Ngày 5/6, tại Diễn đàn “Báo chí - Doanh nghiệp đồng hành vì sự phát triển bền vững” do Báo Kinh tế & Đô thị tổ chức, TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, có bài tham luận về “Thực trạng sức khỏe thị trường BĐS Việt Nam và vai trò của báo chí”.
Thực trạng thị trường
Suốt từ đầu năm 2022 đến hết quý I/2023 thị trường luôn trong trạng thái “khát” nguồn cung, đặc biệt là nguồn cung nhà ở giá bình dân, phù hợp với khả năng tài chính của phần đông người dân. “Nghèo nàn, kém hấp dẫn, thiếu hụt” là những từ chính xác để mô tả về thực trạng nguồn cung trong thời gian qua.
Cụ thể: Năm 2022, nguồn cung ra thị trường đạt khoảng 48.500 sản phẩm, chỉ bằng hơn 20% nguồn cung năm 2018 (năm trước khi xảy ra đại dịch covid); cơ cấu nguồn cung chủ yếu là sản phẩm cao cấp, giá trị lớn; Quý I/2023 nguồn cung ra thị trường đạt khoảng 25.000 sản phẩm, chủ yếu là hàng tồn kho từ các dự án mở bán trước đó. Thị trường thiếu vắng hẳn thông tin mở bán từ những dự án mới hoàn toàn.
Đi cùng với việc thiếu nguồn cung thì nguồn cầu cũng sụt giảm mạnh, thị trường BĐS luôn trong trạng thái “thiếu vắng” khách hàng, bởi: Sản phẩm nghèo nàn, phần lớn đến từ các dự án cũ. Không đủ sức hấp dẫn với khách hàng; Lãi suất tiền gửi cao, hấp dẫn, thu hút lượng tiền nhàn rỗi của khách hàng vào kênh ngân hàng; Niềm tin vào thị trường BĐS của khách hàng ngày càng sụt giảm; Khó khăn trong việc vay vốn mua BĐS; Một lượng lớn khách hàng khó khăn về tài chính do tình hình kinh tế chung.
Giao dịch trên thị trường BĐS có dấu hiệu “suy yếu” kể từ đầu năm 2022. Tình trạng này vẫn tiếp tục duy trì đến tận thời điểm hiện tại (hết quý 1/2023). Thiếu nguồn cung phù hợp, cộng với dòng tiền yếu và niềm tin bị sụt giảm, khiến cho lượng giao dịch năm 2022 và quý I/2023 đều có chiều hướng đi xuống. Cụ thể: Tỷ lệ hấp thụ chung của toàn thị trường năm 2022 đạt khoảng 39%, tương đương 19.000 giao dịch, chỉ bằng 17% so với lượng giao dịch của năm 2018; Tỷ lệ hấp thụ chung của toàn thị trường trong quý 1 năm 2023 chỉ đạt khoảng 11%, tương đương hơn 2.700 giao dịch, giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm 2022. Việc siết chặt tín dụng, đặc biệt áp dụng với BĐS và lãi suất cao khiến các DN không chịu được áp lực.
Sức khỏe của các đối tượng tham gia thị trường
Thời điểm này các DN đầu tư, kinh doanh BĐS đồng loạt lâm vào trạng thái “ngộp thở” trong thời gian dài, như “người sắp chết đuối”. Mặc dù đã cố gắng loại bỏ dần các yếu tố làm giảm sức nặng, nhưng vẫn không đủ sức để có thể ngoi lên.
Động lực sống khiến các DNvẫn đang cố gắng “vùng vẫy, quẫy đạp” và sẵn sàng “bấu víu” vào bất cứ chiếc phao cứu sinh nào. Tuy nhiên, trong suốt thời gian kể từ đầu năm 2022, chính phủ đã tạo ra những chiếc phao để cứu thị trường và DN, nhưng chúng vẫn chưa đến được với DN giúp DN có thể bám vào, tạo đà ngoi lên mặt nước. Trong khi sức chống đỡ có giới hạn, nếu không “ngoi lên” kịp thời, chắc chắn sẽ bước sang giai đoạn “sặc nước, ngừng thở” đồng loạt.
Cụ thể: Trong 5 tháng đầu năm 2023, có 554 DN BĐS giải thể, tăng 30,4% so với ;cùng kỳ năm trước. Số lượng DN BĐS thành lập mới giảm 61,4% so với cùng kỳ năm trước, chỉ có 1.744 DN. Trong quý I/2023, doanh thu của DN BĐS giảm 6,46% so với cùng kỳ và lợi nhuận sau thuế giảm 38,6% so với cùng kỳ năm 2022. Lượng hàng tồn kho lớn, chủ yếu đến từ các dự án xây dựng dở dang, buộc phải tạm dừng do DN không còn đủ nguồn lực để tiếp tục triển khai dự án. Nhiều DN phải điều chỉnh lại quy mô nhân sự, như: Đất Xanh (DXG) cắt giảm thêm 1.384 người so với đầu năm; Đất Xanh Services (DXS) cũng cắt giảm 1.245 người so với đầu năm; không cắt giảm nhân sự trong năm 2022 nhưng đến quý 1/2023, Vinhomes (VHM) cũng đã cắt giảm 1.527 nhân sự...
