Quản lý, vận hành chung cư: Loay hoay tìm mô hình chuẩn

Tại quận Bắc Từ Liêm, một số tòa như CT1, CT2 Xuân Đỉnh, đã hoàn thành đưa vào sử dụng trước 1/1/2006, hợp đồng mua bán chưa quy định rõ phí bảo trì 2% và chưa phân định rõ sở hữu chung - riêng giữa người dân và chủ đầu tư (CĐT), dẫn đến tranh chấp phức tạp giữa CĐT và Ban quản trị (BQT). Nhiều đơn thư tới cả T.Ư, song đến nay vẫn chưa được giải quyết xong.

Một số khu có nhiều chung cư như Goldmark City, Khu Đoàn ngoại giao cũng vừa xảy ra tranh chấp giữa cư dân và CĐT liên quan nhiều nội dung chưa được giải quyết dứt điểm, như bàn giao phòng sinh hoạt cộng đồng (SHCĐ), quỹ bảo trì phần sở hữu chung, giá dịch vụ... Công ty TNHH MTV Quản lý và phát triển nhà Hà Nội (quản lý 7 chung cư TĐC trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm) nhiều lúc phối hợp chưa tốt, còn để đơn thư kéo dài, nhất là chậm sửa thang máy, công khai sử dụng quỹ bảo trì chung cư, đơn cử tại khu G9 phường Xuân Tảo.

Những mâu thuẫn phức tạp như vậy cũng không hiếm gặp ở nhiều quận, huyện khác. Tại quận Cầu Giấy, bà Đỗ Thị Diễm - cư dân chung cư 113 (phường Yên Hòa) bức xúc: BQT được bầu đã 2 năm, cư dân nhiều lần yêu cầu CĐT bàn giao quỹ bảo trì và hồ sơ thiết kế, song vẫn chưa thấy động thái gì. Nhiều hộ dân cũng đang khẩn thiết đề nghị CĐT sớm thi công hoàn chỉnh 2 tầng hầm, thay các thiết bị phòng cháy chữa cháy (PCCC) hỏng đã lâu, yêu cầu những cá nhân thuê một số căn làm diện tích kinh doanh di chuyển ngay theo đúng công văn của quận.

Nhiều tòa chung cư tại quận Nam Từ Liêm cũng đang xảy ra tranh chấp về quyền lợi giữa các bên, thậm chí giữa BQT với CĐT và nội bộ cư dân. “Tranh chấp về sở hữu chung - riêng, hoạt động của BQT, kinh phí bảo trì… là những mâu thuẫn nổi cộm, trong khi thiếu chế tài xử lý các vi phạm. Nhiều CĐT thiếu trách nhiệm bàn giao diện tích chung - riêng, quản lý vận hành và giải quyết an sinh xã hội cho cư dân, mà giao khoán cho đơn vị quản lý” - Phó trưởng Phòng Quản lý đô thị quận Nam Từ Liêm Lê Thanh Bình nói.

Bên cạnh đó, việc chưa có phòng SHCĐ cũng gây bức xúc tại không ít chung cư. Khu tái định cư N phường Nhân Chính (quận Thanh Xuân) có 19 tòa được bàn giao đưa vào sử dụng lần lượt từ năm 2001 - 2006 theo thiết kế được duyệt không có phòng SHCĐ (do xây trước khi có Luật Nhà ở tháng 11/2005, chưa quy định phải bố trí phòng SHCĐ). Dù TP đã bố trí 3 phòng SHCĐ tại các nhà N2D, N5D, N4CD dùng chung cho các hộ tòa N4AB, N4CD song vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu của cư dân.

Tháng 6/2016, quận đề xuất Sở Xây dựng chỉ đạo các đơn vị rà soát phần diện tích thuộc sở hữu Nhà nước tại các tòa còn lại trong khu N và bố trí mỗi nhà một phòng SHCĐ 70m2. Tuy nhiên, việc thu hồi diện tích đang cho thuê gặp nhiều khó khăn, nên hiện vẫn chưa thể bố trí.

Các tòa nhà Ba Đình, Sông Đà, Dolphin Plaza, CT1 Mỹ Đình - Mễ Trì… (Nam Từ Liêm) được đưa vào sử dụng trước 2010 cũng đều không có phòng SHCĐ. Luật Nhà ở 2014 ghi rõ: “Nếu không thiết kế diện tích SHCĐ mà có diện tích cho kinh doanh thì CĐT và các chủ sở hữu nhà có thể thỏa thuận để chủ sở hữu mua/thuê lại một phần diện tích này làm nhà SHCĐ”. Song, thực tế tại các tòa này, nhiều CĐT không bố trí diện tích làm nhà SHCĐ bán cho cư dân, hay nếu CĐT bố trí được thì hai bên lại không thỏa thuận được giá, hoặc cư dân không có điều kiện góp kinh phí mua.

Khu đô thị Goldmark City. Ảnh Khánh Hà

Mờ nhạt vai trò các bên

Theo lãnh đạo Sở Xây dựng, tình trạng chậm xác định sở hữu chung - riêng trước hết do một số CĐT chây ì việc phân định, công khai, bàn giao diện tích này cho BQT; do hợp đồng mua bán căn hộ không quy định rõ diện tích này. Cũng vì nhiều chung cư được xây trước khi có Luật Nhà ở, nhưng một số BQT hiểu luật chưa đầy đủ, dẫn đến tranh chấp với CĐT.

Đáng chú ý, “một số CĐT chây ì không bàn giao cho BQT kinh phí phần sở hữu chung do kinh phí 2% này thường rất lớn, nên CĐT chiếm dụng vào việc khác, không lập tài khoản riêng để tạm quản lý. Trong khi không có chế tài xử phạt, gây lúng túng cho cơ quan quản lý. Hơn nữa, giai đoạn trước Luật Nhà ở chưa quy định về kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, nên việc sửa chữa chống xuống cấp không được kịp thời, càng gây bức xúc” - Phó Giám đốc Sở Xây dựng Nguyễn Chí Dũng nhận định.

Không phủ nhận CĐT, BQT còn thiếu trách nhiệm, Phó trưởng Ban Đô thị HĐND TP Vũ Ngọc Anh thẳng thắn: Vai trò của cơ quan quản lý Nhà nước trên địa bàn còn mờ nhạt, gần như không có liên hệ giữa cơ quan quản lý với BQT, trong khi trách nhiệm chính xử lý tranh chấp tại đây thuộc về chính quyền sở tại.

Về phòng SHCĐ, Ủy viên Ban Đô thị HĐND TP - Tổng Biên tập báo Kinh tế & Đô thị Nguyễn Minh Đức nhận định, vấn đề này đang gây nhiều lúng túng trong quản lý, nên cần có quy định để ngay từ lúc hình thành tòa nhà, đàm phán giữa CĐT với cư dân phải xác định rõ tỷ lệ diện tích SHCĐ ở tầng 1, rõ nguồn tài chính và đơn vị đầu tư hạng mục này.

Theo Trưởng ban Đô thị HĐND TP Nguyễn Nguyên Quân, những mâu thuẫn kéo dài liên quan đến quyền lợi các bên xuất phát từ nhiều nguyên nhân, nhưng trước hết cần xem lại trách nhiệm của CĐT, sau là trách nhiệm quản lý địa bàn của chính quyền phường, trách nhiệm của quận đôn đốc CĐT và có cả trách nhiệm của sở, ngành trong kiểm tra, hướng dẫn CĐT, để tìm ra giải pháp trước mắt, lâu dài.q

(Còn nữa)