Bảng giá đất không tác động đến tăng giá bất động sản?

Theo đại diện Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, giá BĐS năm 2020 và 2 tháng đầu năm 2021 vẫn tăng. Trong đó, có những khu vực, dự án giá tăng trên 10% so với thời điểm đầu năm 2020. Có ý kiến cho rằng các địa phương ban hành bảng giá đất mới tăng hơn so với trước đây cũng là nguyên nhân làm tăng giá BĐS đặc biệt là bất động sản nhà ở, gây thêm khó khăn cho doanh nghiệp cũng như cơ hội có chỗ ở cho người thu nhập thấp.

Nhưng hiện tượng tăng giá BĐS tại các địa phương có nhiều nguyên nhân khác nhau như: Khi dân số tăng, kinh tế phát triển, công nghiệp hóa - đô thị hóa nhưng nguồn cung chưa kịp đáp ứng dẫn đến lệch pha cung cầu; do chuyển dịch dòng vốn đầu tư để đảm bảo an toàn khi các kênh đầu tư khác gặp khó khăn trong thời kỳ dịch bện, giới đầu cơ BĐS lợi dụng các yếu tố như chuẩn bị quy hoạch đô thị, chuẩn bị xây dựng các công trình hạ tầng, mở rộng đô thị... gây nhiễu loạn thông tin để "thổi giá" nhằm thu lợi bất chính...

Đối với một dự án BĐS thì chi phí về đất là một trong những chi phí đầu vào quan trọng ảnh hưởng đến giá thành đầu ra. Trong đó, giá cả thị trường nguyên, nhiên, vật liệu và chi phí đầu vào dự án BĐS tăng cũng là nguyên nhân khiến giá thành sản phẩm BĐS tăng theo.

"Tuy nhiên, cơ cấu, tỷ trọng chi phí về đất trong giá thành BĐS rất khác nhau đối với mỗi dự án: bình quân, tại các khu vực đô thị tiền sử dụng đất chiếm khoảng trên dưới 10% giá thành căn hộ nhà chung cư; trên dưới 20 - 30% giá thành nhà liền kề thấp tầng; trên dưới 50% giá thành biệt thự (ở các khu vực ngoại thành, nông thôn với giá đất rất rẻ thì tỷ lệ này thấp hơn; ở các khu vực trung tâm đô thị với giá đất rất cao thì tiền sử dụng đất lại là chi phí chủ yếu trong giá thành)" - đại diện Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS cho hay.

Sau khi Chính phủ ban hành Nghị định 96/2019/NĐ-CP về khung giá đất, UBND các tỉnh/TP đã xây dựng và có Quyết định ban hành bảng giá đất của địa phương áp dụng cho giai đoạn 2020 - 2024; các địa phương cũng đã có Quyết định ban hành hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng trong năm 2021 để áp dụng thực hiện.

Theo đó, giá đất được các địa phương ban hành có mức tăng bình quân khoảng 15 - 20% so với bảng giá đất giai đoạn 5 năm trước. Như vậy, trường hợp chi phí về đất của một dự án BĐS được căn cứ trực tiếp từ giá đất trong bảng giá đất được ban hành thì việc tăng giá đất khoảng 15 - 20% của các địa phương cũng chỉ làm tăng giá thành nhà ở khoảng 1,5 - 5%.

Tuy nhiên, đối với các dự án BĐS thực hiện thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì chi phí về đất của dự án chịu tác động bởi giá đất của thị trường (lúc đó việc điều chỉnh bảng giá đất của địa phương chỉ có tác động gián tiếp). Mặt khác, việc áp dụng khung giá đất, bảng giá đất mới tại các địa phương chưa lâu (sớm nhất là từ thời điểm 1/1/2020); các dự án được hoàn thành và có sản phẩm chào bán ra thị trường trong năm 2020 chủ yếu là dự án thực hiện và áp dụng giá đất theo khung giá, bảng giá đất trước đó.

"Do vậy, việc các địa phương ban hành bảng giá đất mới tăng hơn so với trước đây chưa phải là nguyên nhân chính dẫn đến hiện tượng tăng giá nhà ở, đất ở của các dự án tại các địa phương trong năm 2020 và thời gian qua. Tuy nhiên, việc tăng giá đất cũng vẫn có phần tác động làm tăng giá BĐS trong thời gian tới đặc biệt là giá nhà đất của người dân tại các khu vực hiện hữu" - đại diện Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS cho biết thêm.