Bài toán thực thi cơ chế và quy hoạch

Khan hiếm là một chuyện, nhưng nguyên nhân sâu xa bắt nguồn từ bất cập về công tác quy hoạch đất đai và thực thi cơ chế cho NƠXH.

Nguồn cung thiếu hụt trầm trọng

Ngày 20/5 vừa qua, sau một thời gian bán và tiếp nhận hồ sơ, chủ đầu tư dự án NƠXH NHS Trung Văn đã tổ chức bốc thăm “may rủi” cho hơn 1.400 bộ hồ sơ để được sở hữu 1 trong số gần 150 căn hộ hình thành trong tương lai.

Lễ bốc thăm tổ chức thành công, toàn bộ căn hộ được phép bán đều đã có chủ, người mừng rơi nước mắt – người lầm lũi về tay không, xen lẫn trong đó vẫn còn những “hạt sạn” bởi hành động chen lấn, tranh cãi nhau khi xếp hàng chờ bốc thăm của một số người, rất may mắn không có sự cố đáng tiếc nào xảy ra; và cả những cái lắc đầu ngao ngán khi đi mua NƠXH cho người thu nhập thấp là một đoàn dài người điều khiển xế hộp vây quanh khu vực Nhà thi đấu quận Cầu Giấy (địa điểm bốc thăm mua nhà).

Câu chuyện cũ nhưng chưa khi nào hết mới lại được nhiều người nhắc lại là thiếu hụt trầm trọng nguồn cung NƠXH, nhà ở giá  rẻ cho người thu nhập thấp tại đô thị, giá bán khởi điểm của dự án này là 19,5 triệu đồng/m2 (đã bao gồm VAT). Mức giá này rất phù hợp với túi tiền của người dân trong bối cảnh nhiễu loạn về giá của thị trường nhà đất thời gian gần đây, mặc dù giá mở bán này là cao nhất đối với 1 dự án NƠXH trên địa bàn Thủ đô từ trước đến nay.

Ngoài ra, dự án được đánh giá có vị trí đẹp, mặt tiền rộng lớn trên đường Tố Hữu, thuận tiện về giao thông, mang đến cơ hội kinh doanh lý tưởng cho những khách hàng nhạy bén nhận biết tiềm năng phát triển bất động sản trong tương lai gần. Kết nối giao thông thuận tiện, gần các khu đô thị lớn, tiện ích đã có sẵn như hệ thống tàu điện trên cao Cát Linh - Hà Đông, Bệnh viện 103, Bệnh viện Giao thông Vận tải, trung tâm mua sắm AEON MALL Hà Đông, Metro Hà Đông... nên dự án đã trở thành mối quan tâm đặc biệt, trong đó không ít người thuộc giới đầu cơ nhà đất.

Theo đại diện Sở Xây dựng Hà Nội, đây là dự án mở bán sớm nhất trong 14 dự án NƠXH được phép bán nhà ở hình thành trong tương lai năm 2023 trên địa bàn TP. Tính cả giai đoạn từ nay đến hết năm 2025, TP đã chấp thuận chủ trương đầu tư 33 dự án NƠXH, nhưng hầu hết chỉ là dự án đơn lẻ, quy mô nhỏ và trong năm 2023 này dự kiến chỉ có khoảng 400 căn hộ NƠXH được hoàn thành, đưa vào sử dụng. Như vậy có thể thấy nguồn cung NƠXH trên địa bàn Thủ đô đang thiếu hụt vô cùng lớn, đây cũng là thực trạng chung về nguồn cung NƠXH trên phạm vi cả nước.

Cần được thực hiện công khai, minh bạch

Liên quan đến sự việc mở bán NƠXH NHS Trung Văn, theo KTS Phạm Thanh Tùng – Chánh Văn phòng Hội KTS Việt Nam, NƠXH đang là mối quan tâm đặc biệt của Nhân dân, đặc biệt là đối với những dự án đáp ứng được nhu cầu về tiện ích sinh hoạt, phù hợp với khả năng tài chính như NHS Trung Văn (mặc dù mức giá mở bán không thấp). Nhưng sự việc cả nghìn người dân tập trung chờ đợi may mắn để được mua 1 căn hộ NƠXH, nguyên nhân sâu xa bắt nguồn từ bài toán quy hoạch - yếu tố quyết định đến việc 1 dự án NƠXH được hình thành và đưa vào cuộc sống.

Vì thực tế trên địa bàn Thủ đô không ít dự án NƠXH đã xây dựng xong, giá bán chỉ từ 15 – 17 triệu đồng/m2, nhưng phải mở bán nhiều lần cũng không bán hết được sản phẩm. Thậm chí có dự án xây dựng lên không có người mua phải tính đến việc chuyển đổi mục đích sử dụng, gây lãng phí, ảnh hưởng đến sự ổn định xã hội và chính sách nhân văn của Đảng, Nhà nước.