Các DN BĐS còn hoạt động phải phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, tinh giản tối đa bộ máy, lực lượng lao động. Thậm chí dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng dự án dở dang; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng IPO...
Dữ liệu khảo sát của Hội môi giới BĐS cũng cho thấy, nếu tình hình thị trường vẫn tiếp tục diễn biến khó khăn thì có tới 23% DN chỉ có thể duy trì hoạt động được tới hết quý 3.2023, 43% doanh nghiệp trụ được đến hết năm 2023. Sô lượng môi giới BĐS hiện nay hoạt động trên thị trường chỉ còn khoảng 30%-40% so với thời điểm cuối năm 2022.
Đáng quan ngại, sự suy giảm của thị trường BĐS đã kéo theo ảnh hưởng của các ngành nghề khác, thị trường đang tồn tại tứ giác liên thông: Bảo hiểm - Ngân hàng - Chứng khoán - BĐS liên quan chặt chẽ với nhau. Khó khăn của thị trường BĐS nếu không được xử lý kịp thời sẽ gây hệ lụy xấu đến các lĩnh vực còn lại và cả nền kinh tế. Trường hợp giá trị sản xuất của nhóm ngành BĐS thay đổi giảm 10%: GDP sẽ giảm 1,247%; ngành công nghiệp chế biến, chế tạo chịu ảnh hưởng mạnh nhất, giảm tới 0,861%, tiếp theo đó là các ngành: nông nghiệp, lâm nghiệp và thủy sản (giảm 0,366%); du lịch (giảm 0,352%); dịch vụ khác (giảm 0,348%); ngành chịu ảnh hưởng giảm thấp nhất là công nghiệp khai thác (giảm 0,210%)…
Báo chí là cầu nối thông tin
Trong thời kỳ công nghệ thông tin phát triển mạnh mẽ như hiện tại, báo chí đóng vai trò hết sức quan trọng trong công cuộc hỗ trợ, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển một cách minh bạch, bền vững, nhanh chóng; Báo chí truyền thông, đóng vai trò là cầu nối giúp phổ biến cơ chế chính sách, pháp luật từ của Nhà nước. Đồng thời, chuyển tải những phản ánh, kiến nghị, nguyện vọng nhà đầu tư, DN, người tiêu dùng đến cơ quan quản lý. Giúp thông tin được phản ánh hai chiều.
Bên cạnh đó, cơ quan thông tấn, báo chí còn cung cấp những tin tức, bài viết với góc nhìn đa chiều, đánh giá, phân tích về những vấn đề trên thị trường BĐS tới nhà đầu tư, DN, người tiêu dùng và cơ quan quản lý, góp phần làm tăng cường tính minh bạch, hiệu quả, có tính dự báo đối với thị trường BĐS Việt Nam;
Tuy nhiên, để vai trò này đi đúng hướng, góp phần tích cực vào việc định hướng, phát triển thị trường một cách lành mạnh, cần đảm bảo những nội dung sau: Các cơ quan báo chí, truyền thông cần “tôn trọng sự thật”, phản ánh một cách trung thực các vấn đề của thị trường. Tránh hiện tượng “giật tít”, “câu view”, gây hoang mang dư luận;
Thông tin cần được cập nhật một cách thường xuyên, liên tục, đảm bảo tính thời sự và kịp thời; Cần khai thác, phản ánh thông tin một cách đa chiều, để độc giả có đủ căn cứ nhìn nhận, đánh giá mọi vấn đề một cách chắc chắn; Hỗ trợ tối đa việc truyền tải thông tin hữu ích, góp phần củng cố, phát triển thị trường;
Đặc biệt, cần đẩy mạnh việc tuyên truyền, cổ động các thành phần của thị trường tích cực hưởng ứng hoạt động theo đúng định hướng của Chính phủ, tuân thủ đúng điều luật (ví dụ: Môi giới BĐS cần thi chứng chỉ để hành nghề một cách chuyên nghiệp và tạo dựng niềm tin cho khách hàng…); Tích cực khai thác và phản ánh thông tin từ nhiều nguồn chất lượng và chính thống (cơ quan quản lý Nhà nước, chuyên gia trong mọi lĩnh vực, doanh nghiệp, khách hàng, nhà đầu tư..) để làm phong phú thông tin, dữ liệu liên quan đến thị trường BĐS.
