương hiệu lớn hiện hữu, đặc biệt là trong lĩnh vực thời trang, giá thuê mặt bằng hạng B, C bình quân từ 16 – 49 USD/m2/ tháng; hạng A từ 50 – 80 USD/m2/tháng. Trong khi đó, mặt bằng nhà phố cho thuê tại tuyến đường lớn của TP Hồ Chí Minh, Hà Nội, Đà Nẵng ghi nhận tỷ lệ hoàn trả mặt bằng tăng cao trong năm 2023, có xu hướng giảm giá thuê 9 - 22% vào giai đoạn cuối năm.
Điểm sáng đáng chú ý nhất của thị trường trong năm 2023 là phân khúc BĐS khu công nghiệp (KCN), khi Việt Nam tiếp tục được nhiều tập đoàn lớn quốc tế lựa chọn là địa điểm đầu tư, đặc biệt tập trung vào lĩnh vực công nghệ cao. Trong năm 2023, cả nước có thêm 7 KCN đi vào hoạt động và 13 KCN trong quá trình xây dựng, tính đến nay cả có 413 KCN được thành lập với tổng diện tích đất khoảng 87.700ha, tỷ lệ lấp đầy bình quân đạt 73%. Giá thuê giữ vững đà tăng: KCN Quang Minh (Hà Nội) khoảng 65.000 đồng/m²; KCN Đình Trám, Song Khê, Nội Hoàng, Quang Châu, Vân Trung, Châu Minh (Bắc Giang) 50.000đồng/m²; KCN Sóng Thần (Bình Dương) 133.000đồng/m²; KCN Tiến Thành (TP Đồng Xoài) 133.000đồng/m²...
Chờ xung lực từ các dự án luật
Khi thị trường BĐS rơi vào khủng hoảng, Chính phủ và các bộ, ngành đã có rất nhiều động thái thiết thực, thể hiện sự quan tâm, chung tay cùng cộng đồng DN vượt qua khó khăn. Ngoài việc thành lập Tổ Công tác đặc biệt của Thủ tướng Chính phủ, trong năm 2023 Chính phủ đã có 22 văn bản chỉ đạo, hướng dẫn nhằm hỗ trợ và thực hiện giải pháp tháo gỡ khó khăn cho DN BĐS, điều chưa từng có tiền lệ trước đây.
Đồng thời 2023 cũng là năm nhiều dự án luật sửa đổi, bổ sung đã được Quốc hội thống nhất thông qua. Mới đây, Luật Đất đai (sửa đổi) cũng đã được thông qua tại kỳ họp bất thường của Quốc hội ngay đầu năm 2024. “Khi Luật Đất đai (sửa đổi) chính thức được thông qua, cùng những văn bản hướng dẫn thực hiện sớm được ban hành sẽ tạo nên xung lực mới cho thị trường. Tháo gỡ được vướng mắc về pháp lý thì các chủ đầu tư sẽ tích cực tham gia thị trường thì lúc ấy mới thực sự khởi sắc. Tôi cho rằng, năm 2024 sẽ là năm giao thoa của một chu kỳ mới đối với thị trường BĐS” – Viện trưởng Viện Nghiên cứu và đào tạo BĐS Nguyễn Đức Lập nhận định.
Đồng quan điểm, chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang cũng cho rằng, chính sách được Chính phủ ban hành với mục đích tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, nhưng DN BĐS vẫn phải tuân thủ quy luật thị trường, quy luật cung cầu. “Tinh thần mà Chính phủ quán triệt trong các chính sách tháo gỡ vướng mắc, khó khăn cho thị trường BĐS là hài hoà lợi ích, chia sẻ rủi ro giữa Nhà nước, người dân và DN. Cũng như 10 năm trước, khi thị trường khủng hoảng, Nhà nước luôn có những giải pháp kịp thời, để thị trường đi đúng hướng. Tuy nhiên, phục hồi và phát triển như thế nào, nhanh hay chậm… phụ thuộc vào sự nhạy bén và cố gắng của DN” – chuyên gia Trần Khánh Quang phân tích.
Trong khi đó, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, TS Nguyễn Văn Đính dự báo rằng, năm 2024 khả năng sẽ là năm cuối cùng trong quá trình “vượt chướng ngại vật” của thị trường BĐS Việt Nam. Thị trường sẽ dần đi vào ổn định và thay đổi theo chiều hướng tích cực. Nhưng về bản chất thay đổi này không phải sự phát triển mà là nỗ lực tiến về vạch xuất phát, thay vì tồn tại trong trạng thái “âm” như thời kỳ vừa qua. Tuy nhiên, đây sẽ là căn cứ và nền tảng để chuẩn bị cho một chu kỳ phát triển mới mang tính ổn định, bền vững, hiệu quả hơn.
Trong năm 2024, các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực như chung cư, nhà riêng sẽ được ưu tiên xuất hiện trong danh mục của nhà đầu tư vì có thể tạo ra dòng tiền thường xuyên và giữ mặt bằng giá ổn định. Đặc biệt, năm 2024 hứa hẹn nhiều cơ hội hơn với phân khúc nhà ở dưới 2,5 tỷ đồng/căn do chi phí đầu vào thấp, tốc độ triển khai nhanh và đa dạng đối tượng tiếp cận.
Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn Nguyễn Quốc Anh
“Trải qua quá trình thanh lọc, sức khỏe nội tại, cùng khả năng ứng biến với các khó khăn, thử thách của các chủ thể tồn tại trên thị trường sẽ được nâng lên; thay đổi trong luật mới tuy chưa được áp dụng nhưng sẽ là tín hiệu tích cực để các chủ thể gửi gắm niềm tin và sốc lại tinh thần cho công đoạn chuẩn bị trong thời kỳ sắp tới. Song song với giải pháp tháo gỡ các khó khăn về mặt pháp lý, nguồn vốn cho thị trường BĐS, thì niềm tin của khách hàng, nhà đầu tư vẫn sẽ là yếu tố tiếp tục được quan tâm và tập trung biện pháp nhằm giải tỏa trong năm 2024” – TS Nguyễn Văn Đính cho hay.
Theo đánh giá, hiện nay thị trường BĐS có nhóm vấn đề khó khăn, vướng mắc nhất gồm pháp lý, liên quan đến thủ tục hành chính, quy trình đầu tư các dự án nhà ở; nguồn vốn đầu tư trước bối cảnh hệ thống ngân hàng siết chặt điều kiện giải ngân vốn, những sai phạm của một số DN liên quan đến việc phát hành cổ phiếu, trái phiếu, huy động vốn ứng trước... khiến nhà đầu tư mất niềm tin, dẫn đến việc DN BĐS thiếu vốn để đầu tư sản xuất. Với việc các dự án luật sẽ có hiệu lực thi hành từ năm 2025, vấn đề pháp lý sẽ phần nào gỡ bỏ, điều quan trong nhất hiện nay là DN BĐS phải xây dựng chiến lược an toàn cho quá trình thu hút vốn đầu tư.
