Cầu chưa có, giá đất đã tăng vài lần
Trước khi có tin đồn Vingroup làm dự án BĐS, giá đất ở Nhơn Trạch đã tăng vài lần nhờ thông tin về việc đầu tư xây dựng cầu thay thế phà Cát Lái, nối liền phường Thạnh Mỹ Lợi, quận 2 của TP Hồ Chí Minh với Nhơn Trạch.
Sau gần 2 thập kỷ nằm im lìm, năm 2018 thị trường BĐS Nhơn Trạch đã bùng nổ nhờ thông tin hỗ trợ xây dựng cầu thay thế phà Cát Lái. Mặc dù thông tin mới chỉ “vu vơ”, chưa ấn định được thời gian xây dựng, phương thức xây dựng cầu Cát Lái, song cũng đủ để thổi bùng giá đất ở Nhơn Trạch tăng 200 - 300%.
Quý 3 và quý 4/2018 giá đất ở Nhơn Trạch “loạn nhịp, quay cuồng”, nhà đầu tư cá nhân khắp nơi kéo về Nhơn Trạch tìm kiếm cơ hội làm ăn. Nhiều dự án đã “chết” từ lâu bỗng "sống lại", có dự án bán hết hơn 1.000 nền nhà chỉ trong một buổi sáng, người đi mua đất đông như... đi trẩy hội.
Cơn sốt đất cuối năm 2018 để lại một mặt bằng giá đất cao ngất ngưởng. Trước cơn sốt đất, giá nền đất trong các dự án thuộc địa bàn các xã xa trung tâm huyện Nhơn Trạch bình quân 2 - 3 triệu đồng/m2 đã tăng lên thành 6 - 8 triệu đồng/m2. Giá đất ngoài dự án, trong các khu dân cư hiện hữu, trên các trục đường chính của huyện Nhơn Trạch từ dưới 20 triệu đồng/m2 đã “nhảy một phát” lên tiệm cận 30 - 40 - 50 triệu đồng/m2.
Sự kỳ vọng về cây cầu Cát Lái băng qua sông Đồng Nai, nối quận 2 của TP Hồ Chí Minh với Đồng Nai đã đẩy mặt bằng giá đất Nhơn Trạch trong nhiều thời điểm tiệm cận với giá đất của quận 9, TP Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, bẵng đi một thời gian, từ cuối năm 2018 đến tháng 8/2019, thị trường BĐS Nhơn Trạch nguội dần.
Cuối tháng 8/2019, Thủ tướng Chính phủ đã chính thức giao UBND tỉnh Đồng Nai chủ trì phối hợp với TP Hồ Chí Minh triển khai thực hiện dự án cầu thay thế phà Cát Lái. Sau thông tin hỗ trợ chỉ là sự lập lại những thông tin đã có trong năm 2018 và cũng chưa cụ thể.
Quan trọng nhất, phía TP Hồ Chí Minh chưa tập trung được nguồn lực tài chính để xây dựng cầu thay thế bến phà này. Chính vì thế ngay cả khi Thủ tướng Chính phủ có quyết việc xây dựng cầu thay thế phà Cát Lái, thị trường BĐS Nhơn Trạch không có phản ứng mạnh như năm 2018.
Thông tin xây dựng cầu thay thế phà Cát Lái không đủ sức kéo giá đất Nhơn Trạch thêm một lần nữa, giới đầu cơ sau đó đã tung tin đồn “ông lớn” Vingroup đang âm thầm triển khai dự án BĐS diện tích hơn 1.000ha ở Nhơn Trạch nhằm tạo sự chú ý của thị trường.
Một số dự án bán đất nền mới được tung ra trên địa bàn Nhơn Trạch có những quảng cáo đầy hấp dẫn như “Đừng đợi đến khi có cầu mới mua đất Nhơn Trạch”, “nằm cạnh các khu dự án resort của Vingroup”…
Cần tỉnh táo
Ông Lê Hồng Khang – một nhà đầu tư BĐS cá nhân có hơn 20 năm “chinh chiến” ở Nhơn Trạch chia sẻ: “Vị trí địa lý của Nhơn Trạch khiến nó trở thành một “khúc ruột thừa” của tỉnh Đồng Nai, tách biệt với phần còn lại, kết nối giao thông kém.
Hiện nay, ngoài một số khu dân cư hiện hữu lâu đời và một số khu vực mới phát triển ăn theo các khu công nghiệp, phần còn lại là đất nông nghiệp.