“Qua đó, chúng ta phải nhìn nhận rằng cần phải đưa tất cả dự án NƠXH vào trong quy hoạch. Vì nó sẽ được nghiên cứu một cách đồng bộ với hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội và dịch vụ công khác mà người thu nhập thấp được quyền hưởng thụ. Bởi người nghèo họ cũng cần các dịch vụ xã hội, cho con đi học trường công chứ không phải vào trường quốc tế... vì họ không có khả năng chi trả kinh phí cho dịch vụ cao cấp hơn. Muốn làm được điều đó thì chúng ta nên hạn chế phát triển dự án nhỏ lẻ, mà tập trung vào những dự án lớn, thậm chí quy mô lên tới 50 – 70ha, kết nối đồng bộ với hệ thống hạ tầng” – KTS Phạm Thanh Tùng phân tích.

Đối với vấn đề đi mua nhà ở dành cho người nghèo, mà phần lớn khách hàng đều đi bằng phương tiện cá nhân là ô tô, KTS Phạm Thanh Tùng cho rằng cần phải rà soát chặt chẽ những đối tượng xứng đáng được mua NƠXH theo quy định của Nhà nước. Việc này là trách nhiệm của Sở Xây dựng Hà Nội, Sở Xây dựng các địa phương và cơ quan quản lý Nhà nước liên quan.

“Câu chuyện người đi mua NƠXH bằng xe ô tô là vấn đề mà chúng ta cần phải suy nghĩ, vì đã là NƠXH đối tượng mua là người có thu nhập thấp. Đã là thu nhập thấp rồi thì nhu cầu có ô tô trước nhà ở không phải ưu tiên đầu tiên và rất khó xảy ra. Vì vậy, để tránh được tiêu cực, tạo bình đẳng trong xã hội, cơ quan xét duyệt hồ sơ phải rất công tâm, minh bạch, thậm chí phải công khai tất cả hồ sơ mua NƠXH trước ngày mở bán, để lấy ý kiến Nhân dân. Chúng ta bây giờ rất thuận lợi, nhờ vào chuyển đổi số nên việc này thực hiện không gây khó khăn” – KTS Phạm Thanh Tùng cho biết thêm.

Đồng quan điểm, TS Nguyễn Quang – nguyên Giám đốc Chương trình Nhân cư Liên hiệp quốc tại Việt Nam cho biết, chính sách về NƠXH hiện nay vẫn còn nhiều hạn chế, kìm hãm sự phát triển, như: Việc tiếp cận đất đai bị gò bó do hệ thống định giá và thuế đất còn nhiều bất cập, chi phí giao dịch đất cao dẫn tới chi phí xây dựng nhà ở cao. Trong khi đó, đất đai phục vụ mục tiêu NƠXH không được ưu tiên ở các địa phương.

Những dự án NƠXH đa số nằm rải rác không tập trung, quy mô nhỏ lẻ, giao thông tiếp cận, tiện ích chưa thuận tiện phù hợp. Một số ít dự án nằm trong quy định 20% của dự án thương mại nhưng cũng gây ra một số bất lợi với chủ đầu tư. Bất cập về giá nhà, tỷ số giá nhà trên thu nhập trung bình của một hộ gia đình ở Việt nam khoảng 7 - 8 lần, khá cao so với các nước trong khu vực.

Người Việt Nam trung bình cần ít nhất hơn 23 năm có thu nhập để mua được nhà ở, đứng thứ 14/107 quốc gia trên thế giới, tương đương Thái Lan, Hàn Quốc, trong khi thu nhập của chúng ta thấp hơn họ và cao hơn nhiều so với Indonesia (18,5 năm), Singapore (15,5 năm), Ấn Độ (9,2 năm) và Malaysia (8,1 năm)...

“Trong khi đó, phương pháp quy hoạch tổng thể cứng nhắc, mang nặng định hướng “đẹp” mà không xem xét đầy đủ đến nguồn lực, khả năng thực hiện, nên các địa phương chỉ tập trung vào ưu tiên phát triển khu đô thị mới chứ không theo nhu cầu thực của người dân. Công cụ kiểm soát quy hoạch tạo điều kiện cho sự can thiệp tùy tiện trong việc xét duyệt dự án. Sự tham gia của công chúng còn hạn chế vào việc xây dựng, thực hiện quy hoạch. Nhiều dự án khi được cấp phép NƠXH nhưng một thời gian thì chuyển đổi thành nhà ở thương mại... Chính những điều này làm cho nguồn cung vốn đã ít ỏi lại càng eo hẹp hơn” – TS Nguyễn Quang phân tích.

Các chuyên gia đều cho rằng, trên thế giới đã có rất nhiều mô hình hay về phát triển NƠXH, nhà ở công nhân đã được chứng minh qua thực tế, Việt Nam hoàn toàn có thể tiếp cận. Vấn đề quan trọng nhất hiện nay là xây dựng một cơ chế phù hợp nhằm khuyến khích, huy động được các nguồn lực xã hội tham gia phát triển NƠXH, đi kèm với đó là công tác quy hoạch phải đồng bộ, đi trước và việc thực thi chính sách ưu tiên người thu nhập thấp, tránh để tình trạng NƠXH trở thành sản phẩm kinh doanh kiếm lời của người giàu.