Nỗi lo áp lực đáo hạn
Hiện nay, hệ thống vay của các DN đầu tư phát triển dự án bất động sản phụ thuộc chủ yếu vào 3 nguồn chính: ứng tiền từ khách hàng, phát hành trái phiếu BĐS và vốn tín dụng ngân hàng. Trong khi đó, dòng tiền từ các kênh này đều đang “trục trặc”.
Thị trường trái phiếu đã có một số tín hiệu phục hồi nhưng vẫn chưa giải quyết được nỗi lo áp lực đáo hạn tới năm 2026. Đó là hệ lụy của sự bùng nổ của thị trường trái phiếu DN với số lượng phát hành tăng đột biến vào giai đoạn 2019 - 2021.
Nhà đầu tư khủng hoảng niềm tin, vẫn còn tâm lý chờ đợi, chưa xuống tiền mua nhà. Trong khi điều kiện vay tín dụng ngân hàng ngày càng có xu hướng “thắt chặt" để bảo đảm an toàn hệ thống ngân hàng, ổn định kinh tế vĩ mô.
Việc khó tiếp cận dòng tiền khiến mọi hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh, giao dịch,... trên thị trường gần như bị ngưng trệ. Ảnh hưởng trực tiếp tới các cá nhân, DN hoạt động trong lĩnh vực BĐS và hơn 30 ngành nghề như vật liệu xây dựng, máy móc, thiết bị, nội thất... Đồng thời, gián tiếp gây ra những hệ lụy về lâu dài cho nền kinh tế.
Kể từ quý 2/2022, thị trường trái phiếu DN BĐS ghi nhận hàng loạt thông tin tiêu cực. Việc huy động vốn từ trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) nói chung, TPDN bất động sản nói riêng bị “chặn".
Cùng với đó là sự kiểm soát, cảnh báo từ cơ quan chức năng, các văn bản yêu cầu các cơ quan liên quan chấn chỉnh và ổn định hoạt động của thị trường TPDN nhằm đảm bảo thị trường hoạt động an toàn, hiệu quả lành mạnh và minh bạch. Trước những lo ngại của các cơ quan quản lý nhà nước về thực trạng bất đối xứng thông tin giữa DN và nhà đầu tư. DN phát hành sử dụng nguồn vốn không đúng mục đích, kinh doanh thua lỗ dẫn đến rủi ro cho trái chủ. Đặc biệt là hiện tượng các ngân hàng bán TPDN cho các nhà đầu tư cá nhân thiếu kiến thức, kinh nghiệm,...
Giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ liên tục tụt giảm kể từ tháng 6/2022 và chỉ ghi nhận sự cải thiện trở lại kể từ tháng 3 năm nay nhờ nghị định số 08/NĐ-CP và một số động thái từ phía Ngân hàng Nhà nước. Nhóm ngành BĐS xếp vị trí thứ 2 trong tổng giá trị phát hành TPDN được ghi nhận trong 7 tháng đầu năm 2023 với 26.055 tỷ đồng (chiếm 33%). Nhiều DN đã đàm phán thành công với các chủ sở hữu trái phiếu để gia hạn thời hạn trả nợ.
Tuy nhiên, khó khăn vẫn ở phía trước, việc gia hạn thời gian trả nợ chỉ giúp DN có thời gian ổn định lại sản xuất, kinh doanh và tái cơ cấu lại nợ doanh nghiệp để phục hồi. Về cơ bản chỉ là chuyển từ nợ ở thời điểm này sang thời điểm khác.
Danh sách các DN chậm thanh toán vẫn đang kéo dài thêm qua từng ngày. Tính đến ngày 24/8/2023, có khoảng 67 DN nằm trong danh sách chậm nghĩa vụ thanh toán lãi hoặc nợ gốc trái phiếu DN.
DN và ngân hàng vẫn “khó gặp nhau”
Trong bối cảnh thị trường trái phiếu vẫn chưa có nhiều tín hiệu khả quan, DN vẫn đang phải “xoay xở” bán hàng, nhà đầu tư khủng hoảng niềm tin, hầu hết các DN BĐS vẫn phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng để duy trì hoạt động.
Mặc dù Ngân hàng Nhà nước đã nỗ lực điều chỉnh, hỗ trợ DN và nền kinh tế thông qua nhiều đợt giảm lãi suất, các gói tín dụng ưu đãi,... DN và ngân hàng vẫn khó gặp nhau. Bởi các DN BĐS không đáp ứng đủ điều kiện vay vốn do sức khỏe của các đối tượng này vốn đã suy yếu từ lâu cùng với các khó khăn của thị trường.
Một nhóm các DN đủ điều kiện tiếp cận được với nguồn vốn, đủ khả năng để hấp thụ nguồn vốn lại đang bị vướng mắc về pháp lý. Một nhóm các DN đã sẵn sàng để tiếp cận với nguồn vốn lại gặp khó khăn do khó hấp thụ vì lãi suất vẫn đang ở ngưỡng cao so với khả năng chịu đựng của DN. Một nhóm các DN còn lại thậm chí chưa đủ điều kiện để có thể vượt qua vòng thẩm định hồ sơ để tiếp cận nguồn vốn do vẫn còn tồn nhiều khoản nợ đọng trước đó, có nguy cơ gây rủi ro cho ngân hàng.
Theo VARS, để DN BĐS có thể cũng như hấp thụ các nguồn vốn mới, các vấn đề của thị trường phải được giải quyết một cách triệt để.
Bên cạnh đó, ngoài các nguồn tài chính quen thuộc (tín dụng ngân hàng và TPDN), cần có các cơ chế, chính sách để phát triển, thu hút, đảm bảo vận hành hiệu quả các nguồn vốn từ các sản phẩm tài chính khác (quỹ đầu tư bất động sản - REIT, Quỹ tiết kiệm nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản...), hay kênh khác (đầu tư trực tiếp, gián tiếp nước ngoài).
Đồng thời, các cơ quan chức năng bên cạnh việc bảo vệ nhà đầu tư cá nhân trên thị trường tài chính nhiều rủi ro, cần có những chính sách bảo vệ chính các DN BĐS làm ăn chân chính. Nguồn vốn cần được khơi thông cho mọi ngành nghề trong nền kinh tế, trong đó có BĐS.
Theo Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX), tháng 9 vẫn được coi là “cao điểm" đáo hạn, một trong những tháng có giá trị đáo hạn trái phiếu lớn nhất trong cả năm 2023, với khoảng 41.000 tỷ đồng trái phiếu đến hạn.