Về lý thuyết, Nhơn Trạch đã phủ kín bằng các dự án công nghiệp và cả trăm dự án BĐS… Chỉ tính riêng các dự án trên địa bàn Nhơn Trạch có thể cung cấp được chỗ ở cho cả triệu dân. Phần lớn các dự án đã hình thành từ lâu, nhưng đến nay, đa phần trong số đó vẫn là các TP “ma” vắng bóng người vì cách trở và thiếu cơ sở hạ tầng xã hội”, thiếu công ăn việc làm.
Cũng theo ông Lê Hồng Khang: “Trước đây từ TP Hồ Chí Minh để đến Nhơn Trạch chỉ có QL51, đến Long Thành rồi rẽ vào hoặc từ quận 2 sang bằng phà Cát Lái. Sau này có thêm cao tốc TP Hồ Chí Minh – Long Thành – Dầu Giây nhưng vẫn phải qua Long Thành rồi mới vào Nhơn Trạch. Xét về dài hạn, Nhơn Trạch có tiềm năng rất lớn do chỉ cách TP Hồ Chí Minh một con sông nhưng để biến tiềm năng thành thực tế cần nhiều thứ chứ không chỉ một cây cầu”.
Ở Nhơn Trạch hiện nay có cả trăm dự án “ngâm” một lượng vốn rất lớn, để làm thay đổi mặt bằng giá trên diện rộng cần phải có một lượng vốn cực lớn đổ vào. Thời gian qua, nếu thiếu tỉnh táo, chỉ tiếp cận thông tin qua kênh truyền thông về một vài trường hợp cá biệt kiếm ăn được từ đất đai ở Nhơn Trạch hoặc tiếp cận thông tin qua các chủ dự án bán đất sẽ có một góc nhìn hết sức phiến diện, dẫn đến đầu tư sai lầm.
Muốn đầu tư vào Nhơn Trạch cần phải tách bạch là mua để ở, mua để đầu tư bán lại kiếm lời hay mua đất để làm thương mại sau này. Đất mua để ở hiện nay ở Nhơn Trạch không thiếu các dự án bán với giá 3,5 – 5 triệu đồng/m2. Những dự án dạng này khó có khả năng tăng giá mạnh khi thị trường biến động vì lượng hàng hoá quá nhiều.
"Nên nhớ, đến nay Nhơn Trạch vẫn là vùng đất của dự án không bóng người. Do vậy, các nhà đầu tư cần tỉnh táo khi mua loại đất này, mua vào dễ ăn “trái đắng”. Thực tế, có những khu vực ở Nhơn Trạch thời gian qua giá đất tăng 200 - 300%.
Những khu vực có giá tăng mạnh trong thời gian qua là đất dọc theo các tuyến đường lớn, có khả năng làm đất thương mại; một số dự án có vị trí tốt gần trung tâm, gần khu vực dự kiến xây dựng cầu… mặt bằng giá thể hiện tiềm năng trong tương lai hơn là giá của thực tại” – ông Lê Hồng Khang nhận định.
“Tôi có thể nói là đầu tư vào đất Nhơn Trạch đang bị “thần thánh” hoá. Thực tế ở Đồng Nai có một số khu vực tiềm năng còn lớn hơn. Chẳng hạn khu vực Long Thành, tiềm năng tốt không thua kém thậm chí còn hơn Nhơn Trạch cả trong ngắn hạn và dài hạn.
Về ngắn hạn, hiện tại Long Thành đang phát triển tốt hơn về cả 2 mặt hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật. Mặc dù Long Thành thuộc tỉnh Đồng Nai nhưng nhờ có kết nối cao tốc nên từ đây vào trung tâm TP Hồ Chí Minh còn ngắn hơn và thuận tiện hơn từ huyện Hóc Môn vào trung tâm TP, nhưng giá đất hiện nay ở Long Thành chỉ bằng 1/2 của Hóc Môn.
Về dài hạn, Long Thành là khu vực động lực mới của Đồng Nai, có Sân bay quốc tế Long Thành, nhiều khả năng trung tâm hành chính của tỉnh cũng sẽ di dời về đây. Với các nhà đầu tư đang tìm kiếm các cơ hội lướt sóng, tôi nghĩ Long Thành hiện nay đang dễ kiếm ăn hơn là Nhơn Trạch” – ông Lê Hồng Khang khuyên các nhà đầu tư nghiệp dư.
