Bán đất hơn 20 năm nhưng không giao là có dấu hiệu vi phạm Luật Kinh doanh bất động sản

Mua đất hơn 20 năm chưa được giao

Bà Từ Ngọc Thuyên (SN 1954, trú phường Phú Thọ, TP Hồ Chí Minh) cho biết: ngày 28/5/2004, bà ký Hợp đồng số 350/HĐCN/DCVL/QLPTN về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất với Công ty TNHH MTV Dịch vụ công ích quận 5. Đối tượng hợp đồng là nền đất mã số A4 - lô 42,1 -08 (số mới theo Phụ lục Hợp đồng số 947/PLHĐ-DAVL ngày 15/12/2022 là: A4 - lô 42,1 -43) thuộc Khu dân cư Vĩnh Lộc (nay xã Vĩnh Lộc, TP Hồ Chí Minh). 

Tiến độ bàn giao đất được quy định tại điều 3 hợp đồng. Cụ thể, đợt 1: ngay sau khi hợp đồng được ký kết, bên B (khách hàng) thanh toán cho bên A 50% giá trị hợp đồng. Đợt 2: sau 2 tháng, bên B thanh toán tiếp cho bên A 40% giá trị hợp đồng; bên A (Công ty) sẽ gửi thông báo giao nền nhà cho bên B và tiến hành bàn giao nền nhà. Đợt 3: bên B thanh toán 10% còn lại cho bên A và nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tiến hành thanh lý hợp đồng.

Bà Thuyên sau đó đã lần lượt thực hiện các nghĩa vụ thanh toán tiền mua nền đất. Tính đến ngày 15/9/2011, bà đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán 100% giá trị hợp đồng theo thoả thuận là 627.000.000 đồng, đã bao gồm thuế giá trị gia tăng.

Theo thỏa thuận trong hợp đồng, đến ngày 23/11/2004, sau khi bà Thuyên thanh toán 90% giá trị hợp đồng, Công ty phải bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng Công ty đã không thực hiện. Đến ngày 15/9/2011, khi bà Thuyên thanh toán 100% giá trị hợp đồng, Công ty phải bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, nghĩa vụ này đã không được thực hiện. Từ đó đến nay đã hơn 20 năm, bà Thuyên vẫn mòn mỏi chờ đợi, phía Công ty không thực hiện bất cứ thỏa thuận nào, cũng không có kế hoạch nào để thực hiện nghĩa vụ giao đất, giao giấy chứng nhận. Theo bà Thuyên, lý do Công ty đưa ra là “dự án chưa đền bù giải phóng mặt bằng xong”.

Theo bà Thuyên, khi thực hiện ký hợp đồng thì phía Công ty đưa ra những thông tin rất tốt đẹp nhằm thuyết phục khách hàng. Đến kỳ thanh toán tiền, Công ty liên tục thúc giục, nếu không khách hàng sẽ mất nền đất, bị phạt hợp đồng. Đến lúc bà Thuyên thanh toán 100% giá trị hợp đồng và yêu cầu giao đất thì phía Công ty không thực hiện trách nhiệm của mình.

Bà Thuyên chia sẻ: “Tôi đã dành dụm và vay mượn tiền để mua đất mong ổn định cuộc sống. Nhưng mọi kế hoạch tiêu tan, tiền lãi vẫn phải trả theo thời gian, đến nay gần như vô vọng. Phía Công ty không có câu trả lời thoả đáng cũng như không giao được đất cho tôi sau hơn 20 năm chờ đợi”.

Bà Thuyên sau đó đã làm đơn gửi cơ quan Công an TP Hồ Chí Minh để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháo của minh. Ngày 24/6/2025, Văn phòng Cơ quan CSĐT Công an TP Hồ Chí Minh có phiếu chuyển nguồn tin về tội phạm tới Phòng Cảnh sát kinh tế để giải quyết theo thẩm quyền và báo cáo kết quả giải quyết về Văn phòng Cơ quan CSĐT.

Chủ đầu tư có nghĩa vụ bàn giao đất đúng tiến độ theo thoả thuận trong hợp đồng

Về góc độ pháp lý, luật sư Đặng Thị Thúy Huyền (Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh) cho rằng: trường hợp của bà Thuyên thể hiện rõ dấu hiệu vi phạm nghĩa vụ của chủ đầu tư.

Theo điểm d khoản 1 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định, chủ đầu tư có nghĩa vụ bàn giao đất, nhà đúng tiến độ theo thỏa thuận trong hợp đồng. Ngoài ra, căn cứ điểm b khoản 1 Điều 20 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cũng có quy định bên mua có quyền yêu cầu được bàn giao đất, nhà ở đúng hạn theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Nếu chủ đầu tư, chủ sở hữu hoặc đơn vị quản lý và vận hành công trình có hành vi không bàn giao, bàn giao chậm hoặc bàn giao không đầy đủ quy trình bảo trì công trình xây dựng được duyệt cho chủ sở hữu, đơn vị quản lý sử dụng công trình thì bị phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng (điểm đ, khoản 2 Điều 20 Nghị định 16/2022/NĐ-CP); đồng thời còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc hoàn trả kinh phí (nếu có yêu cầu), buộc bồi thường thiệt hại (nếu có).

Bên cạnh đó, việc Công ty đã nhận đủ 100% giá trị hợp đồng nhưng suốt hơn 20 năm không giao nền đất, không bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là vi phạm, có dấu hiệu lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản theo quy định của Điều 175 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi 2017). Trong tình huống này, ngoài việc tiếp tục kiến nghị cơ quan điều tra làm rõ, bà Thuyên cũng có thể yêu cầu cơ quan quản lý đầu tư hoặc Sở Xây dựng xem xét vi phạm của chủ đầu tư và bảo vệ quyền lợi của mình theo đúng pháp luật.

Trao đổi qua điện thoại với phóng viên Báo Kinh tế và Đô thị, ông Nguyễn Tuấn Kiệt, Trưởng phòng Dự án, Công ty TNHH MTV Dịch vụ công ích quận 5 cho biết: phía Công ty là doanh nghiệp Nhà nước, thực hư việc vi phạm hay không phải xem những thủ tục pháp lý được các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt mới rõ.

Ông Kiệt đề nghị phóng viên gửi lại nội dung làm việc ở bộ phận văn phòng Công ty và sẽ phản hồi cụ thể. Ngày 5/9, ông Kiệt thông tin đã có dự thảo văn bản trả lời Báo Kinh tế và Đô thị. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại phóng viên vẫn chưa nhận được câu trả lời từ phía Công ty TNHH MTV Dịch vụ công ích quận 5.

Chúng tôi sẽ ttiếp tục thông tin khi có phản hồi chính thức từ Công ty.